Consejo - situacion personal

Hola a todos. Me acabo de registrar en el foro, aunque llevo más de dos años leyendolo.

En este momento estoy de vacaciones, fuera de España y a 3 semanas debo tomar una importante decision: en Septiembre firmaria (o quizá no) las escrituras de mi primera vivienda, comprada sobre plano hace unos 18 meses.

Os consulto porque en el mundo real tengo mucha presión social relacionada con esta tema y he llegado a la conclusion de que las opiniones y consejos que me puedan aportar familia, amigos o compañeros de trabajo no las puedo considerar "validas". Creo que lo que me pueda aportar mucha gente de este foro es mucho más valido.

Situacion:

Vivienda en Madrid capital, de obra nueva y en barrio NO del pero bastante consolidado, con muy buenas comunicaciones (M40, N-II, accesos aeropuerto), residencial y apertura de metro (a 5-10mins) nuevo para 2007 segun plan de infraestructuras 2006-2007. Planta atico de un edificio de aprox. 100 viviendas.

Segun contrato de compra-venta, atico de 70m2 construidos y terraza de 20m2 + trastero de 7m2 y plaza de garaje por el modico precio de:

314.000€ (base)
+ iva (7%)
+ gastos (3%)

= 345.000€ (aprox.)

De estos 345.000€, necesito financiar 140.000€ (aprox.). Esto representa el 45% del precio base (el 40% del coste total).

Hipotesis de hipoteca al 4% y a 30 años. Creo que si firmara a principios de Septiembre podria conseguir este interes o inferior -hasta la revision claro está-. Cuota por lo tanto de ~670€/mes.

Compro solo. Mi sueldo -base- son 1500€ netos en 14 pagas. Aparte y variable cada mes y por el carácter de mi trabajo tengo pluses (horas extra, nocturnidad, etc...). Hay meses que gano 2500€ netos. Trabajo en una multinacional, con contrato indefinido y soy ingeniero (superior). Soy joven, estoy soltero y no tengo cargas familiares de ningun tipo.

Tengo bastante claro que -a dia de hoy y quedándose las cosas como están- no deberia tener demasiado problema. Sin embargo, y aunque para mi la operacion pueda ser viable, cada vez me cuestiono si realmente lo que estoy haciendo es lo mejor.

Llevo un par de semanas en otro pais de europa y me estoy cuestionando si quiero quedarme en España o si tirarme a la piscina y marcharme a vivir y trabajar al extranjero. A medida que pasa el tiempo cada vez me gusta menos España, tanto por la empresa, la politica, la economia....

Se me plantean 3 opciones:

1. Seguir adelante con la compra, segun lo planificado e irme a vivir alli.

2. Terminar la operacion de compra y después vender. No se si se puede y/o es legar vender antes de escriturar y las consecuencias fiscales de esto.

3. Terminar la operacion de compra y después alquilar la casa. No me atrae mucho esta opcion, a pesar de que el alquiler podria dar para pagar la letra de la hipoteca.

4. Plantearle a la inmobiliaria que no quiero seguir con la compra. En el peor de los casos perderia la mitad de lo que ya les he pagado (34.000€ aprox). Creo que siempre podria llegar a algun tipo de acuerdo con ellos y no perder este dinero, que me pareceria haberme equivocado tremendamente.

¿Ideas?

Sobre todo me interesa saber:

- Si es posible cancelar con la inmobiliaria el contrato de compra-venta.

- Si es posible vender antes de escriturar (jorobar, me estaria convirtiendo en un pasa pisero, que triste!) y los gastos y la fiscalidad que supone esto.

Gracias mil

Buf... no soy quien para dar consejos, pero yo me haría pasapisero para quitarme el muerto rápido y me buscaría trabajo en alguna pequeña ciudad, que ese sueldo puedes superarlo facilmente en sitios co la vida mucho más barata que Madrid.

Pero solo son palabras de alguien que detesta la gran ciudad, no hagas mucho caso.. :o

Hola petulanic, sobre la decisión de quedarte en España, yo te puedo ayudar poco, pero si estuviera en tus circunstancias , si que probaria la aventura de otro pais desde luego, aqui o te montas algo por tu cuenta o trabajar para otro, con la legislacion laboral actual es muy frustrante ya que se tiene la idea "cada vez mas extendida" del que trabaja por cuenta ajena, es un vago sin ideas, que solo quiere un empleo fijo.

Pero como digo es una decision muy personal tuya y yo en eso te puedo decir poco, probablemente el resto de foreros te puedan ayudar mas.

Se me plantean 3 opciones:

1. Seguir adelante con la compra, segun lo planificado e irme a vivir alli.

2. Terminar la operacion de compra y después vender. No se si se puede y/o es legar vender antes de escriturar y las consecuencias fiscales de esto.

3. Terminar la operacion de compra y después alquilar la casa. No me atrae mucho esta opcion, a pesar de que el alquiler podria dar para pagar la letra de la hipoteca.

4. Plantearle a la inmobiliaria que no quiero seguir con la compra. En el peor de los casos perderia la mitad de lo que ya les he pagado (34.000€ aprox). Creo que siempre podria llegar a algun tipo de acuerdo con ellos y no perder este dinero, que me pareceria haberme equivocado tremendamente.

¿Ideas?

Sobre todo me interesa saber:

- Si es posible cancelar con la inmobiliaria el contrato de compra-venta.

- Si es posible vender antes de escriturar (jorobar, me estaria convirtiendo en un pasa pisero, que triste!) y los gastos y la fiscalidad que supone esto.

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Con respecto al piso que estas pagando, yo no se que tipo de contrato compraventa has firmado con la promotora, pero normalmente al cancelarlo , sueles perder el 70% de lo que has dado hasta el momento,no se si varia con la constructora, aunque enterate bien y trata de negociar con ellos si tomas dicha opción, de todas formas mirare el contrato de compraventa que yo hice y te dire algo mas.

Lo segundo de vender antes de escriturar, si has firmado en el contrato de compraventa una clausula de cesión de escrituras previa a la escrituracion del piso con la promotora, podras vender antes , pero si no, tendras que escriturar y despues vender, revisate dicho contrato, este tema de la cesión de escrituras en la compraventa, me parece muy triste puesto que al final es fuente de especulación y dinero oscuro y por desgracia es legal,ha sido muy utilizado por los especuladores que compraban varios pisos de una misma promotora sobre plano y la promotora les hacia dichos contratos, el tema es que creo que tu tendrias que pagar el IVA de las partes entregadas, y si hay plusvalia te grabaria directamente en la base imponible que tu tengas ,pero no estoy seguro.

De todas formas , este tipo de contratos de compraventa son una verguenza y los eliminaria.

Asi pues tu veras, tambien puedes alquilar el piso una vez terminado, pero.....tu mismo .

Lo que si es importante que te leas bien el contrato de compraventa.

Un saludo.

UNTROLL dijo:

Hola petulanic, sobre la decisión de quedarte en España, yo te puedo ayudar poco, pero si estuviera en tus circunstancias , si que probaria la aventura de otro pais desde luego, aqui o te montas algo por tu cuenta o trabajar para otro, con la legislacion laboral actual es muy frustrante ya que se tiene la idea "cada vez mas extendida" del que trabaja por cuenta ajena, es un vago sin ideas, que solo quiere un empleo fijo.

Pero como digo es una decision muy personal tuya y yo en eso te puedo decir poco, probablemente el resto de foreros te puedan ayudar mas.



Con respecto al piso que estas pagando, yo no se que tipo de contrato compraventa has firmado con la promotora, pero normalmente al cancelarlo , sueles perder el 70% de lo que has dado hasta el momento,no se si varia con la constructora, aunque enterate bien y trata de negociar con ellos si tomas dicha opción, de todas formas mirare el contrato de compraventa que yo hice y te dire algo mas.

Lo segundo de vender antes de escriturar, si has firmado en el contrato de compraventa una clausula de cesión de escrituras previa a la escrituracion del piso con la promotora, podras vender antes , pero si no, tendras que escriturar y despues vender, revisate dicho contrato, este tema de la cesión de escrituras en la compraventa, me parece muy triste puesto que al final es fuente de especulación y dinero oscuro y por desgracia es legal,ha sido muy utilizado por los especuladores que compraban varios pisos de una misma promotora sobre plano y la promotora les hacia dichos contratos, el tema es que creo que tu tendrias que pagar el IVA de las partes entregadas, y si hay plusvalia te grabaria directamente en la base imponible que tu tengas ,pero no estoy seguro.

De todas formas , este tipo de contratos de compraventa son una verguenza y los eliminaria.

Asi pues tu veras, tambien puedes alquilar el piso una vez terminado, pero.....tu mismo .

Lo que si es importante que te leas bien el contrato de compraventa.

Un saludo.

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Gracias por la opinion.

El contrato con la promotora hace 18 meses que no lo miro, pero si que me acuerdo bien de que en caso de no llevar la operacion hasta el final se perdia el 50% de lo entregado hasta la fecha.

Sobre lo de vender antes de escriturar, recuerdo que habia algun párrafo relacionado con esto, pero no lo recuerdo exactamente. Ahora mismo estoy a varios miles de km del contrato, pero cuando vuelva a Madrid lo revisaré y os digo exactamente lo que pone.

Salud.

petulanic dijo:

Gracias por la opinion.

El contrato con la promotora hace 18 meses que no lo miro, pero si que me acuerdo bien de que en caso de no llevar la operacion hasta el final se perdia el 50% de lo entregado hasta la fecha.

Sobre lo de vender antes de escriturar, recuerdo que habia algun párrafo relacionado con esto, pero no lo recuerdo exactamente. Ahora mismo estoy a varios miles de km del contrato, pero cuando vuelva a Madrid lo revisaré y os digo exactamente lo que pone.

Salud.

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Solo decir-te que creo que si no finàncias almenos la mitad no puedes desgravar la parte que te toca.

Informa-te, quizà te sea más rentable financiar el 51%.

Salut

Xin dijo:

Solo decir-te que creo que si no finàncias almenos la mitad no puedes desgravar la parte que te toca.

Informa-te, quizà te sea más rentable financiar el 51%.

Salut

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Esto si que lo he mirado hace poco. Con la ley actual del IRPF:

Financiando la mitad o más se puede desgravar un 25% de los primeros 4507,59€ y un 15% del resto hasta 9015,18€ (maximo), durante los dos primeros años. Luego pasar a ser un 20% y un 15%.

Sin financiacion ajena o financiando menos de la mitad, se puede desgravar un 15% de hasta 9015,18€.

Entiendo que lo del 51% se refiere al 51% del precio base (en mi caso 314.000 €), por lo que tendria que financiar 160.000€ para poder desgravarme más.

Con una hipoteca a 30años y al 4% nominal, las cuotas serian:

- Aprox. 670€/mes si pido 140.000€. De esto me desgravaria aprox 1200€/año, lo cual generaria una cuota "equivalente" de 570€/mes. Como caracteristica adicional, notar que aún quedar margen en la base de desgravacion para seguir desgravando si la cuota creciera por el motivo que fuera (p.ej una nada improbable subida de tipos).

- Aprox 765€/mes si pido 160.000€. De esto me desgravaria aprox 1800€/año, lo cual generaria una cuota "equivalente" de 635€/mes. En este caso la base de desgravacion estaria al maximo (9.015,18€).

En resumen, y suponiendo condiciones estacionarias, por tener 20.000€ más a dia 1 de Sept de 2006, estaría pagando 65€/mes más durante 30 años. En total 23.400€. A priori no tiene mala pinta, 20.000€ el 1 de Sept de 2006 tienen mayor valor financiero que 23.400€ pagados a lo largo de 30 años (contando con la inflación, claro está).

Tambien hay que tener en cuenta que la ley del IRPF puede cambiar y 30 años es mucho tiempo. De hecho, creo que con la reforma del IRPF que entrará en vigor el 1 de Enero de 2007 cambia la cosa y se podrá desgravar para todos los casos el 15% de hasta 9015,18€. Es decir, que comprar con financiacion externa de más del 50% deja de hacer que se pueda desgravar más.

¿Alguien sabe más sobre esto? Si esto es cierto, está claro que no me va a intesar pedir más de lo que necesito. Sino, ya tengo otro factor más que añadir al excel

Petulanic si el conflicto esta en comprar o no comprar te diria que el piso es carisimo (aunque diriamos la típica frase: todo esta igual o para lo que hay) pero la cuota de la hipoteca te la puedes permitir con tu sueldo, tu formación te permite ir mejorando laboralmente. Y eres joven por tanto la hipoteca te durará practicamente toda la vida.

Ahora bien me entristece que tengamos que pasar por el aro y comprar a estos precios astronómicos porque los alquileres son caros y los años de las hipotecas crecen hasta el infinito con lo que dan una sensación de que la vivienda es tuya. Para mi es este el dilema y la sensación de dejarte vencer por este sistema.

Si yo ganará tu sueldo ahora mismo tendria un conflicto en este caso porque el cambio de este país depende de las conductas individuales de los potenciales compradores. Es como el anuncio de ahorro de agua y energia "cada gota cuenta".

carolina dijo:

Petulanic si el conflicto esta en comprar o no comprar te diria que el piso es carisimo (aunque diriamos la típica frase: todo esta igual o para lo que hay) pero la cuota de la hipoteca te la puedes permitir con tu sueldo, tu formación te permite ir mejorando laboralmente. Y eres joven por tanto la hipoteca te durará practicamente toda la vida.

Ahora bien me entristece que tengamos que pasar por el aro y comprar a estos precios astronómicos porque los alquileres son caros y los años de las hipotecas crecen hasta el infinito con lo que dan una sensación de que la vivienda es tuya. Para mi es este el dilema y la sensación de dejarte vencer por este sistema.

Si yo ganará tu sueldo ahora mismo tendria un conflicto en este caso porque el cambio de este país depende de las conductas individuales de los potenciales compradores. Es como el anuncio de ahorro de agua y energia "cada gota cuenta".

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No, si comprar ya he comprado (firmé el contrato a principios de 2005). El conflicto se plantea ahora porque como fue compra sobre plano, es ahora cuando me toca terminar la operacion....

Y estoy totalmente de acuerdo con lo que dices. Con la situacion que tengo, lo que verdaderamente me hace pensarmelo es el hecho de tener que pasar por el aro, comprar a precio astronomico (aunque pueda) e hipotecarme de por vida. La sensacion de haber sido vencido por el sistema me inunda y, la verdad, me llena de tristeza y me mina la moral. Es esto precisamente lo que me lleva a plantear un cambio radical: irme de España. Obviamente fuera las cosas no serán ideales, pero creo que nuestro pais es una bomba de relojería. Por la naturaleza de mi trabajo tengo mucho trato con la administración y nada de lo que veo me gusta. Tambien muchas veces tengo la sensacion de que quedándome aquí, haga lo que haga, no voy a conseguir cambiar nada...

Precisamente cuando cuento esto en algunos entornos (principalmente con la familia) es cuando siento la presion social, porque no entienden nada de lo que les digo. No van más allá de repetirme que los pisos nunca bajan

petulanic dijo:

No, si comprar ya he comprado (firmé el contrato a principios de 2005). El conflicto se plantea ahora porque como fue compra sobre plano, es ahora cuando me toca terminar la operacion....(

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Amigo petulanic

No entiendo por qué tienes ese "conflicto" ahora.

¿Acaso te lanzaste a comprarte un zulo por 60M de pelas como el que se tira a la piscina, con los ojos cerrados y tapándote la nariz con los dedos?

18 meses después tienes dudas... crees que el sistema te ha vencido... te entran escalofríos existenciales... te la pone morcillona hacerte pasapisero...

No lo entiendo, amigo

ellison dijo:

Amigo petulanic

No entiendo por qué tienes ese "conflicto" ahora.

¿Acaso te lanzaste a comprarte un zulo por 60M de pelas como el que se tira a la piscina, con los ojos cerrados y tapándote la nariz con los dedos?

18 meses después tienes dudas... crees que el sistema te ha vencido... te entran escalofríos existenciales... te la pone morcillona hacerte pasapisero...

No lo entiendo, amigo

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No sé lo que no entiendes.

Lo primero, no "me la pone morcillona" hacerme pasapisero. De hecho, si te fijas en ningun momento hablo de que el "pisito se me ha revalorizado" o de que "ya le he ganado tanto al pisito".

Lo siguiente es que lo que me he comprado no es ningun zulo, o al menos a mi no me lo parece. Tu igual vives en un palacio, pero en mi opinion para una sola persona lo que me he comprado es suficiente.

Por ultimo, no me consideres tu amigo y si no tienes nada interesante que aportar, mejor no contestes. TROLL.

petulanic dijo:

No sé lo que no entiendes.

Por ultimo, no me consideres tu amigo y si no tienes nada interesante que aportar, mejor no contestes. TROLL.

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Vaya, tranqui, amigo, no te lo tomes a la tremenda.

Lo que no entiendo es cómo hace 18 meses lo veías todo claro y diáfano tal que soltaste una pastarrufa larga de entrada, y ahora lo ves tan oscuro que te entra hasta el tembleque existencial.

Simplemente no entiendo eso, y me parece muy interesante poder entenderlo. Y creo que no soy el único.

Yo te pregunto, ¿por qué ahora?

Ahora tienes dos opciones: responderme o no. AMIGUITO.

Buen rollito XD XD

ellison dijo:

Vaya, tranqui, amigo, no te lo tomes a la tremenda.

Lo que no entiendo es cómo hace 18 meses lo veías todo claro y diáfano tal que soltaste una pastarrufa larga de entrada, y ahora lo ves tan oscuro que te entra hasta el tembleque existencial.

Simplemente no entiendo eso, y me parece muy interesante poder entenderlo. Y creo que no soy el único.

Yo te pregunto, ¿por qué ahora?

Ahora tienes dos opciones: responderme o no. AMIGUITO.

Buen rollito XD XD

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Evidentemente, mis convicciones tenia si firmé el contrato. ¿Que por qué ahora me entran las dudas? Pues porque estoy a 3 semanas de dar el paso final, estoy de vacaciones, me he pasado por el foro y me parecio un buen momento para que la gente diera su opinión.

Si te fijas, mis dudas no solo tienen que ver con la compra de la vivienda en si, sino tambien con el hecho de plantearme mi futuro a nivel global en España. De hecho, tu mismo lo llamas "tembleque existencial". Me parece un término claramente exagerado.

¿Hubiera sido más sencillo si hubiera preguntado directamente por la psibilidad de vender un piso comprado sobre plano antes de escriturarlo? Pues quizá, pero probablemente la mayor parte de la gente que lo leyera hubiera echo una interpretacion equivocada...

Consejo nº1: cuando compres la casa que va a ser tu vivienda no te preocupes de su precio posterior (si va a subir o si ba a bajar). Simplemente te tienes que preguntar lo siguiente:

1. ¿Me gusta la casa? ¿es donde quiero vivir mientras esté aquí?

2. Financieramente hablando, ¿tiene sentido la operación que estoy haciendo?
- ¿puedo permitírmelo?: calcular el porcentaje de tu sueldo que se comerá la hipoteca respecto a tu sueldo actual y unas previsiones razonables de su evolución.
- ¿podré permitírmelo dentro de cuatro años?: según escenarios de tipos de interés y de tu salario.
- ¿como se compara la cuota con mis gastos actuales de alquiler?: ¿puedo ahorrar más y esperar a en el futuro comprarme algo que sea mejor? (OJO: nunca pienses que en el futuro bajarán pisos, aunque eso pueda ocurrir, cuando los precios de los pisos sean más baratos, los tipos de interés serán también más altos y la cuota puede llevarse la misma parte de tu sueldo).
- ¿que salida tengo si no puedo pagar la hipoteca? Este puede ser el peor escenario si entras en default en un contexto en el que los precios bajan, no suben, o suben menos que la inflación.

Si crees que no tienes riesgo serio de default el los próximos 10 años y el piso te entusiasma ¡adelante!

Con la vivienda propia no se especula.

Yo intentaria vender el piso antes de escriturarlo. Por lo que dices la hipoteca no parece una carga desproporcionada dados tus ingresos. Sin embargo , tienes que plantearte si existe seguridad en que vayas a tener un nivel de ingresos parecido o superior a largo plazo. Tambien tienes que tener en cuenta que los tipos van al alza y que se acercaran al 5% dentro de 2 años , con lo que el Euribor podria incrementar mucho la cuota mensual de esa hipoteca.
Tu situacion parece ideal para seguir ahorrando y esperar tranquilamente a que esto se hunda mientras pagas un alquiler que puedes permitirte sin grandes problemas. Si se produce una bajada fuerte puedes acabar ahorrando un monton de millones. Y si no baja en 2-4 años ya sabriamos todos que no va a bajar y podrias plantearte entonces comprar , sin haber perdido nada puesto que es dificil ya que los precios sigan aumentando en Barcelona y Madrid . De hecho una subida en estas ciudades es una excelente noticia para los burbujistas puesto que lo unico que se nos ocurre es que mas dura sera la caida.
En mi opinion la cuestion no es que puedas permitirte comprar un piso o no , sino si realmente este es un buen momento para comprar dados los precios desorbitados que hay ahora y el peligro enorme que existe de que todo esto se derrumbe como una montaña de naipes.
Si crees que estos precios son normales solo tienes que echar un vistazo al mensaje que tiene esos enlaces de una inmobiliaria belga donde salen lofts en Bruselas que en Barcelona o Madrid costarian mucho mas que alli. Y es que encima alli los salarios son mucho mas altos que aqui. Tambien se han puesto por este foro mensajes parecidos con enlaces a inmobiliarias de ciudades alemanas ( creo que de Munich ) con unos alquileres que ya me gustaria a mi ver en Barcelona y Madrid. Y lo de siempre: es que alli los salarios son mucho mas altos.
Para que veas lo besugo de la situacion actual y el enorme peligro de estallido de la burbuja te pego unos bonitos graficos sobre el precio del metro cuadrado en un conjunto de capitales europeas que alguien pego en otro mensaje de este foro. El grafico demuestra que los precios en Madrid y Barcelona son completamente irracionales y que el margen para una posible bajada es enorme ( 40-60%).
Si finalmente te decides a vender el piso antes de escriturarlo recuerda una cosa: no caigas en la trampa en que caeran muchos. Pon el piso a un precio muy ajustado , incluso algun o algunos millones por debajo del precio de mercado. Es mejor no arriesgarse a no poder quitarte el muerto de encima si realmente quieres venderlo.

Una coneja

Hola amigo,

creo que tu situacion es esta:

Si vendes me parece que hacienda te sangrará (consulta con un fiscalista)
Si no compras la inmobiliaria se quedarán con el anticipo, de eso no te quepa la menor duda, pues viven de ello
Si alquilas te puedes encontrar con problemas de impagados y tú dependes de un único piso, es decir, no tienes cuatro o cinco pisos como un ad.fincas

Solución:

Búscate una coneja que te ayude a pagar los gastos y a disfrutar del pisito, a fin de cuentas que más da si se deprecia, los pisos son para vivir, al menos según tu caso.

Ya sabes una buena coneja y a tener conejos. Igual uno de estos conejos te sale futbolista o corredor de formula 1 y así el día de mañana te puedes retirar