Comprar una vivienda puede ser más caro que alquilar

Interesante artículo en el blog salmon.

http://www.elblogsalmon.com/archivos/2006/05/23-comprar-una-vivienda-puede-ser.php

Esto es lo que se ha venido diciendo ya en otros hilos, que eso de el dinero del alquiler es como pasar de él es una tontería, porque cuando compras también estás "alquilando" el dinero y esos intereses también van a la basura, por tanto lo que hay que mirar es si los intereses del valor de la casa son inferiores a lo que cuesta el alquiler.

Por supuesto lo que hay que ver también es que una vivienda normalmente se revaloriza a largo plazo, por tanto también habría que tener en cuenta eso que pierdes, y ese es un factor muy importante. Pero hoy en dia, los intereses del crédito para comprar algunos pisos son muy superiores a lo que constaría alquilar un piso similar, por tanto en esa sitaución alquilar merece la pena, te ahorras mucho dinero, sobre todo si las expectativas de revalorización a corto plazo no son muy buenas.

Yo estoy a favor de alquilar, pero creo que esa argumentacion tiene el error de considerar que el alquiler es el mismo los 30 años y eso no es asi, el alquiler sube todos los años y la hipoteca se mantiene.
No esparara pagar dentro de 30 años 900 euros de alquiler ¿no? pero seguro que seguira pagando los 2400 de hipoteca.

Mientras no suban los tipos...

Yo estoy a favor de alquilar, pero creo que esa argumentacion tiene el error de considerar que el alquiler es el mismo los 30 años y eso no es asi, el

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Si, tienes toda la razón. Pero yo más bien hablaba como algo a "corto plazo", porque a largo plazo, a no ser que estemos hablando de un alquiler ridículo, no solo sube el alquiler sino que lo normal es que el piso se haya revalorizado también, aunque sólo sea por la inflación. Pero a corto plazo, por ejemplo alquilar 3 o 4 años, no es tirar el dinero en absoluto si los precios de los pisos se mantienen más a menos al mismo nivel o incluso se espera que vayan a bajar un poco. Claro, el que haya estado alquilando en los últimos diez años, ha hecho el primo pero bien.

Voy a intentar argumentarlo de orta forma.

El alquiler cuesta 900, la hipoteca 2400, te ahorras un dineral, que bien puedes disfrutar de joven y sin cargas familiares o bien se puede invertir.
La hipoteca o la independencia se adquiere a los 30 años de edad, y es para 40 años, luego la casa es propia a los 70, diez años antes de morir, justo a tiempo de poner una hipoteca inversa para fundirte una pasta en la residencia o completando la exigua pension publica si es que las hay dentro de 45 años (lo dudo) por que gastandose el 50% de los ingresos familiares ne la hipoteca hasta los 40 y lo poco que se pueda ahorrar hasta los 50 en los hijos adolescente/universitarios, es dificil de creer que se pueda meter dinero en un fondo de pensiones de forma significativa. Como se echa de menos para esto al diferencia entre alquilar y comprar. Pero es que al final estas dando en herencia una casa hipetecada en parte.

Muchos de los que ahora tenemos veintitantos, son hijos unicos o tienen a lo sumo un hermano/a. Esto aunque suene macabro significa que para cuando la diferencia entre el alquiler y la compra no sea tan abultada, se hereda una casa, luego dejas de pagar alquiler. cierto es que si se hubiese comprado la casa ahora se tendrian dos, pero para que quieres dos casas, una aun por terminar de pagar (o las dos si los padres optaron por la hipoteca inversa)???? para irte de crucero siendo anciano???? o para dar mas herencia?????
Y esto ultimo no es tonteria, pensadlo. Tengo varios amigos a los que cuando se lo he comentado me llamaron de todo, pero despues se dieron cuenta de que eran hijos unicos, o su hermana habia emigrado y ni siquiera tenian que esperar a emigrar pues su padres se querian marchar a pasar la jubilacion a benidorm o un pueblo de cantabria y les dejarain el usufructo de la vivienda. Que como mucho tendrian que pagar una parte de ella a su hermana, pero con una tasacion familiar ( a la baja) y en un momento, a los 50, en que se puede mas facilmente (posicion laboral asentada) disponer de dinero, ese que se ahorraron de hipoteca vs alquiler durante tantos años.

PD, yo tengo mas hermanos. No puedo optar por esta salida pero varios amigos nuncabajistas si.

Para mi está claro que es más barato vivir de alquiler, y pongo el ejemplo siguiente; imaginemos una persona que vive de alquiler pagando 800 € al mes y que le tocan 400 000 euros a la lotería, existen dos posibilidades.
A) Continuar viviendo de alquiler y invertir parte en bolsa y parte en deuda del estado: te sacas una rentabilidad anual del 3-4% entre dividendos y intereses, o sea, algo así como 14 000 €.
B) Comprarte un piso, que al menos en mi zona y pagando ese alquiler se iria a unso 400 000: en este caso, la rentabilidad de la inversión es lo que dejas de pagar de alquiler; descontando 100 € los gastos asociados al alquiler, como portería, IBI y demás, porque si la casa es tuya la continúas pagando, significa una rentabilidad de 8400 euros al año.
Por tanto, està claro que al año tendrías casi 6000 euros para gastar.
Se puede hacer la crítica de que las acciones pueden perder valor, pero lo mismo puede pasar con la vivienda, que además se deprecia, pues siempre es mas caro comprar una casa nueva que una vieja.
De todas maneras, mi consejo para las personas con pocos ingresos sería el de compartir piso para no pagar demasiado alquiler y poder ahorrar; después, con lo que se saquen de sus ahorros ya podrán pagarse parte de un alquiler y no será un sacrificio tan grande el vivir solo.

Uno numerillos muy aproximados para comparar las dos opciones, ya que no se tienen en cuenta algunas variables como la fiscalidad. Además se asume que las condiciones son invariables en el tiempo


Escenario macroeconómico supuesto para los próximos 30 años

Inflación: 3,5% anual de promedio
Interés oficial: 3,5%


a) Compra de una vivienda

Datos iniciales

Plazo: 30 años
Préstamo hipoteca: 240.000 €
Interés hipoteca: 4% fijo (3,5% interés oficial + 0,5% banco)
Cuota hipotecaria: 1.146 €
Revalorización vivienda: 3,5% de promedio anual en los próximos 30 años


Situación final a los 30 años a precios actuales

Pago total de intereses: 119.922 €
Valor vivienda, revalorizada según IPC: 240.000 €
Saldo final: 120.008 €



b) Alquiler con el mismo esfuerzo de renta que la compra

Datos iniciales

Importe mensual: 450 €
Incremento según IPC en los próximos 30 años
Ahorro mensual: Cuota hipotecaria - importe alquiler
No existe ningún tipo de inversión del ahorro para compensar inflación

Situación final a los 30 años a precios actuales

Pago total de alquiler: 162.000 €
Total Ahorro: 90.883 €

Y ni que decir tiene, que el inquilino, cuando quiera emprender un negociete, no tiene nada que hipotecar, y tiene que tener dinero ahorrado, cosa que el propietario puede volver a hipotecar su vivienda, ( ya habrá pagado parte del "capital"), y utilizarla como garantia para afrontar un negocio.

Continúo...

Sigamos desarrollando el supuesto

a) Compra de una vivienda

Otros gastos

Gastos de acceso a la vivienda (impuestos, notaría, etc)
10% del precio de compra: 24.000 €

Pago de comunidad actualizados anualmente según IPC en 30 años
Total a precios actuales: 21.400 €


Situación final a los 30 años a precios actuales

Pago total de intereses: 119.922 €
Valor vivienda, revalorizada según IPC: 240.000 €
Otros gastos (21.400 € + 24.000 €): 45.400 €
Saldo final: 74.600 €

Al que compró casa añadele los gastos de venderla, pq sin venderla dificilmente va a poder disponer de ese saldo final (a no ser que hipoteque de nuevo...) que es lo que se está comparando, ¿no?
Porque su casa dentro de 30 años puede valer más de lo que pagó al banco por ella, pero es que la necesita para vivir, así que en realidad vive en el "saldo final"... y se lo lleva a la tumba... Mientras que con ese "total ahorro" del alquilado, se puede seguir viviendo de alquiler (sin contar nuevos ingresos) unos... ¿15 años? Que ya pondrían a un emancipado de 30 años, en los 75!
O incluso mejor, se puede seguir el lema de nuestra generación: "Vive de tus padres hasta que puedas vivir de tus hijos" y usar ese dinero como jubilación desde la casa de los hijos

En lo de montar negociete no entro, pero otra cosa a tener en cuenta, es que cuando los hijos vuelen del nido, se puede buscar una casa más pequeña (pq cuando los hijos llegaron a lo mejor hubo que buscar una más grande, o quizá no, pero en todo caso al irse ellos, probablemente sobre espacio)
Eso el propietario a lo mejor no se lo plantea, pq supone muchos gastos con la nueva compra-venta que se comerían buena parte de lo que pudiera ganar con el cambio, pero al alquilado apenas le supone gasto y encima incrementa su ahorro total.
Además, en ese momento, el alquilado puede plantearse comprar (¿quien dice que no se puede cambiar de opinión? ) con lo ahorrado una casita en un pueblecito de montaña perdido con 30 habitantes para pasar una plácida jubilación (sistema de pensiones en quiebra y similares a parte ) sin vivir a costa de los hijos.

Para mi sigue estando claro, que cada caso es único, aunque estas comparaciones unidas a criterios personales, me inclinan por el alquiler a no ser que pueda hipotecarme a 20 años o menos.

Optimista bien informado dijo:

Al que compró casa añadele los gastos de venderla, pq sin venderla dificilmente va a poder disponer de ese saldo final (a no ser que hipoteque de nuevo...) que es lo que se está comparando, ¿no?
Porque su casa dentro de 30 años puede valer más de lo que pagó al banco por ella, pero es que la necesita para vivir, así que en realidad vive en el "saldo final"... y se lo lleva a la tumba... Mientras que con ese "total ahorro" del alquilado, se puede seguir viviendo de alquiler (sin contar nuevos ingresos) unos... ¿15 años? Que ya pondrían a un emancipado de 30 años, en los 75!
O incluso mejor, se puede seguir el lema de nuestra generación: "Vive de tus padres hasta que puedas vivir de tus hijos" y usar ese dinero como jubilación desde la casa de los hijos

En lo de montar negociete no entro, pero otra cosa a tener en cuenta, es que cuando los hijos vuelen del nido, se puede buscar una casa más pequeña (pq cuando los hijos llegaron a lo mejor hubo que buscar una más grande, o quizá no, pero en todo caso al irse ellos, probablemente sobre espacio)
Eso el propietario a lo mejor no se lo plantea, pq supone muchos gastos con la nueva compra-venta que se comerían buena parte de lo que pudiera ganar con el cambio, pero al alquilado apenas le supone gasto y encima incrementa su ahorro total.
Además, en ese momento, el alquilado puede plantearse comprar (¿quien dice que no se puede cambiar de opinión? ) con lo ahorrado una casita en un pueblecito de montaña perdido con 30 habitantes para pasar una plácida jubilación (sistema de pensiones en quiebra y similares a parte ) sin vivir a costa de los hijos.

Para mi sigue estando claro, que cada caso es único, aunque estas comparaciones unidas a criterios personales, me inclinan por el alquiler a no ser que pueda hipotecarme a 20 años o menos.

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!!!!Que se os olvida otro factor!!!!!


¿ Qué me decis de ese 15% tan generoso que se desgrava todos los años ante Hacienda por la compra de vivienda?

Bueno, otra vez a rehacer los cálculos.

Hasta un máximo de 9000€ era, ¿no? (mucho más que para el alquiler que parece ser que es 10% con un máximo de 601€)
Pero ya que te pones, añade el IBI, y los seguros del hogar y de vida de la hipoteca (que van a parte de la cuota) y las derramas para reparaciones inesperadas en la comunidad de vecinos, y muchas otras cosas de propietario

Las derramas no son tonteria. El edificio en el que vivo en 5 años han tenido que restaurar la fachada y ahora todo el portal y las escaleras. Pero cuando vivia con mis padres hace cosa de 8 años tambien hubo que restaurar la fachada y quitar esas valdosas peuqñitas que se desprendian, y hace 15 en otra casa en la que viviamos fachada de nuevo y sistema de fecales....

En suma que por mi experiencia cada 5-8 años toca reforma en el edificio, ya sea fachada, escaleras, calefaccion central, ascensor.........


Y lo del IBI no es tonteria, ya se esta rumoreando que vendran subidas importantes, pero no tengo claro quien lo pagara si el dueño o el inquilino.

Me resulta curioso cuando se habla de la adquisición de una vivienda como una inversión, cuando en realidad, a causa de los altos precios ya ha dejado de serlo. A mi modo de ver, se puede hablar de inversión cuando compras barato y compras caro. Porque, ¿alguien en su sano juicio cree que en el futuro va a vender un piso por mucho más dinero del que ahora está pagando (sumando el precio del piso más los intereses, claro)?