Copio y pego un post que hice en otro foro hace no mucho:
Hace unos años, ése era un mundo cerrado donde no entraba cualquiera. La razón era que a la mínima que alguien "ajeno" trataba de entrar, los cuervos se ponían en marcha y lograban con las más variadas tretas "repeler" al interesado (p.ej: entraba alguien al juzgado con carita de "nuevo" - os hablo de hace varios años, cuando el círculo era muy cerrado y más o menos todos se conocían - y enseguida salía algún cuervo, diciendo ser del juzgado y anunciaba al novato que la subasta se había suspendido y que próximamente se anunciaría en X la fecha de la subasta).
Pero empezó el tirón de la vivienda y cada vez más gente puso las subastas en su punto de mira. Legiones de encorbatados de distinta procedencia y profesión empezaron a rondar los juzgados y empezó a abrirse un poco. La gota que colmó el vaso fue una reforma impulsada por el PP, que supuso una fuerte barrera de entrada: antes cualquiera podía ir a la subasta presentando papelito por el 33% del valor del lote, con lo que había quien sin tener el dinero real podía pujar, si disponía de los contactos necesarios en el banco. Tras la reforma, sólo podía ir quien consignase un depósito por el 33% del valor, es decir quien realmente tuviese ese dinero (ya no valía tener amiguitos en el banco).
Por otro lado, al calor de la burbuja, las inmobiliarias de los bancos empezaron a dejarse caer para conseguir activos a buen precio. Es más, muchas ejecuciones de hipotecas impagadas dejaron de llegar a los juzgados: los mismos bancos se lo comían y se lo guisaban para obtener activos a muy buen precio y conseguir de carambola ante la ejecución de una hipoteca una excelente y rentable oportunidad de negocio.
Bien, dicho esto, volviendo a un escenario de devaluación del activo inmobiliario tendremos que:
- Sólo va a poder ir quien tenga dinero en efectivo y disponible (menos competidores en una hipotética puja)
- La banca va a perder interés y volverá a la antigua práctica de querer recuperar su dinero mediante la subasta (menos competidores en una hipotética puja).
- Los inversores no tendrán el mismo empuje. Está claro que los cuervos profesionales seguirán (aunque igual que pasará con las inmobiliarias habrá una buena purga en el colectivo) pero irán más a la caza del chollo, CON LA DIFERENCIA de que ahora no son los dorados años 90: ahora mucha gente tiene al alcance de su mano la información necesaria para poder torear a los cuervos y pujar en igualdad de condiciones (más igualdad en una hipotética puja; mayor transparencia).
- Va a ser el caladero ideal para que los pacientes y reflexivos pescadores que hayan sabido ahorrar puedan realizar excelentes capturas.
Algunos datos interesantes por si a alguien le interesa.
1) Antiguamente, antes de la puja los cuervos pactaban entre ellos para llegar a un acuerdo. Quien estuviera realmente interesado en cierto lote huntaba a los demás para que no pujasen (al acto de cobrar por no pujar se le llamaba picar) con lo cual un cuervo por no hacer nada, podía acabar una mañana con 100.000 pelas en el bolsillo de una o dos picaditas. Si entraba alguien nuevo al que no habían logrado despistar y repeler, siempre quedaba el recurso de explotar la subasta de forma que el nuevo viese que es imposible competir con esa gente. HOY LA COSA HA CAMBIADO. Está claro que hay gente de mucho dinero que puede pujar por encima de nuestras posibilidades. Ahora bien, eso no lo pueden hacer en todas y cada una de las subastas porque entonces ya no es tanto chollo el tema subastero.
explotar una subasta ante un desconocido para que viese que ahí no iba cualquiera (y luego corriera la voz) era efectivo hace años. Hoy en día ya no. Es más, ante una cantidad determinada de gente no cuerva que diariamente vaya a los juzgados NO PUEDEN HACER NADA. El principal sustento del cuervo es comprar extremadamente barato para vender extremadamente rápido a un precio extremadamente competitivo, de forma que las operaciones sean extremadamente rápidas. El ideal al que tienden es a hacer MUCHAS operaciones rápidas y pequeñas en lugar de pocas y obesas. Si compran a un precio no tan competitivo, para mantener su margen (que no suele ser muy grande) tienen que vender a un precio no tan competitivo lo que puede hacer que acaben con algo demasiado tiempo en stock (lo que supone perder liquidez para seguir jugando a la subasta).
2) Si vais a una subasta, los primeros momentos son determinantes. Primero teneis que saber qué subasta es (primera, segunda o tercera). Imaginad que vais a una subasta y nadie compra, quedando desierta (previo acuerdo de los cuervos, que no son simples). Cuando el lote salga "en segunda" sale a un precio inicial mucho más barato (un tercio). Si nuevamente, queda desierta, saldrá mucho más barato "en tercera" (otra reducción de un tercio).
Bien, sabiendo la competencia que tenéis si veis que nadie puja y os interesa el lote lanzaros a por él (posiblemente los cuervos quieran dejarla desierta para segunda o tercera). Podéis arriesgaros a esperar a segunda vosotros también, pero en segunda habrá mucha más competencia (y en tercera ya ni os cuento).
3) Por mucho que os mareen alguien en el juzgado, si tenéis alguna duda NO CREAIS A NADIE que no se acredite como personal del mismo. Si os dicen que tal subasta se ha suspendido, buscad al secretario del juzgado y que os lo confirme.
4) No es jauja (aunque hubo una época en la que sí lo fue), pero a veces salen buenos chollos. Lo mejor es lo que sale por lo penal, cuando no hay una parte acreedora esperando liquidar una deuda con parte de lo recaudado en la subasta. También es cierto que es donde más competencia suele haber, lógicamente.
5) Las compras se hacen a ciegas, con lo que mucha gente se echa para atrás. Si vas a comprar un piso, sabrás donde está, su dirección, los metros que tiene, su antigüedad pero NO LO PUEDES VER POR DENTRO, al menos oficialmente
Echadle imaginación. Id al piso de abajo o arriba, ofreced pasta a los vecinos por ver el piso y así por lo menos podréis ver la distribución. O preguntadles directamente si saben cómo está. Otra cosa muy diferente es saber el estado de consevación. Ahí no hay nada que rascar.
6) Hay documentación oficial sobre el mundo de subastas y su funcionamiento (p.ej en la Agencia Tributaria) y experiencias varias de gente por Internet. Si tenéis tiempo es una opción a tener en cuenta.
Un saludo
