Alucinadita me he quedao

Mirad lo que ha escrito un forero en nuevosvecinos.com hace un ratito, a mi me ha dejado a cuadros.




"Parto de la base de que las burbujas no existen, si alguien pone algo a la venta y se compra, casi con toda posibilidad se hubiera podido vender por mas dinero.

Si durante años se han vendido promociones enteras nada mas ponerse a la venta, no sera por que el precio era inferior al del mercado? Se podia haber vendido por mas, esa gente que ha invertido al vender le ha sacado bastante dinero, con lo que estaba por debajo del precio real, hace unos años compramos una vivienda que costo x, a los dos años la vendimos por 2x + un poquito, tendriais que ver al promotor como se quedo, cuando vio por cuanto lo vendimos, el hombre no hacia mas que pensar en el dinero que habia dejado de ganar

La vivienda podrá bajar como cualquier otro bien, cuando baje sera porque no habrá demanda por ese precio. Decir que los precios durante estos años han sido sobrevalorados no es cierto, todos hemos visto lo rapido que se han vendido las promociones, digo yo que no seria porque estuviesen por encima del precio del mercado.

Al promotor le da igual quien compre la vivienda, lo importante es venderla, y si hay inversores intersados se la llevaran ellos, el piso sera comprado y por tanto costara eso, que las empresas estan hechas para ganar dinero.

Es posible que en lugar de tanto catostrofismo lo que ocurra es que los precios se mantengan (Tengan por fin el valor que se merecen y no esas calderillas que costaban hace 5 años, como veis todo depende de como se mire, Posiblemente hace 5 años los pisos estaban infravalorados)

Saludos"

¿Está de coña o no?

:

JA JA dijo:

Mirad lo que ha escrito un forero en nuevosvecinos.com hace un ratito, a mi me ha dejado a cuadros.




"Parto de la base de que las burbujas no existen, si alguien pone algo a la venta y se compra, casi con toda posibilidad se hubiera podido vender por mas dinero.

Si durante años se han vendido promociones enteras nada mas ponerse a la venta, no sera por que el precio era inferior al del mercado? Se podia haber vendido por mas, esa gente que ha invertido al vender le ha sacado bastante dinero, con lo que estaba por debajo del precio real, hace unos años compramos una vivienda que costo x, a los dos años la vendimos por 2x + un poquito, tendriais que ver al promotor como se quedo, cuando vio por cuanto lo vendimos, el hombre no hacia mas que pensar en el dinero que habia dejado de ganar

La vivienda podrá bajar como cualquier otro bien, cuando baje sera porque no habrá demanda por ese precio. Decir que los precios durante estos años han sido sobrevalorados no es cierto, todos hemos visto lo rapido que se han vendido las promociones, digo yo que no seria porque estuviesen por encima del precio del mercado.

Al promotor le da igual quien compre la vivienda, lo importante es venderla, y si hay inversores intersados se la llevaran ellos, el piso sera comprado y por tanto costara eso, que las empresas estan hechas para ganar dinero.

Es posible que en lugar de tanto catostrofismo lo que ocurra es que los precios se mantengan (Tengan por fin el valor que se merecen y no esas calderillas que costaban hace 5 años, como veis todo depende de como se mire, Posiblemente hace 5 años los pisos estaban infravalorados)

Saludos"

¿Está de coña o no?

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Se está quedando con el personal, cosa mala.

Es más divertido éste video de Faemino y Cansado:

http://www.youtube.com/watch?v=glL0KniL31w

Pues es ese mismo mensaje el que demuestra que existe una burbuja; para el feliz nuevovecino y para tantos otros el precio de un bien no depende de su coste de producción, ni de la evolución de esos costes, ni de los margenes que maneja la empresa que lo produce, ni del coste de otro bien sustitutivo (alquiler), ni de la evolución de la oferta ni de los stocks. depende solo de la demanda, que supone que va a seguir creciendo como hasta ahora y por lo tanto los precios se van a mantener.

La última parte es el típico razonamiento de aprendiz de especulador para autojustificarse de haber entrado tarde: da igual que haya pagado mucho mas que el que compró hace cinco años porque de todos modos van a seguir subiendo. En fin, a ver si acierta.

JA JA dijo:

Mirad lo que ha escrito un forero en nuevosvecinos.com hace un ratito, a mi me ha dejado a cuadros.




"Parto de la base de que las burbujas no existen, si alguien pone algo a la venta y se compra, casi con toda posibilidad se hubiera podido vender por mas dinero.

Si durante años se han vendido promociones enteras nada mas ponerse a la venta, no sera por que el precio era inferior al del mercado? Se podia haber vendido por mas, esa gente que ha invertido al vender le ha sacado bastante dinero, con lo que estaba por debajo del precio real, hace unos años compramos una vivienda que costo x, a los dos años la vendimos por 2x + un poquito, tendriais que ver al promotor como se quedo, cuando vio por cuanto lo vendimos, el hombre no hacia mas que pensar en el dinero que habia dejado de ganar

La vivienda podrá bajar como cualquier otro bien, cuando baje sera porque no habrá demanda por ese precio. Decir que los precios durante estos años han sido sobrevalorados no es cierto, todos hemos visto lo rapido que se han vendido las promociones, digo yo que no seria porque estuviesen por encima del precio del mercado.

Al promotor le da igual quien compre la vivienda, lo importante es venderla, y si hay inversores intersados se la llevaran ellos, el piso sera comprado y por tanto costara eso, que las empresas estan hechas para ganar dinero.

Es posible que en lugar de tanto catostrofismo lo que ocurra es que los precios se mantengan (Tengan por fin el valor que se merecen y no esas calderillas que costaban hace 5 años, como veis todo depende de como se mire, Posiblemente hace 5 años los pisos estaban infravalorados)

Saludos"

¿Está de coña o no?

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Claro que sí. El constructor podía haber sacado el doble pero para hacer la gracia lo puso más barato, el hombre que es un cachondo.

PD: Estaba siendo irónico.

JA JA dijo:

Mirad lo que ha escrito un forero en nuevosvecinos.com hace un ratito, a mi me ha dejado a cuadros.
(...)
¿Está de coña o no?

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Yo llevo pateándome ese foro desde hace unos días y allí he visto naves arder más allá de la órbita de Orión. Pero todos esos momentos se perderán como lágrimas en la lluvia.

Saint Germain dijo:

Yo llevo pateándome ese foro desde hace unos días y allí he visto naves arder más allá de la órbita de Orión. Pero todos esos momentos se perderán como lágrimas en la lluvia.

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Blade Runner.

Explotaaa dijo:

Blade Runner.

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Astuto/a...
Suponía que alguien lo percibiría...

Yo he visto pisos de 300.000 euros brillando en la oscuridad, mas alla de las puertas de Tannhauser

MUY BUENO Saint Germain y cia.

la verdad es que la realidad de nuestro país supera de largo todo lo imaginable en cualquier película de ciencia ficción...
yo me pregunto realmente los españoles somos tan sumamente lerdos como parecemos??

Muy bueno si señor

Saint Germain dijo:

Yo llevo pateándome ese foro desde hace unos días y allí he visto naves arder más allá de la órbita de Orión. Pero todos esos momentos se perderán como lágrimas en la lluvia.

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Que pelicula AHHHHH, Roy Batty salvando a Decard al final y soltandole esa genialidad con la musica de Vangelis sonando al fondo.

Si señor que tiempos me recuerda esa obra maestra.

Disculpad que no siga con las referencias a blade runner pero me interesa más decir lo que opino del post que inicia este hilo. Y esto no es más que tiene TODA LA RAZÓN.

Los precios siempre han estado dentro del mercado y siempre había gente que lo compraba porque podía. Es decir, que es cierto que hace dos años por poner un ejemplo la gente hubiera pagado más por las casas que compraron en ese momento puesto que de hecho se compraron las casas mas caras el año siguiente. Y esto es debido única y exclusivamente a que la demanda superaba a la oferta ("me los quitan de las manos")

Lo que el pobrecito no tiene en cuenta, es que los precios se quedan fuera del mercado no sólo porque suban mucho (como ha sido el caso), sino porque también hay otros factores que provocan que se salgan "del mercado" como puede ser el coste de financiación, las espectativas futuras (cambio de tendencia de alcista a bajista) y el mercado laboral.

Esto ha hecho que si hace un año la demanda quedaba por encima de la oferta, en estos momentos la demanda haya sido cercenada y quede ampliamente por debajo de la oferta. Esto provocará las bajadas.

Por otra parte hay quienes plantean que las primeras bajadas permitirán que entre parte de esa demanda que ha quedado fuera y los precios se estabilizarán.

A este argumento respondo que eso sería posible en caso de existir una demanda cautiva muy grande (gente con necesidad perentoria de vivienda) mientras los que ya tienen donde vivir podrán esperar a "que bajen un poco más".

Esto lo más probable es que provoque que bajen los precios de los pisos más grandes que suelen ser los requeridos como vivienda de reposición (adultos que cambian su primera casa por otra más grande) puesto que los que ya tienen una vivienda no tienen necesidad perentoria de otra. En cambio sí se mantengan los precios unitarios en los pisos más pequeños puesto que la demanda cautiva es mayor en este caso (jovenes, que normalmente tienen poco nivel adquisitivo, y se independizan), agravado por la bajada de la oferta de este tipo de viviendas puesto que los que quieren cambiar de casa vendiendo la suya más pequeña se reducirán cuantitativamente.

Espero que este análisis teórico pero basado puramente en el sentido común permita no descalificar argumentaciones que a primera vista nos pueden parecer incorrectas pero que pueden tener parte de verdad.

Un saludo,

Héctor Pérez

p.s.: He visto las propuestas de no permitir abrir hilos a quienes no lleven más de 100 mensajes y quisiera preguntar: ¿Acaso vale más quien dice 100 toterías que quien dice una sola cosa bién fundamentada? Hay que meditar bién las restricciones que se aplican en cualquier ámbito puesto que a veces son simplemente contraproducentes. A mi mismo, en este caso, la aceptación de esa propuesta me llevaría posiblemente a no volver a postear aquí. De nuevo, saludos.

Hola Hector, yo discrepo.

Supongo que estamos hablando del mercado de 2º mano, porque el analisis de pisos nuevos seria distinto.
En el caso de 2º mano, tu dices que los precios de pisos caros bajaran, pero los pisos para la gente que se compra su primer piso (los baratos) se mantendra.

Creo que olvidas que va todo unido. Estamos poniendo en la balanza necesidades: por un lado la del que busca su 2º piso, que puede esperar y por otro lado la del que busca irse de casa y suponemos que no puede esperar.

Entonces el que busca 2º piso no compra el piso caro porque no vende el barato. Pero el que busca el 1º piso barato tampoco lo compra porque no está barato.

Es un circulo vicioso, no se vende nada.
En esta situacion, la gente se para a esperar a ve que pasa, y solo se venden los chollos. Esto hace que la media de precios este formada solo por las ventas de los chollos, por lo que el precio de las estadisticas cae bruscamente.

El tema es que realmente el precio de todos los pisos no ha caido de golpe, porque si miras ofertas de pisos veras que todo el mundo sigue en sus trece, pero cuando vean que llevan un año sin vender el piso supuestamente barato, tendran que venderlo con rebaja y entonces sera otro piso mas que ayuda a que la estadistica del precio baje.

Puede surgir la pregunta de que si el piso supuestamente barato baja de precio y se vende, entonces ese antiguo dueño pueda comprarse el piso caro, y la estadistica siga como ahora. Yo creo que no, porque para entonces, el precio del piso caro (para reposicion) habrá bajado tambien.

No se si se entiende lo que pienso al respecto.

Estoy con Danii.

Además, cualquier persona que aspira a un piso trata de conseguir el mejor posible; nadie se mete en un zulo a propósito. Si uno de mayor tamaño se pone a un poco más de lo que va a pagar no va a dejarse timar por una birria sea la cantidad que sea lo que pidan, con lo cual los zulos también han de caer.

Creo que la situación se parece más a un juego de dominó montado en forma de escalera. En cuanto cae uno y se queda a la altura del inferior, el inferior cae también. El problema es que cuando todo se deshaga (que ya está pasando) va a haber poca gente con animos y dinero para aprovecharse de la situación (la mayoría lo habrá gastado en el zulo a treinta años). :

Buenas danii, te comento. En parte tienes razón pero fijate bien que yo no hablo de pisos baratos o caros en términos absolutos sino en relativos (más caros, más baratos).

Por otra parte tienes toda la razón en que las estadísticas se harán con los chollos que se vendan. De hecho esa es la definición exacta de precios de mercado, el precio de la última transacción de los bienes incluidos en dicho mercado (aunque en muchos casos se utilizan medias temporales). Otra cosa diferente, que yo no he mencionado, es el número de ventas que sí se reducirán simplemente por reducción de la oferta.

En cuanto al análisis, creo que es válido para todo el mercado (o mercados singulares como dicen algunos) sin discriminar entre vivienda nueva y usada. Explico mi razonamiento.

El mercado de viviendas en la teoría que expongo estaría compuesta de viviendas "pequeñas" (de 1ª o 2ª mano) y de viviendas de reposición mayores (que pueden ser de muchos y diversos tamaños pero que cuentan con la diferencia freente a las otras de que es necesario un nivel adquisitivo fuerte (adultos) y una base financiera sólida (venta de la primera casa o la 2ª si es un segundo cambio de casa, etc) que tampoco tienen diferenciación objetivo cualitativamente entre primera construcción y usada. En ambos casos y hablando en términos puramente económicos creo que las viviendas de 1ª o 2ª mano son bienes totalmente sustitutivos y por tanto no existen dos mercados separados.

Cuando hablo de demanda cautiva frente a demanda libre estoy permitiendo una excepción a la teoría. Es decir, si la teoría se cumpliera siempre, entonces no habría ninguna venta en entornos bajistas. en cambio si las hay por la simple razón de la existencia de chollos, como tú bien dices, pero también por esa escasa demanda cautiva que no puede esperar a comprar y que paga precios incluso por encima de mercado por imperiosa necesidad.

En cuanto a lo que dices de la balanza de necesidades, esta demanda cautiva creo que está compuesta por una mayor proporción de gente que necesita acceder a su primera vivienda que a los que ya la tienen y que pueden esperar para cambiar "a mejor", aunque esto es sólo una percepción personal y no puedo sustentarla con datos concretos. En cualquier caso, fijate que la demanda cautiva puede serlo por diversos factores, no sólo económicos sino también psicológicos (alguien con 35 años en casa de sus padres...)

Por tanto la demanda cautiva paga los precios que "imponga" el vendedor, mientras que la otra demanda no cautiva, en un mercado bajista, "es la que impone los precios" al vendedor.

Siguiendo con esta lógica hay que ampliar un poco el tema de la oferta puesto que aquí sólo desarrollamos la composición de la demanda.

La oferta estará compuesta por diversas proporciones de:

1. Promotores. En muchos casos pillados por el coste creciente de la financiación que han utilizado para la construcción de los pisos. El coste para el promotor como hemos visto en otros hilos es desproporcionado, pudiendo en cualquier caso hacer grandes rebajas y conservando buena parte de su margen operativo.

2. Especuladores/inversores. En este apartado (para muchos con connotaciones peyorativas) están todos los que han comprado para revender con ganancia. Algunos tendrán mayor margen de actuación para bajar el precio (no es lo mismo comprar en el 2000 que en el 2005) pero en general podrán colocar sus inmuebles y pasar su actividad especualtiva/inversora a otros sectores con mayor rentabilidad (bolsa p. ej.)

3. Bancos. Por ahora y posiblemente en el futuro una minoría en porcentaje de la oferta, aún aumentado los índices de jovenlandesesidad y las adjudicaciones de las viviendas en pago, pero que serán los que mantengan el dinamismo en el mercado puesto que prefieren recuperar parte del monto de la deuda que no quedarse con la vivienda.

4. Vendedores particulares para compra de reposición. La oferta de este tipo caera puesto que esperarán mas para comprar y por lo tanto tb para vender.

Esto indica a mi modo de ver que en un mercado bajista tras una burbuja, la oferta pueda contribuir a la explosión sin por ello en la generalidad de los casos tener rentabilidades negativas.

Espero más comentarios. Un saludo,

Héctor

Un saludo Guiyotine. Ten cuidado con lo que lees porque yo en ningún caso hablo de zulos, sino de los pisos más pequeños y más grandes en términos puramente relativos. Por poner un ejemplo, un piso pequeño para mis padres fue su primer piso en 1985, con 65 m2. Después compraron en 1995 uno de 110m2. a eso me refiero con 1a demanda y demanda de reposición.

En lo que si estoy de acuerdo en que los "zulos" no tendrán salida ninguna. de hecho su precio no se derrumbará sino que simplemente no se venderán. La existencia de mercancias con calidad inferior a precios evidentemente inferirores sólo se produce en mercados alcistas puesto que la capacidad e compra tiene un fuerte influjo.

De hecho no se me había ocurrido siguiendo ese razonamiento que es posible que la bajada provoque un aumento en la calidad de las viviendas. Como los vendedores tendrán dificil la competencia en precios tendrán que competir en calidades para dar salida a su producto. Mmmmm, tengo que madurarlo.

En cualquier caso, un saludo y muchas gracias por las aportaciones,

Héctor Pérez

p.s. edito para incluir el enlace a otro hilo con un dato que no había tenido en cuenta a la hora de decir que la demanda de reposición caería y por tanto los precios de los pisos "más grandes" tendría que caer en gran medida.:

http://www.burbuja.info/inmobiliaria/showthread.php?t=20907

en cuanto a la demanda cautiva, mi apreciación de se compone mayoritariamente de jovenes creo que viene avalada por la existencia de muchos con cuenta-vivienda (entre los que me encuentro) los cuales llegado el momento, o compran o devuelven, sin tener en cuenta si serán más baratos seis o nueve meses más tarde. Un saludo.