Deadzoner
Madmaxista
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Voy a hacer de abogado del diablo. Podeis descalificarme personalmente si quereis.
Cuando el mercado funciona al alza (me refiero a la demanda, los precios es un tema relativo, que no tiene demasiada importancia) los pequeños y medianos promotores/constructores (son diferentes, y tiene sus matices, pero simplifiquemos), tienen su cartera de pedidos e inician el mayor número posible de promociones. Un cliente que espera es un cliente que busca y es un cliente que se puede perder.
De forma, que cuando el negocio sube, se inician muchas promociones y se reinvierte en suelo. Normalmente, debido a que es un mercado poco transparente y con muchos impuestos, se utiliza dinero B (efectivo) para reponer suelo. Lo normal es que se reponga el suelo que se está edificando.
Un constructor sin suelo es carne de cañón para acabar trabajando para otro constructor como subcontratado, por márgenes muy pequeños.
En esa dinámica, el suelo escasea y mucho, hay una feroz competencia por comprarlo, y los tenedores en general son muy remisos a vender. El propietario de suelo no es especulador. Lo suele tener por herencia y con caracter sentimental. De forma que quien quiere comprar debe pagar una fuerte prima.
Una vez en manos de los constructores el suelo deviene un producto financiero más, y existe otro mercado diferente en que en función de las necesidades, los constructore y promotores venden y revenden suelo. ¿Porqué? Porque si tienes una empresa con 50 empleados, te puede surgir la necesidad de dar trabajo en ese momento puntual, y no despedir a toda la plantilla (en pleno boom, equivale a dejar la profesión).
Eso cuando el mercado está en auge.
¿que ocurre cuando baja la demanda o se estanca, o las expectativas razonables o miedos infundados desaconsejan edificar?
Es el mejor momento de los constructores y promotores. Si. Como lo oyes. SU MEJOR MOMENTO
Abren una promoción, y esperan a vender el 80% sobre planos. ¿Que no se vende? No inician. Para ellos el tratamiento fiscal de una obra a media, o de unos pisos que figuran en construcción es mucho menor que tener patrimonio o cuentas. Si preveen un estancamiento despiden, y se quedan con el equipo de guardia, tranquilamente, sin complicarse la vida.
Durante ese tiempo, sale más suelo a la venta que cuando hay demanda. En función de las espectativas, compran más barato, o en APORTACION (la palabra mágica: se aseguran suelo sin pagar un euro, y si la obra tarda 5 años en iniciarse, allá cuentas). Para el constructor de tamaño medio, es la situación ideal. No tiene una presión añadida, puede pagarmenores sueldos, ajustar los margenes a los proveedores, y acompasar la estructura de su empresa (capacidad productiva) al mercado.
Los que lo pasan peor en caso de fuerte parón son los pequeños constructores. Se resisten a despedir a su plantilla y deben asegurar una carga mínima de trabajo. Se dedican a hacer autopromociones. Construyen para ellos, generan patrimonio. Y si la situación persiste, simplemente cierran la empresa (ya que subcontratarse en ese momento es dificil). Al despedir al personal, se quedan con bastante patrimonio neto, que tampoco tributa ni tiene gastos de ningún tipos.
El parón se traslada a la sociedad, pero el constructor no tiene ninguna dificultad economica, ni presión de ningun tipo.
Por lo tanto, la historieta de los stocks es una tontería supina. Ningun constructor en España tiene ningun stock de viviendas. Ya se no se construye asi. Se vende sobre planos, y cuando está vendido, se inician las obras. Y las obras se concluyen cuando está todo vendido.
El constructor se queda con algunas fincas, porque el tratamiento fiscal es óptimo, y su financiación gratis total.
Si el mercado se para, el mercado de segunda mano (si existe demanda) tira al alza, y pueden producirse descuentos en un grupo especifico: los que venden su piso viejo para comprar uno nuevo.
En ese grupo, es en el que suelen hacer mellas estas campañas de terrorismo mediático. Les meten el miedo en el cuerpo, y a veces venden con mayor descuento para quitarse un problema de en medio.
En el conjunto del parque inmobiliario, ese mercado "potencial" no supera los 100.000 pisos.
De forma, que lo mismo que ocurre en la bolsa. Las manos fuertes intentan acojonar a las manos débiles para que suelten papel.
100.000 pìsos frente a una demanda de 10 millones es una ridiculez. Con lo cual es el mejor momento para especular (tanto si se compra como si se vende)
Solo hay que esperar a que la demanda absorba esos 100.000 pisos, y que pille a contrapie a todo el sector.
La demanda insatisfecha crece y se lanza sobre las fincas de segunda mano de "calidad". Suben los precios como la espuma de forma especulativa (estrangulamiento de la oferta). Ahi, y solo ahi venderé yo, por ejemplo. Sobre los precios actuales, habré doblado. Es el momento en que los precios se la vivienda de segunda mano se colocan por delante de la obra nueva existente.
Asi funciona este sector.
Cuando el mercado funciona al alza (me refiero a la demanda, los precios es un tema relativo, que no tiene demasiada importancia) los pequeños y medianos promotores/constructores (son diferentes, y tiene sus matices, pero simplifiquemos), tienen su cartera de pedidos e inician el mayor número posible de promociones. Un cliente que espera es un cliente que busca y es un cliente que se puede perder.
De forma, que cuando el negocio sube, se inician muchas promociones y se reinvierte en suelo. Normalmente, debido a que es un mercado poco transparente y con muchos impuestos, se utiliza dinero B (efectivo) para reponer suelo. Lo normal es que se reponga el suelo que se está edificando.
Un constructor sin suelo es carne de cañón para acabar trabajando para otro constructor como subcontratado, por márgenes muy pequeños.
En esa dinámica, el suelo escasea y mucho, hay una feroz competencia por comprarlo, y los tenedores en general son muy remisos a vender. El propietario de suelo no es especulador. Lo suele tener por herencia y con caracter sentimental. De forma que quien quiere comprar debe pagar una fuerte prima.
Una vez en manos de los constructores el suelo deviene un producto financiero más, y existe otro mercado diferente en que en función de las necesidades, los constructore y promotores venden y revenden suelo. ¿Porqué? Porque si tienes una empresa con 50 empleados, te puede surgir la necesidad de dar trabajo en ese momento puntual, y no despedir a toda la plantilla (en pleno boom, equivale a dejar la profesión).
Eso cuando el mercado está en auge.
¿que ocurre cuando baja la demanda o se estanca, o las expectativas razonables o miedos infundados desaconsejan edificar?
Es el mejor momento de los constructores y promotores. Si. Como lo oyes. SU MEJOR MOMENTO
Abren una promoción, y esperan a vender el 80% sobre planos. ¿Que no se vende? No inician. Para ellos el tratamiento fiscal de una obra a media, o de unos pisos que figuran en construcción es mucho menor que tener patrimonio o cuentas. Si preveen un estancamiento despiden, y se quedan con el equipo de guardia, tranquilamente, sin complicarse la vida.
Durante ese tiempo, sale más suelo a la venta que cuando hay demanda. En función de las espectativas, compran más barato, o en APORTACION (la palabra mágica: se aseguran suelo sin pagar un euro, y si la obra tarda 5 años en iniciarse, allá cuentas). Para el constructor de tamaño medio, es la situación ideal. No tiene una presión añadida, puede pagarmenores sueldos, ajustar los margenes a los proveedores, y acompasar la estructura de su empresa (capacidad productiva) al mercado.
Los que lo pasan peor en caso de fuerte parón son los pequeños constructores. Se resisten a despedir a su plantilla y deben asegurar una carga mínima de trabajo. Se dedican a hacer autopromociones. Construyen para ellos, generan patrimonio. Y si la situación persiste, simplemente cierran la empresa (ya que subcontratarse en ese momento es dificil). Al despedir al personal, se quedan con bastante patrimonio neto, que tampoco tributa ni tiene gastos de ningún tipos.
El parón se traslada a la sociedad, pero el constructor no tiene ninguna dificultad economica, ni presión de ningun tipo.
Por lo tanto, la historieta de los stocks es una tontería supina. Ningun constructor en España tiene ningun stock de viviendas. Ya se no se construye asi. Se vende sobre planos, y cuando está vendido, se inician las obras. Y las obras se concluyen cuando está todo vendido.
El constructor se queda con algunas fincas, porque el tratamiento fiscal es óptimo, y su financiación gratis total.
Si el mercado se para, el mercado de segunda mano (si existe demanda) tira al alza, y pueden producirse descuentos en un grupo especifico: los que venden su piso viejo para comprar uno nuevo.
En ese grupo, es en el que suelen hacer mellas estas campañas de terrorismo mediático. Les meten el miedo en el cuerpo, y a veces venden con mayor descuento para quitarse un problema de en medio.
En el conjunto del parque inmobiliario, ese mercado "potencial" no supera los 100.000 pisos.
De forma, que lo mismo que ocurre en la bolsa. Las manos fuertes intentan acojonar a las manos débiles para que suelten papel.
100.000 pìsos frente a una demanda de 10 millones es una ridiculez. Con lo cual es el mejor momento para especular (tanto si se compra como si se vende)
Solo hay que esperar a que la demanda absorba esos 100.000 pisos, y que pille a contrapie a todo el sector.
La demanda insatisfecha crece y se lanza sobre las fincas de segunda mano de "calidad". Suben los precios como la espuma de forma especulativa (estrangulamiento de la oferta). Ahi, y solo ahi venderé yo, por ejemplo. Sobre los precios actuales, habré doblado. Es el momento en que los precios se la vivienda de segunda mano se colocan por delante de la obra nueva existente.
Asi funciona este sector.
