Marai
Madmaxista
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La intención de este post es hacer una estimación de cuanto se podrían reducir las hipotecas en España a consecuencia de la "nueva" política de los bancos de no conceder más créditos dudosos.
Según el forero willy, el Julio de este año hubo una reunión de los banqueros al más alto nivel en el que acordaron dar marcha atrás en la guerra por las hipotecas y volver a aplicar unas normas de concesión más extrictas ante el crecimiento de los créditos dudosos en el último periodo. Este cambio de rumbo de los bancos ha sido confirmado por la encuesta que realiza el Banco de España a los bancos en los que advierten de un endurecimiento del crédito a partir del tercer trimestre de 2006. Según el informe, los bancos esperarían, a partir de ahora, un crecimiento de las hipotecas "en sintonía con el resto de Europa". Bueno, señalemos que el alelao de ex-burbujista no ha encontrado nada en ese informe que ponga en peligro el eterno crecimiento de los precios de su vivienda. Es obvio que no lo ha leído, o que no sabe leer, o que simplemente se dedica a la inútil tarea de intentar hacernos creer que estamos equivocados para que le compremos su zulito a cualquier precio.
Supongamos que el 5% de los créditos que se daban en el primer semestre eran créditos dudosos (que cubrían más del 80% del valor de la vivienda y cuya cuota suponía un esfuerzo del comprador superior al 35%-40% de su renta). Si los bancos eliminaran esa clase de crédito parecería obvio que la demanda de hipotecas-vivienda bajaría un simple 5%. ¿Es así?
No lo creo. Hay efectos secundarios en el mercado. La mayoría de las ventas que se producen son de pisos de segunda mano de más de dos años de antigüedad, y la compraventa de un piso de segunda mano suele llevar emparejada otra transacción que puede ser de segunda mano o nueva. Si tenemos en cuenta, por ejemplo, las ventas de pisos del primer trimestre:
230.000 en total de los que 93.000 eran nuevos esto queda bien claro. Descartamos las ventas de segundos pisos que no llevan emparejada otra transacción. Según la encuesta del BdE, el 10% de las viviendas que se venden son segundas viviendas. Suponiendo que se distribuyen igual entre pisos nuevos y de segunda mano tenemos que las ventas de primera vivienda fueron:
Total: 207.000 Nuevas: 83.000.
Tenemos que por cada venta de vivienda nueva hay 2,4 transacciones de vivienda. Esto nos da una estimación del número medio de transacciones que se producen por cada nueva persona que se hace propietaria. Pepito I compra una casa a pepito II por €175.000 que a su vez compra una vivienda a Pepito III, por €350.000 que a su vez se compra una vivienda nueva por €525.000 y todos ellos piden una hipoteca media de €150.000.
Si esto fuera así, entonces una reducción del 5% de hipotecas podría convertirse en una reducción del 12,5% en cuanto al número de transacciones. Si a esto le añadimos el efecto disuasorio de las subidas de interés el número de transacciones podría reducirse todavía más.
El problema es que no sabemos exactamente cuantas hipotecas dejarán de dar los bancos por el endurecimiento de las condiciones de crédito.
Según el forero willy, el Julio de este año hubo una reunión de los banqueros al más alto nivel en el que acordaron dar marcha atrás en la guerra por las hipotecas y volver a aplicar unas normas de concesión más extrictas ante el crecimiento de los créditos dudosos en el último periodo. Este cambio de rumbo de los bancos ha sido confirmado por la encuesta que realiza el Banco de España a los bancos en los que advierten de un endurecimiento del crédito a partir del tercer trimestre de 2006. Según el informe, los bancos esperarían, a partir de ahora, un crecimiento de las hipotecas "en sintonía con el resto de Europa". Bueno, señalemos que el alelao de ex-burbujista no ha encontrado nada en ese informe que ponga en peligro el eterno crecimiento de los precios de su vivienda. Es obvio que no lo ha leído, o que no sabe leer, o que simplemente se dedica a la inútil tarea de intentar hacernos creer que estamos equivocados para que le compremos su zulito a cualquier precio.
Supongamos que el 5% de los créditos que se daban en el primer semestre eran créditos dudosos (que cubrían más del 80% del valor de la vivienda y cuya cuota suponía un esfuerzo del comprador superior al 35%-40% de su renta). Si los bancos eliminaran esa clase de crédito parecería obvio que la demanda de hipotecas-vivienda bajaría un simple 5%. ¿Es así?
No lo creo. Hay efectos secundarios en el mercado. La mayoría de las ventas que se producen son de pisos de segunda mano de más de dos años de antigüedad, y la compraventa de un piso de segunda mano suele llevar emparejada otra transacción que puede ser de segunda mano o nueva. Si tenemos en cuenta, por ejemplo, las ventas de pisos del primer trimestre:
230.000 en total de los que 93.000 eran nuevos esto queda bien claro. Descartamos las ventas de segundos pisos que no llevan emparejada otra transacción. Según la encuesta del BdE, el 10% de las viviendas que se venden son segundas viviendas. Suponiendo que se distribuyen igual entre pisos nuevos y de segunda mano tenemos que las ventas de primera vivienda fueron:
Total: 207.000 Nuevas: 83.000.
Tenemos que por cada venta de vivienda nueva hay 2,4 transacciones de vivienda. Esto nos da una estimación del número medio de transacciones que se producen por cada nueva persona que se hace propietaria. Pepito I compra una casa a pepito II por €175.000 que a su vez compra una vivienda a Pepito III, por €350.000 que a su vez se compra una vivienda nueva por €525.000 y todos ellos piden una hipoteca media de €150.000.
Si esto fuera así, entonces una reducción del 5% de hipotecas podría convertirse en una reducción del 12,5% en cuanto al número de transacciones. Si a esto le añadimos el efecto disuasorio de las subidas de interés el número de transacciones podría reducirse todavía más.
El problema es que no sabemos exactamente cuantas hipotecas dejarán de dar los bancos por el endurecimiento de las condiciones de crédito.
