analisis de oferta y demanda

Creo que uno de los factores determinantes para el estallido final de la burbuja es el superávit de viviendas que se producirá en años venideros, así que me he puesto ha intentar analizar la demanda y la oferta real de la vivienda. He buscado las previsiones de estimación de la futura demanda, mayormente basados en factores demográficos que representan la función asentada en la necesidad que las personas vivan en ellas. Así que he encontrado un estudio dentro de la estimación que +- se adecua a lo que estaba buscando. http://www.esade.es/pfw_files/cma/GUIAME/Ficheros1/estudio_demanda_2003_08.pdf .
Las previsiones en el 2003 se han cumplido con una venta de aproximadamente 580.000 viviendas http://www.procumasa.com/amplia_noticia.php?IdNoticia=62 , con un pequeño sesgo de 100.000 viviendas adquiridas por inversores. No obstante, no consigo encontrar para los restante años la venta real de vivienda basados en los datos de vivienda terminada, si multitud de noticias relacionadas con la iniciación de viviendas o el numero de transacciones, pero no con la venta real del año. Si alguien me pudiera ayudar a comprender un poco más, agradecería un link para cruzar el dato de la estimación de demanda con la oferta de viviendas terminadas y la venta real. Para poder establecer las siguientes dudas si proceden:

1)¿Quién absorbe el excedente de la producción de vivienda?
2)¿Hasta que punto la sobreoferta no afecta al precio real?
3)¿Las estimaciones de la futura demanda no contemplan la influencia del actual precio sobre la demanda real?

Espero que alguno me ayude, para seguir analizando la situación actual en la que nos encontramos………

impresionante documento que preve tipos de interes del 5% en 2007

cibex dijo:

impresionante documento que preve tipos de interes del 5% en 2007

Hacer clic para expandir...

Unos tipos de interés del 5 % seguirían siendo bajísimos, por no ecir irrisorios. Teniendo en cuenta que la inflación supera el 4%, eso supondría unos tipos reales de alrededor del 0,5%. Es decir, una ganga. Y que no me vengan con que lo importante es el porcentaje de subida de los tipos con respecto al momento de inicio de la hipoteca, puesto que los nuevos compradores son los que mantienen activo y vivo el mercado, y los que ya tienen casa e hipoteca, lo último que dejan de pagar es el piso, como es natural. adiós estallido adiós.

Otro análisis

No es un análisis mas que de andar por casa, pero entrando en la web de idealista.com se ve que de las 30.000 viviendas en oferta en Madrid, solo 5.500 ( no llega al 20%) están por debajo de los 240.000 euros (La mayoría en pueblos de la provincia, no en la capital).

Y según el estudio que publicas, la mayoría de la demanda viene de primera adquisición (parejas jóvenes o emigrantes, aparte de divorciados con un solo sueldo); así que, ¿quien va a comprar esos pisos de 400, 500 o 600 mil euros?

Datos del INE

Hay una tabla en el INE de viviendas vacías por año de construcción de la vivienda, de 1991 a 2001:

http://www.ine.es/censo/es/listatablas.jsp?group=1.Tablas%20nacionales%3E3.Viviendas%3E4.Viviendas%20vac%EDas#sit

(Es la "Viviendas vacías en edificios destinados principalmente a viviendas y construidos en el último decenio según año de construcción del edificio", no me deja enlazarla desde dentro)

Eso son viviendas vacías el 2001, total 3.1 megaviviendas vacías (sale en otra tabla), que es el dato que se repite por todos los artículos y en todas partes. Lo que me gustaría, que no lo encuentro por ningún lado, es saber cuantas viviendas vacías hay ahora, y también cuantas hay vacías construidas el último año, para comparar con el 2001. Las viviendas viejas vacías no dan mucha información porque puede ser que esten en mal estado o lo que sea, pero las viviendas de nueva construcción vacías serán el agregado de la especulación y las casas que no venden los promotores.

DSG dijo:

2)¿Hasta que punto la sobreoferta no afecta al precio real?

Hacer clic para expandir...

Creo que esto es así porque estamos en una burbuja especulativa. Es pura psicología, si todo el mundo tuviera la misma información y actuaran con perfecta lógica, el precio no hubiese subido. En la cabeza de la gente se ha separado el valor del precio y simple el último, que no baja.

De hecho, me parece que este divorcio se produjo hace mucho tiempo y ha sido el crédito fácil el que le ha dado alas. El nuncabajismo lleva décadas en la mente colectiva de este país, pero nunca antes había sido tan barato el dinero.

Creo que de eso se trata Ziggy, el sentido común es lo que al final se impone en cualquier mercado, y lógicamente la principal parte de la demanda debe venir motivada por aquellos que no disponen de vivienda, el mercado inmobiliario no se adapta actualmente a la s necesidades de la demanda como tu bien has visto en idealista y por eso estallara y corregir bruscamente. No obstante creo que es un estudio bastante serio y completo para entender un poquito más sobre el tema. Creo que he encontrado algún dato más en el ministerio de la vivienda que parece interesante. Cuando tenga tiempo lo colgare, por si alguno os interesa.

DSG dijo:

Las previsiones en el 2003 se han cumplido con una venta de aproximadamente 580.000 viviendas http://www.procumasa.com/amplia_noticia.php?IdNoticia=62 , con un pequeño sesgo de 100.000 viviendas adquiridas por inversores...

Hacer clic para expandir...

Yo tenía entendido que con 300.000 - 350.000 viviendas por año se tendría la demanda satisfecha, lo cual difiere de las 480.000.
¿Donde podemos averiguar este dato? ¿podríamos calcularlo viendo la producción de viviendas de otros años, anteriores a este ciclo, no? :

Me parece muy interesante tu analisis, de hecho yo hice algo parecido hace unos meses, pero con menos numeros y mas rayitas. Lo puedes ver en.

http://www.burbuja.info/inmobiliaria/showthread.php?t=16302

Intentaré contestar a las preguntas.

1)¿Quién absorbe el excedente de la producción de vivienda? A mi entender lo que pasará es que ese exceso de oferta se absorbera con un parón en la construcción, si por ejemplo sobran 1.000.000 de viviendas (no se el numero real de viviendas vacias cual será pero seguro que no difiere mucho), estaremos por ejemplo produciendo 200.000 viviendas menos durante 5 años de las que realmente se necesiten.

2)¿Hasta que punto la sobreoferta no afecta al precio real? Mientras que se intenta equilibrar la oferta y la demanda de vivienda, habrá un grupo de “acojonados” que bajo el efecto del miedo, pondran su vivienda mas barata que la de su vecino, y habrá importantes rebajas que hará que todo el que tenga que comprarse una casa y pueda esperar, esperará porque seguirá bajando el precio, lo que provocará que el exceso de oferta sobre la demanda cada vez sea mayor.

3)¿Las estimaciones de la futura demanda no contemplan la influencia del actual precio sobre la demanda real?
No me he leido los informes de pe a pa, pero una estimación de la demanda que no tenga en cuenta los precios, pues ni es estimación ni es nada. Vamos creo, desde el punto de vista de un inexperto.

En mi opinión no creo que sea tan fácil parar la construcción y dejar que el mercado absorba el excedente por las características del producto ya que el periodo medio de producción del bien es de 18 meses, sin contar los trámites y las inversiones previas necesarias antes de empezar a construir, las barreras de salida son altas.
El desajuste es brutal, mira el estudio de la demanda que elabora el ministerio de la vivienda y podrás comprobar que el precio máximo que la potencial demanda está dispuesta a pagar es de 1.164 euros por metro mientras que el precio real es de 1.916 euros.

DSG dijo:

En mi opinión no creo que sea tan fácil parar la construcción y dejar que el mercado absorba el excedente por las características del producto ya que el periodo medio de producción del bien es de 18 meses, sin contar los trámites y las inversiones previas necesarias antes de empezar a construir, las barreras de salida son altas.

Hacer clic para expandir...

Estoy de acuerdo contigo, el periodo de fabricación es muy largo, pero se puede hacer el doble de largo si quitas la mitad de los obreros, y entregas los pisos 18 meses despues, con lo que la oferta se irá rebajando anualmente. (si no vendo no cobro, si no cobro no pago, si no pago no puedo seguir construyendo al mismo ritmo que antes, y por supuesto no voy a correr riesgos), y si me queda poco para terminar la obra, pues bajo los precios para vender lo último, entregar, y no hacer de momento ni una casa mas. Y toda mi infraestructura emplearla en hacer obra publica.

Anticatastrofistas dijo:

Unos tipos de interés del 5 % seguirían siendo bajísimos, por no ecir irrisorios. Teniendo en cuenta que la inflación supera el 4%, eso supondría unos tipos reales de alrededor del 0,5%. Es decir, una ganga. Y que no me vengan con que lo importante es el porcentaje de subida de los tipos con respecto al momento de inicio de la hipoteca, puesto que los nuevos compradores son los que mantienen activo y vivo el mercado, y los que ya tienen casa e hipoteca, lo último que dejan de pagar es el piso, como es natural. adiós estallido adiós.

Hacer clic para expandir...

No entiendo de que unos tipos de interes al 5% sean irrisorios, eso sera para hipoteca baja, para hipotecas de 200000 o mas euros es alta, la comparacion que haces de que al subir la inflacion es una subida del 0.5 % no la entiendo.VAmos a ver, si sube la i nflación tu sueldo no subira mas que ella, es decir tienes mismo poder adquisitivo, tienes que comprar otros bienes de primera necesidad, pero a su vez tienes que pagar mas por la hipoteca asi que, eso de que no afecta, hipoteca de 200000 euros, 30 años al 4,5 % son 1013 euros, a un 6 % son 1199, euros, o sea 2232 euros mas al año, y unos 67000 euros mas en intereses al final de los 30 años, no se pero eso de que no afecta va a ser que no.

No busquéis. No existen estadísticas oficiales ni serias.

Hay previsiones:

El BBVA dice que la demanda continuará, como ahora, alta hasta 2.011 como mínimo si no cambia la cosa. Lo que se traduce en 1.200.000 compraventas anuales (600.000 de nueva, 480.000 de usada y 120.000 de vivienda protegida, usada y nueva).

Ahora dice que la demanda nacional de primera y segunda vivienda es de unas 350.000 casas al año, de pagapensiones de primera vivienda otras 350.000 y de extranjeros de segunda residencia una media de 100.000.

La asociación de productores sin embargo esperaba para este año una reducción de la demanda de un 9% respecto del año pasado.

Si queréis estadísticas fiables iros a las hipotecas del INE y los informes de Coyuntura del Colegio de Arquitectos.

La propia estructura del mercado hace que nunca podrá haber un exceso de oferta:

-La vivienda nueva siempre se ajusta a la demanda.
-La oferta de vivienda usada siempre está regulada por dos axiomas:Nunca vender con perdidas y son inversiones de largo plazo.
-Sólo en casos de necesidad se vende en pérdidas y siempre será el último remedio: crisis económica, paro.......... por lo que hasta que no aumente el paro y empeore la renta de las familias no habrá un exceso de oferta de vivienda.
-Siempre habrá demanda de vivienda (el alquiler no es opción real), en casos de inaccesibilidad por situación económica o precios altos se acumula al año siguiente: pero siempre terminará comprando.




Un Saludo.

Estoy de acuerdo contigo con la manipulación que existe en este sentido y que las estadísticas no son totalmente fiables. Tiene que haber un punto de encuentro al comparar unas y otras, intentando leer entrelineas, sobretodo para evitar la manipulación mediática de los bancos y medios de comunicación para su propio beneficio.

Mira el ejemplo que pones con El caso de BBVA, me parece lógico que empiece a replanteasen la realidad del mercado, por que una demanda de 1.200.000 anuales es poco mas que imposible. Sabes que los datos están falseados conociendo cuatro datos básicos. La mentira es insostenible y tienen que rectificar para hacerla un poco más creíble.

En cuanto al resto, estoy de acuerdo en algunos puntos que has expuesto si los sitúas en el pasado pero la situación de mercado es muy diferente.

No creo que sea aplicable en la situación actual que la vivienda nueva se ajuste siempre a la demanda. Históricamente se habrá producido, pero en este momento veo muy difícil que a corto plazo se tenga tanta capacidad de maniobra con todo el intrusismo que se está produciendo en la construcción. La codicia e inversiones ya realizadas impiden el dar media vuelta y ajustar la oferta.

Las presunciones que rigen la venta de vivienda usada pronto quedaran desfasadas, adaptándose a la situación real del mercado como ha ocurrido en otros países. ¿Que posibles plusvalía obtendrá un futuro inversor particular en un compra realizada en el presente año?....¿y si ha necesitado recurrir a entidades crediticias para financiar la inversión o inversiones?..... hasta que punto no estará dispuesto a vender por debajo del coste de compra para no tener que asumir perdidas mayores.

También estoy acuerdo que el mercado de alquiler está bastante difícil, creo que hay un relación directa entre el precio de la vivienda y el alquiler, si la sobreoferta se produjera esta tendría un impacto de iguales proporciones en el alquiler. Si te sirve de consuelo yo vivo de alquiler.

No obstante echare un vistazo a los estadísticas que me comentas, para intentar saber cual es la demanda real que existe en España, haber si entre todos podemos establecer +- cual es la demanda real, no especulativa. Yo de momento en quedo con el primer informe basado en datos demográficos que establece esta entorno a las 500.000.

DSG dijo:

.....No creo que sea aplicable en la situación actual que la vivienda nueva se ajuste siempre a la demanda. Históricamente se habrá producido, pero en este momento veo muy difícil que a corto plazo se tenga tanta capacidad de maniobra con todo el intrusismo que se está produciendo en la construcción. La codicia e inversiones ya realizadas impiden el dar media vuelta y ajustar la oferta.

Hacer clic para expandir...

Creo que sigue igual ahora.
La promoción típica de pequeño, medianos y grandes promotores es la siguiente: compra del terreno (con o sin financiación), elaboración proyecto, comercialización, cuando tienen la promoción "copada" (reservas u opciones de compra), solicitan crédito promotor (hasta el 80% de valor), contruyen y venden con entrega de la vivienda.

Esto es así para el 95% de las promociones. Si no venden la promoción no empiezan a construir. Pueden tardar uno, dos o tres años pero siempre es así: por eso la oferta de vivienda nueva siempre se ajusta a la demanda.

Si son promociones grandes, de muchas viviendas, la dividen por fases. si no llegan a copar la siguiente fase o la siguiente, la paran.

DSG dijo:

.....
Las presunciones que rigen la venta de vivienda usada pronto quedaran desfasadas, adaptándose a la situación real del mercado como ha ocurrido en otros países. ¿Que posibles plusvalía obtendrá un futuro inversor particular en un compra realizada en el presente año?....¿y si ha necesitado recurrir a entidades crediticias para financiar la inversión o inversiones?..... hasta que punto no estará dispuesto a vender por debajo del coste de compra para no tener que asumir perdidas mayores.

Hacer clic para expandir...

El inversor tipo en inmuebles es el padre de familia que compra con sus excedentes de renta una segunda o ulterior vivienda. Es un inversor no profesional, en el que como regla principal es que es muy reacio a vender con pérdidas. Si fuera profesional o con cultura financiera pondría un stop loss.

El inversor tipo pasa normalmente de corto a largo si la situación lo requiera y aunque no quería en un principio. Es ineficiente: si compra en 2.006 por 100 y baja durante 5 años y hasta el 6º año no iguala el precio de 100 no vende hasta ese año y si vende a 101 se dirá que bueno soy, a pesar que ha bajado, he conseguido esperar y al final le he sacado 1. Sin tener en cuenta las pérdidas que le ha ocasionado en inversiones alternativas, ni la inflación, ni los costes financieros......

Por ejemplo: hace poco lei un artículo que decía que los PAU del norte de MAdrid (San Chinarro....) había casi un 40% de viviendas compradas por inversores. Muchos de ellos fueron pasapiseros que no pudieron "pasar" el piso y de especulador a corto tuvo que pasar a escriturar e hipotecarse por el precio. Para enseguida poner a la venta la vivienda y/o alquilar la vivienda. Esos pasapiseros o los inversores a medio largo plazo nunca venderán a precio inferior aunque tengan que pagra la hipoteca. Si suben las cuotas y no pueden pagarlas las intentarán vender pero siempre a precio que iguale su compra. Tienen un límite de precio de venta: lo que le costó.

Un Saludo.

Corrige me si me equivoco, en el escenario que planteas no existe riesgo ni competencia, un mercado de competencia monopolística donde numerosos productores controlan el precio adaptase a las necesidades de la demanda, produciendo lo que en el momento se demande.

Al no existir riesgo, cualquier constructor o inversor tienen garantizado al menos el importe de su inversión inicial. Así que la posibilidad de pérdidas o quiebra es prácticamente imposible……el negocio que sustenta el milagro español.
Pero aunque la inversión inicial no requiera financiación adicional y no supusiera un gasto imputable, debe existir un coste fijo previo al proceso de fabricación, la carga de ese coste es el riesgo. Aunque no conozco los costes de la construcción me imagino que a medida que se dilate el tiempo previsto, todo ese coste fijo debe ser absorbido, por ejemplo los costes en la promoción de la venta serán mayores a medida que pase el tiempo. Aunque se aplace la producción de la vivienda debe haber costes fijos imputables a una perdida o al coste final del producto. Y si se imputaran estos costes a lo largo del tiempo el precio final afectaría todavía más a la demanda o conllevaría a dicha promoción de viviendas a no ser competitiva en el mercado.

Con respecto a los inversores, el punto de inflexión de abandonar la inversión será el poder hacer frente al riesgo, es decir de la capacidad de los recursos disponibles que tengan para aguantar los costes fijos hasta recoger los beneficios futuros. Imagina algún pasapiseros que halla invertido en dos o tres pisos y tenga que escriturar como tu comentas, a medida que pase el tiempo se vera avocado a la venta por el precio que sea para no seguir acumulando perdidas o la quiebra absoluta. Lo que le costo es un limite asumible siempre que tengas recursos suficientes para aguantar los costes fijos que conllevan la inversión. Quizás el inversor padre de familia se vea más influenciado por los tipos de interés o simplemente con dejar en un futuro a sus hijos un piso en propiedad.