La vivienda se ha convertido en los últimos años en uno de los asuntos más polémicos de la economía española. No es que en el resto de los países los problemas inmobiliarios no sean importantes, no. Ni el fenómeno de las hipotecas "subprime" en EEUU, ni la crisis inmobiliaria irlandesa, entre otras, son temas menores; pero en España hemos pasado, de una forma muy rápida, de discutir acerca de los elevados precios que estaban alcanzando las viviendas y que impedían el acceso a la vivienda de los jóvenes y las familias de menores ingresos, a la paralización de las nuevas promociones inmobiliarias (con el importante efecto que esto ha tenido sobre el empleo), a la contaminación de todo el sistema crediticio y a un descenso de los precios de las viviendas que nadie sabe donde pueden parar.
La vivienda no es un bien normal que los ciudadanos puedan comprar y vender con facilidad, y no porque haya dificultades legales para ello, sino porque en un país como España, la compra de una vivienda suele ser la mayor inversión que realizan la mayor parte de los ciudadanos en su vida, por lo que es una decisión que afecta a todo el periodo de vida de las familias.
Además, las subidas y bajadas de los precios de las viviendas en general, aunque las personas no estén dispuestas a vender las propias, influyen decisivamente en la visión que tienen acerca de cómo está su situación económica. En otras palabras, muchas familias que consideraban que su vivienda, en el momento más alto del "boom" inmobiliario, podrían valer 200.000€, ahora toman conciencia de que su valor pueda estar poco más de 100.000€. Aunque no pensaban ni piensan vender, consideran que ahora son más pobres que antes.
Después de más de dos años desde el inicio de la crisis económica, ¿podemos considerar que hemos tocado fondo en lo relativo a los precios de la vivienda? Querría llamar la atención sobre dos cuestiones relacionadas con esta respuesta: la relación entre el precio de las viviendas y las rentas brutas de los hogares y el efecto que tiene esta cuestión sobre el sistema financiero.
Esfuerzo inversor
Respecto a la primera cuestión hemos de tener en cuenta que en estos momentos estamos aún lejos del esfuerzo inversor que deben hacer las familias para comprar una vivienda en relación con la situación anterior al "boom" inmobiliario: 6,8 años de renta bruta/anual actualmente por menos de 4 antes del "boom". Si a esto le unimos la situación del paro actual, aún queda recorrido a la baja en el precio de las viviendas. Cierto que en provincias como la alicantina donde una parte de la demanda inmobiliaria viene del exterior, se pueden incrementar las ventas por este motivo, pero resulta difícil pensar que esta demanda puede compensar la atonía interior.
La situación del sector financiero en relación a este problema tampoco está resuelto en estos momentos. El fuerte endeudamiento de las familias para la adquisición de viviendas en los últimos años, realizado mediante hipotecas con bancos y cajas, ha ido provocando una subida de la jovenlandesesidad que, aunque se ha tratado de demorar con fórmulas creativas en la financiación, no deja de estar repercutiendo en el balance de estas entidades.
Valoraciones de activos
Los menores precios de venta repercuten directamente en las valoraciones de los activos de estas entidades, por lo que todas ellas confían (mas bien, desean) en que los precios hayan llegado ya a su nivel mínimo.
A diferencia de otros países, donde la velocidad de la trasmisión de los efectos económicos es muy rápida, en España estas cuestiones tienden a prolongarse en el tiempo, esperando todos los participantes que, con el paso del tiempo, ellos puedan beneficiarse de los cambios: las familias no compran esperando que mejore su situación económica y que bajen los precios, las entidades financieras no bajan los precios esperando que sean otros los que lo hagan y ellas puedan soslayar la situación sin pérdidas.
Lo lamentable de esta situación es que ambos comportamientos, unidos a la crisis del crédito internacional, lo que hacen es dilatar la solución en el tiempo sin contribuir a la necesaria salida de la crisis actual.
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