Ayer negocié con un promotor...

Obviamente no es para comprar piso, simplemente porque quiere hacer viviendas en los terrenos de este familiar.

Te das cuenta de cómo funciona esto:

1. El objetivo es no dar nada en metálico, o lo menos posible, y sobre todo la fecha de entrega de la parte en metálico se pospone hasta que empiecen las obras. Es decir, no compran los terrenos, solamente una opción de compra y blindan el terreno.
2. El resto de los costes: personal y materiales fundamentalmente, comienzan a pagarlo cuando ya tienen los primeros pepitos enganchados.

Es decir, la obra empieza y el empresario no ha arriesgado casi nada (de hecho, financiará la obra dando garantías con la propia obra y lo que vayan aportando los pepitos).

Creo que ese es el secreto. Por eso se siguen haciendo tantas obras aunque el mercado está agotado, los que pagarán serán sobre todo pepitos, que cubren la diferencia entre lo que se pide al banco que financia la obra y lo que realmente cuesta la obra.

Por mi parte, le he exigido un aval bancario que garantice el acuerdo en caso de no ejecutarse la misma (dudo que se acabe construyendo).

Y si no te quieren pagar en pisos....

Tampitas, quien quiere la ehtampitasss

¿y no os interesaria meteros de promotores?

Los margenes son enormes.

Todo depende del proyecto y la zona. pero si el solar es vuestro con vender 1/4 de las viviendas ya cubris gastos, y hablo de precios mucho mas bajos que los del mercado. vamos que venderiais facilmente.

por cierto es un tema delicado ese de la cesion de terrenos, ya que ellos hipotecan tu terreno, incluso podrias tener responsabilidades.

busca a algun buen abogado especializado en este tema antes de firmar nada.

ex-burbujista dijo:

¿y no os interesaria meteros de promotores?

Los margenes son enormes.

Todo depende del proyecto y la zona. pero si el solar es vuestro con vender 1/4 de las viviendas ya cubris gastos, y hablo de precios mucho mas bajos que los del mercado. vamos que venderiais facilmente.

por cierto es un tema delicado ese de la cesion de terrenos, ya que ellos hipotecan tu terreno, incluso podrias tener responsabilidades.

busca a algun buen abogado especializado en este tema antes de firmar nada.

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Yo es que tengo otros negocios y además los promotores que conozco, (lo no mafiosos), están más tiesos que la mohama...

a mi me preocupan mis ex-vecinos

hace poco un promotor les ofrecia a mis pais una burrada de millones, por su casita, para construir pisos, como ellos no picaron, ahora le han ofrecido a los vecinos de enfrente, pagarles "en pisos", sus casas, para demolerlas y construir un bloque de pisos...

y creo que han picado!!! en fin, ya me los veo yo en la calle, sin casa, sin piso, acampados en el solar de lo que era su casa!!!

cassiterita dijo:

a mi me preocupan mis ex-vecinos

hace poco un promotor les ofrecia a mis pais una burrada de millones, por su casita, para construir pisos, como ellos no picaron, ahora le han ofrecido a los vecinos de enfrente, pagarles "en pisos", sus casas, para demolerlas y construir un bloque de pisos...

y creo que han picado!!! en fin, ya me los veo yo en la calle, sin casa, sin piso, acampados en el solar de lo que era su casa!!!

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Eso decia, hay que firmar contratos blindados -asesorados por un buen abogado-, pues los promotores normalmente no arriesgan nada y el que pone el solar se puede comer un buen marron.

Los parones en las obras

El pueblerino dijo:

...Es decir, la obra empieza y el empresario no ha arriesgado casi nada (de hecho, financiará la obra dando garantías con la propia obra y lo que vayan aportando los pepitos)...

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Por eso, con el parón que se está viendo, es lo siguiente: en sitios donde hacen varias promociones se puede, por ejemplo, la primera promoción acabada hace meses y una segunda parada desde el verano a las espera que terminen de vender la primera y algo de la segunda para poder continuar con esta última.

es que construir es muy caro, los suelos son caros, y los concejales ni te cuento.

Le he estado estudiando la operación a mi familiar y es de chiste. Los supuestos beneficios se van en impuestos. Tenemos tres cosas:

- El IVA del nuevo piso que tiene que pagar mi familiar.
- La plusvalía del valor del solar.
- El Impuesto de transmisiones patrimoniales de la casa antigua que aún no tengo claro.
- Gastos de escritura.
- Le pagan una alquiler durante dos años,...pero...atended...a 300 euros. Dice que hay muchos pisos en alquiler a ese precio.
- El incremento patrimonial en el IRPF, aunque veo que a este paso no va a tener ninguno.

Al final, cuando acabe de valorar todo creo que le perderá dinero.

Así que yo no sé tanto pobrecito negociando con promotores por ahí.

El pueblerino dijo:

Al final, cuando acabe de valorar todo creo que le perderá dinero.

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Pero ese solar...es muy pequeño?? le salen pocas viviendas al promotor??

Por que si no es así, muy poco ha debido ofrecer ese listo para que a tu familiar le salgan pérdidas con la venta..........

De todas formas...la burbuja que hay en cuanto a terreno urbano que os parece? aquí por huertas de mala muerte con cuatro tomates y tres lechugas se han pagado precios que han hecho que puedan dejar de trabajar si quieren, el dueño de la misma, y dos generaciones más que vengan por detrás....

Vergüenza ajena

El solar tiene 155 m cuadrados, y le salen viviendas y garages (creo que tiene dos plantas + bajo el edificio). Se van a unir tres solares para hacerlo así que será relativamente grande.

Pero vamos, acabo de calcularle el incremento patrimonial y al final el negocio es cambiar una casa de 155 m, por un piso de 90 más un garage. La diferencia en metálico se va para impuestos, y creo que el pobre hombre tendrá que arrimar algo.

Hay que tener muy en cuenta al vender el piso cual es el precio de compra del anterior, que suelen ser muy bajos. En este caso fue simbólico pues era parte de una herencia, al final solamente puede declarar 7.200 euros del año 90. Hay un coeficiente de actualización que me ha salido del 1,92, pero si la compra a justificar es por una pequeña cuantía como es este caso, te sale un incremento patrimonial elevado.

Luego hay un coeficiente reductor, que me ha salido del 55,55 respecto al tipo del 15 que debe pagar, pero estamos en las mismas.

El pueblerino dijo:

El solar tiene 155 m cuadrados, y le salen viviendas y garages (creo que tiene dos plantas + bajo el edificio). Se van a unir tres solares para hacerlo así que será relativamente grande.

Pero vamos, acabo de calcularle el incremento patrimonial y al final el negocio es cambiar una casa de 155 m, por un piso de 90 más un garage. La diferencia en metálico se va para impuestos, y creo que el pobre hombre tendrá que arrimar algo.

Hay que tener muy en cuenta al vender el piso cual es el precio de compra del anterior, que suelen ser muy bajos. En este caso fue simbólico pues era parte de una herencia, al final solamente puede declarar 7.200 euros del año 90. Hay un coeficiente de actualización que me ha salido del 1,92, pero si la compra a justificar es por una pequeña cuantía como es este caso, te sale un incremento patrimonial elevado.

Luego hay un coeficiente reductor, que me ha salido del 55,55 respecto al tipo del 15 que debe pagar, pero estamos en las mismas.

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Pero es que por lo que dices no le compensa la operacion.

¿construiran dos plantas + "bajo cubierta" + garaje?

1- en cualquier caso si no le dan el 85% de la superficie que aporta que no lo haga.

le compensa mas vender medio solar y con ese dinero construirse un triplex.
75metros *4 plantas, 300 metros cuadrados.

ok

la cuestión es entonces si a tu familiar le interesa hacer el cambio de la casa, que supongo será vieja, por el piso de 90 m2 con garaje y nuevo...

si no le toca poner dinero (o mucho dinero al menos) a mi no me parece mala opción...todo depende del punto de vista del interesado..

saludos..

si...pero no veo factible lo de vender medio solar...

Si los 155 m2 los ocupa la casa actual, no puede vender la mitad tan fácilmente..
Además, al promotor no le interesara comprar la mitad, y esa mitad pierde valor con respecto a vender el solar entero....amos, eso creo..

Saludos.

Me he enterado, se puede construir tres plantas, bajo y garage.

La casa está totalmente rehabilitada pero se ha ido haciendo paulatinamente y no dispone de facturas. Esto perjudica mucho en la valoración de la casa a efectos del cálculos del IRPF

Tras los cálculos creo que tendrá que poner algo, quizas unos 2000 euros.

La trampa está, os lo digo por si a alguien le surge un caso similar, en que el promotor no te paga el IVA del piso nuevo, que es una cantidad importante.