Diferencias en el mercado inmobiliario entre España, RU y Holanda

Hace poco se posteó un hilo sobre las diferencias entre las burbujas de España (una que está explotando) y Reino Unido (una que está salvando el tipo). Se adujo en ese hilo que la principal diferencia entre España y el RU es la dependencia/independencia del BCE.

Sin olvidar del hecho de que los tipos de interés reales y nominales son más altos en el RU que en España, esa no es la diferencia fundamental, aunque sí una de las causas.

La diferencia más importante está en la construcción. Entre 1996-2002, en el RU los precios crecieron a un 12% anual con un pico del 22% en 2002. En Holanda, en ese mismo periodo, los precios crecieron a un 11% anual. El sector de la construcción creció en el mismo periodo en el RU a un ritmo del 2% anual, con una media de 200,000 viviendas nuevas anuales, y con una población 1,5 veces mayor que la de España. En Holanda, en ese periodo, la construcción de vivienda se redujo en un 5%. Por tanto, el crecimiento de los precios estuvo acompañado y probablemente causado por una contracción de la construcción (Holanda) o un magro crecimiento de la oferta (RU).

La situación en España es bien distinta. Entre 1997-2004, los precios han aumentado a un ritmo del 12% anual, similar al del Reino Unido. La construcción ha pasado de las 250,000-300,000 viviendas nuevas a mediados de los 90, a 700,000 viviendas iniciadas en 2004 y cerca de 800,000 viviendas en 2005 y 2006.

Según algunos estudios, son cinco los factores que han influído en esta evolución sin precedentes del mercado español (por orden de importancia):

1) El diferencial de inflación
2) Ayudas fiscales a la compra de vivienda que favoecen la compra frente al alquiler
3) Demanda exterior
4) Rigidez en la oferta de terreno construíble.
5) Ausencia de alternativas a la inversión

Sin embargo hay argumentos sólidos en contra de algunos de estos factores.

1) La inflación permaneció relativamente estable entre 1997-2005.
2) La demanda exterior también ha sido constante en el periodo (alrededor de 100,000 viviendas anuales).
3) La supuesta rigidez de oferta del suelo no ha impedido un ritmo creciente de construcción.
4) La bolsa ha acumulado grandes beneficios después del crack de 2001.

Se deduce que los principales factores son otros:
1) Crecimiento de población debido a la inmi gración (2% anual durante el periodo).
2) Bajos tipos de interés hipotecarios. Un 10% más bajos que a principios de los 90.
3) Aumento de los ingresos familiares disponibles del 3% anual en términos reales.
4) La rebaja fiscal a la compra de 1999 que supuso una reducción real de impuestos a pagar del 8% en términos reales.

Ahora bien, pasado el efecto de la rebaja fiscal (ahora permanece constante) y teniendo en cuenta que durante el periodo de la burbuja los ingresos disponibles han dejado de crecer o se han reducido, y que los tipos hipotecarios ya no se reducen más, sino al contrario, y teniendo en cuenta que la renta familiar para compra de vivienda ya ha pasado por encima del 33% de la renta disponible que se considera el límite que no se debe superar la cosa cambia.

Los siguientes datos demuestran como entre 2000-2004, el esfuerzo financiero de las familias para adquirir vivienda se redujo. Se cuantificó el efecto de distintas variables:
Bajada de tipos:
-13.6
Aumentos en la duración de las hipotecas
-5.7
Aumento de renta disponible:
-7.8
Aumento de precios:
21.9
TOTAL:
-5.2

Durante el periodo 1995-2004 el esfuerzo necesario para comprar piso se redujo en un 5,2% a pesar del aumento espectacular de precios, principalmente debido a los bajos tipos y facilidades de pago, que influyeron más del doble que los aumentos reales de renta.

Las cosas han cambiado notablemente en el 2006 pero el ritmo de construcción sigue disparado.

(NOTA: no proporciono las referencias porque son Copyrigth).

La independencia del Banco central ha permitido en GB un cierto grado de gestión de la burbuja, aún teniendo en cuenta que la prioridad del banco central no es la burbuja, ni siquiera la economía, sino la inflación. La burbuja les preocupa en tanto en cuanto afecta al consumo y la inflación.
En España no ha existido ese factor, debido al Euro, y como resultado la inflación se ha desbocado y el crédito barato ha alimentado la burbuja, con lo que ha crecido mucho más que la burbuja en GB (comparando precios y salarios).
Aún está por ver que la burbuja en GB no pete. De momento, parece que han salvado el primer asalto (hace dos años, la situación en GB se parecía bastante a la de España ahora - dos años después, no ha habido crash y los precios está subiendo otra vez al 6.9%), y casi todos le atribuyen el mérito/culpa/chiripa (según quien hable) al Banco de Inglaterra.
De acuerdo completamente en que la mayor diferencia es el exceso de vivienda construida en España. Lo que hagan los constructores con esa vivienda será lo que decida hasta donde bajan los precios.

Yo sigo insistiendo en que la mayor diferencia entre España y RU ha sido el credito facil..........en RU no te dan mas que 4 veces tu sueldo bruto anual..........y eso hace que la vivienda no pueda subir hasta el infinito.

El sueldo medio español esta en torno a 22000 euros brutos anuales........si son dos personas, una pareja, redondeamos a 45000 euros brutos.......si aplicamos las normas de RU, esa pareja solo conseguiria 180000 euros como maximo..........unos precios asequibles y sobre todo razonables.

Por cierto, en RU tambien hay pepitos...........yo he comprado en 2006 un 20% mas barato de lo que costo en 2003. Y el vendedor era el banco que se quedo con la casa porque Don Pepito no podia pagar...........

Miss Marple dijo:

La independencia del Banco central ha permitido en GB un cierto grado de gestión de la burbuja, aún teniendo en cuenta que la prioridad del banco central no es la burbuja, ni siquiera la economía, sino la inflación. La burbuja les preocupa en tanto en cuanto afecta al consumo y la inflación.
En España no ha existido ese factor, debido al Euro, y como resultado la inflación se ha desbocado y el crédito barato ha alimentado la burbuja, con lo que ha crecido mucho más que la burbuja en GB (comparando precios y salarios).
Aún está por ver que la burbuja en GB no pete. De momento, parece que han salvado el primer asalto (hace dos años, la situación en GB se parecía bastante a la de España ahora - dos años después, no ha habido crash y los precios está subiendo otra vez al 6.9%), y casi todos le atribuyen el mérito/culpa/chiripa (según quien hable) al Banco de Inglaterra.
De acuerdo completamente en que la mayor diferencia es el exceso de vivienda construida en España. Lo que hagan los constructores con esa vivienda será lo que decida hasta donde bajan los precios.

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La idea de que los bancos centrales no se fijan más que la inflación y que no se preocupan de los precios de los activos inmobiliarios es un mantra que no se sostiene por la experiencia. Buena parte de la reciente escalada de la Fed se debió al intento de frenar la escalada de la burbuja inmobiliaria ya que la inflación no ha sido realmente un problema importante en los últimos años. Obviamente el discurso de la Fed no deja traslucir esa preocupación y solo en su momento más debil osó decir Greenspan que estaba preocupado por la evolución de los precios de los "activos".

Creo que es erróneo pensar que la política monetaria sólo se fija en la inflación, sobre todo, teniendo en cuenta el enorme peso de los precios de los activos inmobiliarios. Dicho esto, creo que es cierto que los últimos movimientos del B. de I. han sido guiados, más que nada, por la evolución del consumo y la inflación (el exceso de crédito al consumo de los ingleses). La isla, tiene que tener sus peculiaridades, si no, no sería La Isla.

De todas maneras, la influencia de los tipos básicos de los bancos centrales en el mercado inmobiliario ha decrecido mucho, especialmente en EEUU y en el RU, donde la financiación de las hipotecas se realiza, cada vez más, mediante la emisión de deuda respaldada por hipotecas (Mortgage Backed Securities, MBSs) cuyos tipos de interés no dependen del tipo básico sino del tipo de los bonos a largo plazo. La evolución de los tipos de los bonos a largo plazo en el mundo occidental se ha despegado de los tipos básicos (las curvas de tipos de interés se han invertido). Ello tiene que ver con el enorme aumento de la masa monetaria, que imploca que mucho dinero busca invertir en bonos que no dan rentabilidad pero tampoco tienen (en principio) riesgo.

Creo que habría que prestar especial atención a la evolución de los tipos de interés de las emisiones de deuda bancarias. Se da la cisrcunstancia de que los bancos tienen que pagar más por intereses en el mercado interbancario que lo que cobran con los bonos que emiten, pero la diferencia la paga el consumidor cuyos tipos de interés están asociados al tipo básico. En EEUU, el riesgo está más repartido ya que los tipos variables de los compradores también están asociados a los bonos.

Esto no hay quien lo entienda.

Los bancos emiten deuda a largo plazo de bajo riesgo y bajo interés para financiar a los compradores de casas, pero les aplican tipos de interés variables ajustables según el tipo básico. En principio, el riesgo lo asumen los compradores en su totalidad, pero el apalancamiento de los bancos también es peligroso. Si bajan los precios de los pisos, los MBSs tampoco valdrán nada.