analisis burbuja segun oferta-demanda

Llevo tiempo investigando por internet acerca de los precios de la vivienda, y nunca he encontrado un analisis oferta-demanda como los que se hacian en la carrera universitaria, así que me dije, desde mis recuerdos, (hace ya unos 20 años que lo estudié), y sobre la logica me propuse hacer este analisis y proponerlo a gente entendida como vosotros.

PREMISAS
Seguramente estoy equivocado puesto que recuerdo muy vagamente la teoria, corregirme si me equivoco.
-Parto de una situación inicial (PUNTO A) allá a mediados de los 90 en los que los precios “no subian” , si digo que “no subian” puesto que a un incremento igual a la inflación no lo considero subida, es decir todo el analisis esta hecho en terminos nominales descontados la inflacción.
-No me he puesto a valorar la inclinación de las rectas, si deberian de ser curvas o si el desplazamiento de estos es mayor o menor.
-He buscado la simplicidad, dejando de lado factores que afectan como el alquiler, los beneficios fiscales, las intervenciones de los gobiernos…
-P=precio Q=digamos transanciones realizadas S=oferta D=Demanda.
Ver grafico cutre adjunto.


PASO 1 Motivos de pasar de D a D’ PUNTO B

Tipo de interes: Bajada muy considerable de los tipos de interes, supongamos que esto es un 40% del efecto total.

Entrada euro sustituida despues por la rentabilidad del mercado inmobiliario (especulación).supongamos un 25% del efecto total

Baby boom , inmigracion, e inversión extranjera supongamosle un efecto del 25%

Intereses de ayuntamientos, promotores, banco, gobiernos en que no se pare la maquina 10%


PASO 2: Motivos para pasar de S a S´ PUNTO C.

Al aumentar el precio, el beneficio marginal es superior la oferta aumenta de S a S’ Se construyen mas casas

PASO 3: Motivos para pasar de S´ a S” PUNTO D:

Al producirse la bajada pequeña de precios en el punto C, se produce un aumento de la oferta dos motivos:
El miedo de los que compraron como inversión que ven como suben los tipos de interes se va encontrando una mayor rentabilidad en la bolsa con menos riesgo, (aumento por el lado de la oferta).

Se retrasan las ventas y se va acumulando las ofertas nuevas con las viejas. Llegando a D

PASO 4: Motivos para pasar de D´a D” . PUNTO E

A su vez, se produce una bajada de la demanda provocada por el efecto contrario a lo que provocó la subida :

Tipo de interes: la subida de estos aunque se ve suavizada por la aparición de las hipotecas a muy largo plazo. Si produjo un 40% supongamos que esta vez el efecto es solo un 10%.

El mercado inmobiliario ya no es tan rentable (redución por el lado de la demanda). Si fue un 25%, su descenso será en la misma cuantia.

La tendencia de bajada de precios retrae la oferta, los compradores se esperan puesto que la tendencia es a la baja.

RESUMEN. : Se llega a una situación de equilibrio en donde se producen mas casas como consecuencia del aumento de la población, a un precio igual o muy similar al de partida

Criticas opiniones aportaciones....

Ver archivo adjunto 242

Yo es que soy de letras... ;-)

Primeramente enhorabuena por atreverte y currarte ese análisis. En segundo lugar, no veo yo que tu conclusión (situación de equilibrio) se derive de tus premisas, pero igual es que soy demasiado burro y no he entendido tus silogismos.

Has definido lo que es el punto A ( mediados de los 90), pero te ha faltado definir lo que es el punto B, C, D y E.

Por cierto, me viene a la mente una frase de Einstein, en la que decía que no has entendido verdaderamente una cosa hasta que se la puedas explicar a tu abuela, de forma que esta lo comprenda. Aunque gual, es mi abuela quien me lo tendría que explicar a mi.

No me he enterao, mmmm.... no kreo ke no me he enteraoo.

mmmmm.... vamos ke los precios van a bajar, no???

Maaandeeeeehhhhh

ke me lo expliquen porfa, en kristiano.

Vamos a explicarselo a la abuela a ver si se entiende mejor.

Erase una vez un pais donde los precios de la vivienda se mantenian mas o menos estables PUNTO A, solo subian igual que el resto de las cosas, pero de repente empezaron a subir motivados por varias cosas, (los tipos de interes, el dinero oscuro, la rentabilidad que iba produciendo esta subida…), como la gente estaba dispuesta a pagar mas precio por la misma mercancia, (todo se vendia a cualquier precio, ¿os suena esa situación a la de hace muy poco?)PUNTO B los que fabricaban casas, como les costaban lo mismo y la vendia mas caras decidieron fabricar mas.
Como a los que vendian ya no les quitaban las casas de las manos, se produjo cierta competencia entre los que vendian casas, lo que provocó que bajara un poquitin los precios, aunque solo fuera en el regateo, pero lo importante era seguir vendiendo y no quedarse con tantas casas en su poder, aunque no se ganara tanto en cada venta. (En lugar de ganar 30%, prefiero ganar 10% ahora que no perder 10% el año que viene). PUNTO C
Esta pequeña bajada de precios, hizo que todo el que habia comprado una casa para obtener una rentabilidad producida por el “nuncabajismo” del mercado inmobiliario, se acojonaran y pusieran sus casas vacias a la venta, PUNTO D esto unido a que los que iban a comprar su casa por el mismo motivo especulativo, ya no lo hicieran, y los que tuvieran que comprar una casa para vivir, se esperaran un poco (ya que los precios bajaban) o regatearan un poco mas puesto que los que vendian estaban dispuestos a vender a un precio un poco mas bajo. PUNTO E. Y colorin colorado este cuento se ha acabado.

¿en que punto estamos? Creo que estamos pasando del punto B al C.
Lo unico que he pretendido ha sido plasmar en un grafico todo este proceso.

¿criticas?, ¿en donde me he equivocado?, ¿estais de acuerdo?

Pierre,


En pocas palabras, es eso lo que pasa.

Si, pero E está justo debajo de C en la misma vertical ¿eso es bueno o malo?

idilos dijo:

Si, pero E está justo debajo de C en la misma vertical ¿eso es bueno o malo?

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Depende del lado que estés. Significa que (según la representación gráfica) a un mismo nº de transacciones, bajan los precios.

Pero lo que te debería llamar la atención es que (según el gráfico), En este punto D, los precios serán inferiores al punto de partida A con un mayor número de transacciones.

Pier, buen trabajo pero a tanto no se llegará. Creo que el precio de equilibrio será mayor que el de A. Ojalá me equivoque.

Ahora sí te ha entendido tanto la sabia abuela como el avispado nieto. Yo tb considero que estamos en la transición del punto A al B, has definido muy bien el proceso de una burbuja inmobiliaria, no obstante creo que hasta se podrían añadir otras variables no contempladas que acechan como una tan temida recesión económica de dimensiones que haría palidecer la depresión del 29. EEUU tiene una deuda externa galopante y más grande que su propia burbuja inmobiliaria, disque según algunos expertos que está al borde del colapso financiero y dispuesto a imprimir más papel que las fábricar de papel higiénico. Por otra parte está el petróleo, la demanda crece en mayor proporción de lo que la oferta puede cubrir, se habla ya de un pico máximo en la producción mundial seguido por un descenso paulatino (hace décadas que no se encuentran nuevas reservas significativas y no hay más cera que la que arde) lo que no haría más que profundizar en la escalada de precios del petróleo, eso sin contar que un conflicto, embargo, sanciones, bombardeo, invasión de Irán produciría una subida inmediata y vertiginosa. Ante una situación de crisis con todos estos factores en escena, donde las empresas cierran una trás otra o reajustan plantilla, serán muchos los que no es ya que no puedan acceder a una vivienda, es muchísimos de los que han accedido no podrán pagar su hipoteca. Así pues si esto sucede habría que hablar no ya de punto E, sino de punto F. No pretendo quitar el sueño a nadie, pero lo que se avecina aunque parezca lejano desde luego no invita a pillarnos con una hipoteca. Y esa esa época en el 2020 de la que yo le hablo aviar tan cerquita, que casualidad.

¿que tal una casita en el campo donde plantar patatas y alubias?...

rectifico, deacuerdo en que estararíamos en la transición del punto B al C, como muy bien has expuesto.

Algún matíz

PASO 2: Motivos para pasar de S a S´ PUNTO C.

Al aumentar el precio, el beneficio marginal es superior la oferta aumenta de S a S’ Se construyen mas casas

PASO 3: Motivos para pasar de S´ a S” PUNTO D:

Al producirse la bajada pequeña de precios en el punto C, se produce un aumento de la oferta dos motivos:
El miedo de los que compraron como inversión que ven como suben los tipos de interes se va encontrando una mayor rentabilidad en la bolsa con menos riesgo, (aumento por el lado de la oferta).

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Yo creo que estamos ya en el punto C, pero la tendencia no es homogénea para todas las ciudades y alguno está aun pidiendo lo que no le van a dar, es decir, hay sitios donde están entrando en C y otros que ya están en el fenómeno incipiente de no poder vender y comienzan a quitarle ‘picos’ a los precios.

Si al punto F nos llevará un pollo, un presidente de un país con enormes reservas de petróleo al lado de otro país con enormes reservas de petróleo jugando con la energía atómica o finalmente será un comic de spiderman o el capitán América los que lo incendien todo, quien sabe.

A bladerunner.: Lo que he pretendido con el grafico es ver como se va comportando la oferta y la demanda, lo que le falta al grafico es “cuantificarlo”, debido a que seguramente los desplazamientos pueden ser mas o menos grandes, la inclinación de las curvas puede ser mayor o menor, el hecho de que en el dibujo (un poco cutre porque esta hecho en word y copiado a power point para poder colgarlo). El punto final E quede por debajo del punto inicial A, o a la misma altura no es significativo (mira este otro dibujo), lo significativo es que desde el punto B hasta el final, se produce una bajada de precios independientemente del mayor o menor desplazamiento Si alguien quiere cuantificarlo, que lo haga.

A visitante: Evidentemente todo lo que tu dices de recesión, de colapso financiero, del petroleo, afectará, tampoco he tenido en cuenta el mercado de alquiler por ejemplo pero lo que he dicho antes, afectará desplazando en mayor o menor medida las rectas, pero la tendencia será la misma, el movimiento “absoluto” A-B-C-D-E, será el mismo.

A casi registrado: Efectivamente, en unos sitios esta en un estadio del grafico y en otros (de hecho en unas capitales ha subido mas que en otras), pero el dicho de “cuando veas las barbas del vecino … pon las tuyas a remojar” y el miedo hará que cuando empieze a bajar en poco bajaran en todos, por supuesto mas dura será la caida donde haya habido mas especulación .


Alguien quiere cuantificar, aunque sea en terminos de %

en ese analisis falta la componente especualtiva de la oferta y la demanda que en este caso es muy fuerte.

con variaciones muy pequenas de precio en el periodo estudiado el equilibrio se alcanza en una cantidad y a un precio y casi no hay especulacion (SITUACION ESTABLE)

cuando hay subidas bruscas de precio (energia de activacion) aparece una demanda "especulativa" solo existe porque hay subidas de precios. (SITUACION ACTUAL)

cuando hay bajadas bruscas de precio (activacion de nuevo) aparece una oferta "especulativa" solo existe porque hay bajadas de precios (SITUACION FUTURA)

definir exactamente la evolucion es dificil porque pequenas variaciones en el grado de especulacion dan grandes diferencias en el "cuando" y "como" se alcanza una nueva situacion de equilibrio.

buen analisis, lo subo para los nuevos.