revista Dinero: encadenados a la hipoteca

galleta dijo:

Pisos e hipotecas: ¿una buena inversión?

El afán constructor de los españoles no tiene parangón en el mundo. Este año iniciaremos la construcción de unas 800.000 nuevas viviendas, casi tantas como en EEUU, un país con una población siete veces superior. En los últimos seis años se habrán construido casi 4,5 millones de casas, una cifra que no puede explicarse ni por el incremento de la inmi gración (unos 4 millones de personas) ni por el aumento del empleo que llevó la afiliación a la Seguridad Social desde los 14 millones de 1999 a los casi 18 millones de hoy día.
El volumen hipotecario alcanza los 846.000 millones de euros, una cifra similar a la del PIB. Y el esfuerzo de compra de vivienda (pago del crédito sobre ingresos disponibles) ha superado ya el 40% de la renta disponible de los compradores, ratio que es mucho más alto si lo tomamos para las compras de los últimos dos años, con precios ya seguramente sobrevalorados.
El hecho de que buena parte de los actuales compradores sean jóvenes parejas de mileuristas, con ingresos que difícilmente superan los 2.000 euros, sólo viene a acrecentar el ambiente de preocupación, más evidente desde que el Euríbor ha iniciado su escalada desde el 2,2% de mediados del año pasado al 3,71% actual. En un piso medio de 150.000 euros, el incremento anual puede superar los mil euros. En ciudades como Madrid o Barcelona, el grado de compromiso asumido por los compradores es aún mayor. Los riesgos, aunque la jovenlandesesidad se mantenga controlada, están a la vista.
Pese a ello, y al hecho de que los precios medios se hayan duplicado entre 2000 y 2006, la fiesta parece continuar. Los bancos, presionados por algunas cajas y un sinfín de brokers inmobiliarios, han flexibilizado sus condiciones y lanzado productos innovadores para evitar los riesgos de los tipos más altos y mantener la facturación del sector. El crédito hipotecario es fundamental para ellos. Cerca del 33% de su cartera está aplicada en crédito hipotecario a particulares. Si a ello sumamos el crédito a las constructoras y a las promotoras, la tasa de concentración en el sector supera el 60%.
Mientras tanto, los españoles, que se han revelado como inversores inmobiliarios altamente sofisticados, ágiles e imaginativos, están descubriendo también las ventajas de su recién adquirida riqueza inmobiliaria, en torno a los 4 billones de euros, y a utilizarla como una vaca lechera para consumir o suplir su corta pensión de jubilación. Una moda llegada de Estados Unidos que, en un momento de tipos en ascenso, con hipotecas al 100% o 110% y un cierto riesgo de que los precios puedan caer, empieza a causar preocupación en el Banco de España y en algunos organismos internacionales como el FMI.
Así que, según parece, o se concretiza el anunciado “aterrizaje suave” o llegará la tan temida corrección de los precios.



Genios de la inversión inmobiliaria
NACIDOS PARA ESPECULAR. Pablo Gracia, de Inmocasa, cuya empresa se dedica también a promover vivienda, se muestra asombrado con la familiaridad del español medio con el mercado inmobiliario. “Muchos parece que nacieron para especuladores inmobiliarios. Conozco casos de sujetos que dieron la entrada para un piso y se fueron al paro. Pues ¡ningún problema! Ni se angustiaron. Lo vendieron y se quedaron uno o dos años sin trabajar”.

LA SEÑAL COMO PALANCA DE PLUSVALÍAS. Gracia prosigue y cuenta que “no es sólo que haya gente que se compra habitualmente varios pisos, con una señal diminuta, que ponen a la venta nada más recibirlos de la promotora. Nos ha aparecido gente que te deja una señal de 5.000 euros y que vuelven al cabo de unos siete u ocho meses diciendo que han tenido un problema y no pueden pagar. Pues no se contentan con recibir los 5.000 euros. Te dicen que o les das el valor de revalorización o se van a los tribunales. Y lo consiguen”.

PELOTAZOS CON EL SUELO. Y luego está el suelo. Origen de miles de pelotazos millonarios en toda España. Cada año se mueven en nuestro país miles de millones de euros en terrenos. Zonas alejadas de las grandes capitales, pueblos casi despoblados, espacios agrícolas sin esperanzas… Sus propietarios están atentos a la evolución del mercado –una nueva carretera, el paso del AVE, una gran empresa que se instala… “Conozco gente –apunta Pablo Gracia– que tenía un terreno que no valía más que unos pocos miles de euros y lo vendió por 200 millones”.
EL SUELO YA NO TIENE PRECIO. Gracia cree que estas situaciones han afectado cada vez más la razón de muchos propietarios. “Aquí, en la zona de Jaén –dice–, vamos a hablar con el propietario de un olivar y te responde que lo que ves no es un olivar, sino un complejo hotelero con campo de golf y que ya está vendido. Es una locura. Los terrenos alrededor de Jaén ya no tienen precio”.

EN LO INMOBILIARIO ES DONDE ESTÁ LA GANANCIA. La pasión por lo inmobiliario ha creado situaciones dignas de una nueva versión de los “Episodios Nacionales”. Estos últimos años, miles de empresarios han preferido invertir su dinero en el sector inmobiliario antes que en su negocio. Casi todas las empresas, industriales, comerciales o de servicios, han creado estos años su división inmobiliaria, para beneficiarse de las increíbles revalorizaciones de suelo e inmuebles. Un rápido vistazo a la base de datos del Registro Mercantil permite comprobar esta realidad.

Y LA EMPRESA DE ‘FAST FOOD’ QUE HA PREFERIDO PROMOVER. Una popular empresa de fast food madrileña hace años vendió parte de su capital a una sociedad de capital riesgo para impulsar un plan de expansión con apertura de locales por toda España. Los precios inmobiliarios empezaron a crecer y los propietarios de la empresa decidieron que era mucho mejor invertir el dinero aportado por los venture capitalists en pisos y solares que en nuevas tiendas. Indignados, los banqueros les dijeron: “No hemos venido aquí para esto”. Los empresarios ni se inmutaron. Esperaron unos meses, buscaron un socio para comprar parte de su participación y se quedaron con las plusvalías inmobiliarias.

PESCADEROS Y METALÚRGICOS CONVERSOS. Desternillante donde las haya, esta historia no provoca sorpresa en el sector. Un profesional de Jaén explica que “en mi ciudad algunos de los principales promotores de viviendas tienen nombres tan curiosos como Pescados Jaén, Hierros Serrano Gámez o Industrias del Ángel. ¿Es que han puesto nombres tan extraños a sus empresas de promoción? No. Son empresas de pesca, metalurgia o industriales que han acabado por tener más éxito promoviendo y vendiendo pisos que en sus negocios tradicionales”.

PROMOTORES QUE PREFIEREN ESPECULAR. Gracia comenta que “hay promotores que ante el increíble incremento de los precios han optado por no promover y volver a vender los terrenos”. Y cuenta un caso concreto. “Conozco un solar en la costa que en dos años ha cambiado cuatro veces de promotor. Uno a uno han ido comprando sucesivamente el solar, para acabar desistiendo de la construcción y venderlo con plusvalía. Posiblemente han ganado tanto o más con ello que si se hubieran dedicado a construir”.


Los bancos están al borde de un ataque de riesgo
Los tipos NO LLEGARÁN AL 5%. Pese a la espectacularidad de su reciente escalada, los tipos altos no parecen inquietar excesivamente al sector. “Estamos convencidos –afirma Munárriz, de la APCN– de que los tipos no van a subir por encima del 4%, lo más lejos que podrán llegar es al 4,5%. ¿En qué me baso?, pues en que los tipos a diez años están ahora al 4%, así que no veo cómo el coste del dinero a corto pudiera subir muy por encima de ese nivel”.

LA ECONOMÍA EUROPEA NO ESTÁ PARA TROTES. Este líder patronal descarta una subida en Europa hasta el nivel del 5,25% habitual en EE UU, ya que, en su opinión, “la economía europea no está, por su ritmo de crecimiento, en condiciones de soportar esos niveles de tipos”. Munárriz tampoco se muestra muy alarmado con el endeudamiento de los españoles: “La media de deuda hipotecaria sobre ingresos de las familias españolas está sobre el 35%, una cifra bastante soportable”.

¡OJO AL PARO! Más preocupación provoca la evolución de las magnitudes económicas, especialmente el crudo y el empleo. Una fuerte subida del crudo (hasta los cien dólares) podría, además de elevar la inflación, hundir las actuales tasas de crecimiento y aumentar las cifras de paro. Un aterrizaje excesivamente rápido del mercado inmobiliario, que paralizara la demanda y la construcción de vivienda “sí sería grave –apunta Estevas-Guilmain–, pues impactaría directamente sobre el empleo. Y con la gente en paro, los riesgos de impago sí subirían”.

BAJAR LOS PRECIOS. Para Naredo, de Funcas, los riesgos sí están ahí y son superiores a los que se dieron a principios de los 90. “Se dice que ahora hay menos riesgo –explica–, porque los tipos son más reducidos, los plazos más largos y se pueden negociar los pagos mensuales, pero la posibilidad de caída del precio de los pisos es ahora mayor que en los 90, ya que la inflación es más baja”. Naredo añade: Ahora, con el IPC entre el 3% y el 4%, un agotamiento del mercado y una presión para vender obligaría sin duda a los propietarios a bajar sus precios si quisieran encontrar comprador”.

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