Compraventas mensuales, la realidad de los datos del INE

Desde que el INE empezara a publicar los datos de compraventas mensuales de inmuebles, dentro del número global de transmisiones de derechos de propiedad registrados ante notario, se ha convertido en la referencia para medir la salud del mercado inmobiliario.

Ahora bien, también es un ejemplo de lo mal que se manejan las cifras y del uso interesado que puede hacerse de ellas (kierevelos aparte, un multinick que confunde sus deseos con la realidad).

Entre las transmisiones de derechos distinguen entre compraventas, herencias, permutas de inmuebles, donaciones y "otros", que a su vez incluyen divisiones horizontales y concentraciones de propiedad. Sin duda alguna, las famosas daciones en pago son compraventas, y ese es uno de los principales problemas de la serie estadística, ya que no distingue las compraventas por la Nza jurídica del comprador y resulta imposible saber hoy en día cuantas viviendas compran realmente particulares e inversores.

El INE proporciona los datos de compraventas desglosados de 2 maneras distintas: por un lado distingue las compraventas de vivienda libre frente a protegida, y por otro lado distingue entre vivienda nueva y usada.



Con este desglose, tampoco se puede saber realmente cuantas viviendas libres nuevas se venden, aunque puede hacerse aproximaciones suponiendo que la inmensa mayoría de viviendas protegidas que se venden son nuevas. Con esta suposición, las ventas de vivienda libre nueva (V.L.N.) = nuevas - VPO.

En el caso de septiembre serían, aproximadamente, 15.800 viviendas. La caída interanual acumulada ventas de V.L.N. de septiembre sería del 26% (por encima del 22% del total de nuevas que indican los datos del INE).

Los datos de los 3 últimos años realizando esta aproximación se representan en la gráfica:



De donde se deduce que la caída de compraventas de viviendas nuevas es mucho más acusada en 2009 que en 2008. Esto tiene toda la lógica ya que durante 2008 las promotoras registraron fuertes caídas en sus carteras de preventas que se reflejan ahora en el número de viviendas entregadas.

Si a estas cifras se les restaran las compras directas de bancos a promotoras tendríamos una idea más real todavía de la debilidad del mercado de viviendas libres nuevas. La reducida estacionalidad de las cifras de este año, en comparación con años anteriores, también sugiere que puede haber una fuente constante (y grande) de compraventas distinta de la habitual venta a particulares.

Y sin embargo, periódicos, radios y televisiones ventilan los datos con una ligereza pasmosa. Simplemente no saben de que hablan.

y de lo que tampoco hablan los periódicos, radios y televisiones es que implicaciones tiene en nuestra economía ladrillera, que solo se vendan 15.000 viviendas nuevas libres al mes (menos las que sean daciones en pago) con el descomunal stock existente. ¿Cuantos años tienen que pasar para que la construcción residencial contribuya positivamente a la creación de empleo? es que a este ritmo, nos podemos quedar calvos retrasando cada año la recuperación para el año siguiente. Lo único medio claro es que es imposible que la recuperación venga antes de que bancos centrales y gobiernos comiencen a retirar los estímulos, y entonces a saber cómo nos repercutirá.

Marai dijo:

Desde que el INE empezara a publicar los datos de compraventas mensuales de inmuebles, dentro del número global de transmisiones de derechos de propiedad registrados ante notario, se ha convertido en la referencia para medir la salud del mercado inmobiliario.

Ahora bien, también es un ejemplo de lo mal que se manejan las cifras y del uso interesado que puede hacerse de ellas (kierevelos aparte, un multinick que confunde sus deseos con la realidad).

Entre las transmisiones de derechos distinguen entre compraventas, herencias, permutas de inmuebles, donaciones y "otros", que a su vez incluyen divisiones horizontales y concentraciones de propiedad. Sin duda alguna, las famosas daciones en pago son compraventas, y ese es uno de los principales problemas de la serie estadística, ya que no distingue las compraventas por la Nza jurídica del comprador y resulta imposible saber hoy en día cuantas viviendas compran realmente particulares e inversores.

El INE proporciona los datos de compraventas desglosados de 2 maneras distintas: por un lado distingue las compraventas de vivienda libre frente a protegida, y por otro lado distingue entre vivienda nueva y usada.

Con este desglose, tampoco se puede saber realmente cuantas viviendas libres nuevas se venden, aunque puede hacerse aproximaciones suponiendo que la inmensa mayoría de viviendas protegidas que se venden son nuevas. Con esta suposición, las ventas de vivienda libre nueva (V.L.N.) = nuevas - VPO.

En el caso de septiembre serían, aproximadamente, 15.800 viviendas. La caída interanual acumulada ventas de V.L.N. de septiembre sería del 26% (por encima del 22% del total de nuevas que indican los datos del INE).

Los datos de los 3 últimos años realizando esta aproximación se representan en la gráfica:

De donde se deduce que la caída de compraventas de viviendas nuevas es mucho más acusada en 2009 que en 2008. Esto tiene toda la lógica ya que durante 2008 las promotoras registraron fuertes caídas en sus carteras de preventas que se reflejan ahora en el número de viviendas entregadas.

Si a estas cifras se les restaran las compras directas de bancos a promotoras tendríamos una idea más real todavía de la debilidad del mercado de viviendas libres nuevas.

Y sin embargo, periódicos, radios y televisiones ventilan los datos con una ligereza pasmosa. Simplemente no saben de que hablan.

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el grafico ordenado MES a MES tiene que hacer mas daño

Mira a mi ni me viene. Kierevelos creo que es demasiado positivo en algunos temas.

Pero lo que tu presentas aquí es una suposición tan grande como lo que presenta él.

Nadie lo sabe, lo que si es cierto es lo que apunta El Presi, este sector no puede absorver ni crear empleo para todos los nuevos parados que hayan salido de él.

Pero esos parados si pueden reciclarse en otros oficios, y buscar nuevos empleos.

La cosa está jodida y dificil eso lo sabemos, no se por que razón existen 7 mensajes hoy sobre el mismo tema, 3 a favor, 3 en contra, otro neutro, ... y así hasta los días de los días.

Marai dijo:

Desde que el INE empezara a publicar los datos de compraventas mensuales de inmuebles, dentro del número global de transmisiones de derechos de propiedad registrados ante notario, se ha convertido en la referencia para medir la salud del mercado inmobiliario.

Ahora bien, también es un ejemplo de lo mal que se manejan las cifras y del uso interesado que puede hacerse de ellas (kierevelos aparte, un multinick que confunde sus deseos con la realidad).

Entre las transmisiones de derechos distinguen entre compraventas, herencias, permutas de inmuebles, donaciones y "otros", que a su vez incluyen divisiones horizontales y concentraciones de propiedad. Sin duda alguna, las famosas daciones en pago son compraventas, y ese es uno de los principales problemas de la serie estadística, ya que no distingue las compraventas por la Nza jurídica del comprador y resulta imposible saber hoy en día cuantas viviendas compran realmente particulares e inversores.

El INE proporciona los datos de compraventas desglosados de 2 maneras distintas: por un lado distingue las compraventas de vivienda libre frente a protegida, y por otro lado distingue entre vivienda nueva y usada.

Con este desglose, tampoco se puede saber realmente cuantas viviendas libres nuevas se venden, aunque puede hacerse aproximaciones suponiendo que la inmensa mayoría de viviendas protegidas que se venden son nuevas. Con esta suposición, las ventas de vivienda libre nueva (V.L.N.) = nuevas - VPO.

En el caso de septiembre serían, aproximadamente, 15.800 viviendas. La caída interanual acumulada ventas de V.L.N. de septiembre sería del 26% (por encima del 22% del total de nuevas que indican los datos del INE).

Los datos de los 3 últimos años realizando esta aproximación se representan en la gráfica:

De donde se deduce que la caída de compraventas de viviendas nuevas es mucho más acusada en 2009 que en 2008. Esto tiene toda la lógica ya que durante 2008 las promotoras registraron fuertes caídas en sus carteras de preventas que se reflejan ahora en el número de viviendas entregadas.

Si a estas cifras se les restaran las compras directas de bancos a promotoras tendríamos una idea más real todavía de la debilidad del mercado de viviendas libres nuevas.

Y sin embargo, periódicos, radios y televisiones ventilan los datos con una ligereza pasmosa. Simplemente no saben de que hablan.

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Por cierto Marai, ¿sabes donde encontrar datos de compraventa antiguos?
He encontrado de Barcelona y parece que quitando la crisis del 93 eran muy similares a los de la fase de la burbuja.
También se me ocurre que se pueden utilizar datos de hipotecas, ya que se ve que evolucionan de forma bastante pareja. De esos sí que hay desde hace muchos años.

Marai dijo:

Desde que el INE empezara a publicar los datos de compraventas mensuales de inmuebles, dentro del número global de transmisiones de derechos de propiedad registrados ante notario, se ha convertido en la referencia para medir la salud del mercado inmobiliario.

Ahora bien, también es un ejemplo de lo mal que se manejan las cifras y del uso interesado que puede hacerse de ellas (kierevelos aparte, un multinick que confunde sus deseos con la realidad).

Entre las transmisiones de derechos distinguen entre compraventas, herencias, permutas de inmuebles, donaciones y "otros", que a su vez incluyen divisiones horizontales y concentraciones de propiedad. Sin duda alguna, las famosas daciones en pago son compraventas, y ese es uno de los principales problemas de la serie estadística, ya que no distingue las compraventas por la Nza jurídica del comprador y resulta imposible saber hoy en día cuantas viviendas compran realmente particulares e inversores.

El INE proporciona los datos de compraventas desglosados de 2 maneras distintas: por un lado distingue las compraventas de vivienda libre frente a protegida, y por otro lado distingue entre vivienda nueva y usada.

Con este desglose, tampoco se puede saber realmente cuantas viviendas libres nuevas se venden, aunque puede hacerse aproximaciones suponiendo que la inmensa mayoría de viviendas protegidas que se venden son nuevas. Con esta suposición, las ventas de vivienda libre nueva (V.L.N.) = nuevas - VPO.

En el caso de septiembre serían, aproximadamente, 15.800 viviendas. La caída interanual acumulada ventas de V.L.N. de septiembre sería del 26% (por encima del 22% del total de nuevas que indican los datos del INE).

Los datos de los 3 últimos años realizando esta aproximación se representan en la gráfica:

De donde se deduce que la caída de compraventas de viviendas nuevas es mucho más acusada en 2009 que en 2008. Esto tiene toda la lógica ya que durante 2008 las promotoras registraron fuertes caídas en sus carteras de preventas que se reflejan ahora en el número de viviendas entregadas.

Si a estas cifras se les restaran las compras directas de bancos a promotoras tendríamos una idea más real todavía de la debilidad del mercado de viviendas libres nuevas.

Y sin embargo, periódicos, radios y televisiones ventilan los datos con una ligereza pasmosa. Simplemente no saben de que hablan.

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Yo le agradecería que no dijera que soy un multinik, no tengo ni he tenido nunca otro nick, hablando de deseos, pienso que a lo mejor es su deseo que yo sea un multinick.

Sobre el estudio que ha realizado solo me cabe darle las gracias y hacerle un par de observaciones.

Sobre las daciones de pago a la banca, (entro post ya se comentó), queda claro que las daciones de viviendas pendientes de terminar, edificios o bloques de vivienda enteros no computaban como, compra-ventas de viviendas, por lo tanto quedaría fuera de este capitulo gran parte de las daciones.

Sobre sus gráficas ( muy bonitas) pero a mi entender cortas, y no por que usted, sino por que no tenemos datos, pero si se tuvieran datos fiables observaremos como antes del 2001-2002, los niveles de ventas de vivienda eran muy parecidos a los actuales.

juancarlosb dijo:

Por cierto Marai, ¿sabes donde encontrar datos de compraventa antiguos?
He encontrado de Barcelona y parece que quitando la crisis del 93 eran muy similares a los de la fase de la burbuja.
También se me ocurre que se pueden utilizar datos de hipotecas, ya que se ve que evolucionan de forma bastante pareja. De esos sí que hay desde hace muchos años.

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Los de hipotecas incluyen novaciones, ampliaciones de hipotecas, y desde luego no distinguen el tipo de propiedad sobre el que se escrituran las hipotecas.

El dato relevante para saber cuando se alcanzará un nivel de existencias suficientemente bajo para que se empiece a recuperar el sector de las promociones es el de viviendas libres nuevas. No sabemos si se venden 16.000, 14.000 o menos pero se intuye que las ventas pueden ser incluso inferiores a los visados, por lo que es posible que aún en 2009, las existencias de viviendas nuevas a la venta estén aumentado pese al desplome de la promoción.

Espero que el sector no se esté guiando por los datos brutos del INE, porque en ese caso van daos.

avioneti dijo:

Mira a mi ni me viene. Kierevelos creo que es demasiado positivo en algunos temas.

Pero lo que tu presentas aquí es una suposición tan grande como lo que presenta él.

Nadie lo sabe, lo que si es cierto es lo que apunta El Presi, este sector no puede absorver ni crear empleo para todos los nuevos parados que hayan salido de él.

Pero esos parados si pueden reciclarse en otros oficios, y buscar nuevos empleos.

La cosa está jodida y dificil eso lo sabemos, no se por que razón existen 7 mensajes hoy sobre el mismo tema, 3 a favor, 3 en contra, otro neutro, ... y así hasta los días de los días.

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Porque esto es una guerra de información y desinformación en la que siempre ganan los mismos. Los que tienen la información de primera mano.

En cuanto a lo que comenta de kierevelos. Existe una diferencia fundamental entra las exposiciones de Kierevelos y las de Marai.

Kierevelos es un pimpollo de marca mayor que contamina con fruición el foro con múltiples mensajes de la misma noticia haciendo un copy-paste de diferentes medios que cuentan la misma idea general.

Marai tiene la pinta de tener una formación integral en economía, cuestión que desconozco. Lo que sí se es que las argumentaciones de Marai, y otros muchos que niegan el broteverdismo de algunas estadísticas especialmente surrealistas, se fundamenta en el análisis de datos y gráficos, estudio de estadísticas y desglose de partidas presupuestarias o apuntes contables y suposiciones sobre el mercado basándose en indicadores de todo tipo, adelantados, a compás y demorados. Pero es que además se plantean el por qué de las discrepancias, e incoherencias, de muchos de esos datos y qué posible intencionalidad puede haber detrás de esos maquillajes de la realidad.

Simplemente buceando en el registro de mensajes de ambos foreros es muy fácil deducir que las intervenciones de kierevelos se asemejan a las de un predicador delante de una feligresía escéptica que aprovecha los recortes de prensa pagada por el stablisment y los grupos de poder que facilitan estadísticas con una demora de meses cuando no años.

La existencia de un ejercito de kierevelos es lo que ha llevado y está llevando este país a la fruta ruina.

En otras palabras, kierevelos podría pasar por un cantamañas vende optimismo infumable y Marai es un analista de situaciones económicas. Es como querer comparar, en temas de economia, a Chiquito de la Calzada con Miguel Boyer.

¿Que usted está dolido con la fruta realidad, (como todos), y se quiere creer el cuento de Blancanieves en su versión económica? Está en su derecho, pero no compare lo incomparable.

Saludos.

Marai dijo:

Los de hipotecas incluyen novaciones, ampliaciones de hipotecas, y desde luego no distinguen el tipo de propiedad sobre el que se escrituran las hipotecas.

El dato relevante para saber cuando se alcanzará un nivel de existencias suficientemente bajo para que se empiece a recuperar el sector de las promociones es el de viviendas libres nuevas. No sabemos si se venden 16.000, 14.000 o menos pero se intuye que las ventas pueden ser incluso inferiores a los visados, por lo que es posible que aún en 2009, las existencias de viviendas nuevas a la venta estén aumentado pese al desplome de la promoción.

Espero que el sector no se esté guiando por los datos brutos del INE, porque en ese caso van daos.

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Seguro que van a aumentar por lo menos durante este año y el próximo, ya que el número de viviendas terminadas va con un desfase de 18-24 meses. Eso se ve en las cifras de certificados de final de obra http://www.fomento.es/BE/sedal/09011600.XLS
Verás que este año superamos de largo las 400.000
En la serie parece verse el efecto de las refinanciaciones, ya que vuelven a subir en los últimos meses.

Kaprak63 dijo:

Porque esto es una guerra de información y desinformación en la que siempre ganan los mismos. Los que tienen la información de primera mano.

En cuanto a lo que comenta de kierevelos. Existe una diferencia fundamental entra las exposiciones de Kierevelos y las de Marai.

Kierevelos es un pimpollo de marca mayor que contamina con fruición el foro con múltiples mensajes de la misma noticia haciendo un copy-paste de diferentes medios que cuentan la misma idea general.

Marai tiene la pinta de tener una formación integral en economía, cuestión que desconozco. Lo que sí se es que las argumentaciones de Marai, y otros muchos que niegan el broteverdismo de algunas estadísticas especialmente surrealistas, se fundamenta en el análisis de datos y gráficos, estudio de estadísticas y desglose de partidas presupuestarias o apuntes contables y suposiciones sobre el mercado basándose en indicadores de todo tipo, adelantados, a compás y demorados. Pero es que además se plantean el por qué de las discrepancias, e incoherencias, de muchos de esos datos y qué posible intencionalidad puede haber detrás de esos maquillajes de la realidad.

Simplemente buceando en el registro de mensajes de ambos foreros es muy fácil deducir que las intervenciones de kierevelos se asemejan a las de un predicador delante de una feligresía escéptica que aprovecha los recortes de prensa pagada por el stablisment y los grupos de poder que facilitan estadísticas con una demora de meses cuando no años.

La existencia de un ejercito de kierevelos es lo que ha llevado y está llevando este país a la fruta ruina.

En otras palabras, kierevelos podría pasar por un cantamañas vende optimismo infumable y Marai es un analista de situaciones económicas. Es como querer comparar, en temas de economia, a Chiquito de la Calzada con Miguel Boyer.

¿Que usted está dolido con la fruta realidad, (como todos), y se quiere creer el cuento de Blancanieves en su versión económica? Está en su derecho, pero no compare lo incomparable.

Saludos.

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Yo no le he insultado..... creo que por lo menos podría tener respeto ....

Sobre el resto de apreciaciones que hace, es usted muy libre de decir lo que quiere, pero da la sensación, que como no le gusta mi discurso ( por los motivos que sean), se dedica a la descalificación gratuita y el insulto, es una opción.

kierevelos nos demuestra son sus analisis sus pocas entendederas y su nulo conocimiento de economia, en realidad se trata de un personaje bastante corto de mente que se dedica a soltar rebuznos alla por donde va. Lo peor es que se trata de un ser tan lento que no es consciente de su propia lentitud, por lo que resulta doblemente irritante (vease animosa o bobojista)

El mayor peso de la VP en el mix explica bien la caída en el importe de la hipoteca media.

Hay otro problema con los números del INE: califica como vivienda nueva a "cuando se trata de obra nueva", es decir, transmisión del promotor a un tercero.

Pero gran parte del stock existente sería para el INE vivienda "usada" (por ejemplo, adquirida por un pasapisero/inversoh hace unos pocos años y no ocupada ni alquilada).

Por lo que no es posible relacionar el número de "viviendas sin ocupar a la venta" (stock) con las cifras de ventas del INE.

kierevelos dijo:

Yo le agradecería que no dijera que soy un multinik, no tengo ni he tenido nunca otro nick, hablando de deseos, pienso que a lo mejor es su deseo que yo sea un multinick.

Sobre el estudio que ha realizado solo me cabe darle las gracias y hacerle un par de observaciones.

Sobre las daciones de pago a la banca, (entro post ya se comentó), queda claro que las daciones de viviendas pendientes de terminar, edificios o bloques de vivienda enteros no computaban como, compra-ventas de viviendas, por lo tanto quedaría fuera de este capitulo gran parte de las daciones.

Sobre sus gráficas ( muy bonitas) pero a mi entender cortas, y no por que usted, sino por que no tenemos datos, pero si se tuvieran datos fiables observaremos como antes del 2001-2002, los niveles de ventas de vivienda eran muy parecidos a los actuales.

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Como me has respondido educadamente, te responderé en el mismo tono. Realmente me da igual si eres multinick o no lo eres. Eso no tiene importancia.

Respecto a las adquisiciones de los parques de vivienda de promotoras, evidentemente sólo cuentan en este capítulo las que están terminadas y no he dicho lo contrario. Ahora bien, a fecha de hoy las promotoras que proporcionan datos tienen más viviendas terminadas que en curso, por lo que los bancos se están quedando con mucha obra, pero probablemente con muchas más viviendas terminadas. En cualquier caso, lo importante es que no se sabe cuantas, gracias al oscurantismo que sigue prevaleciendo en el sector.

En cuanto a los niveles históricos de ventas, sólo conozco datos desde 2004 por lo que es atrevido decir nada respecto a los años anteriores, y ni siquiera tiene interés, ya que lo relevante no son las cifras absolutas, sino las cifras de ventas en relación con el volúmen de oferta, que es lo que determina la tendencia de los precios (el tamaño de los inventarios medido en "meses de ventas"). Dado que en 2001 y 2002 subían los precios, probablemente las existencias eran muy reducidas respecto a los niveles de ventas, una situación diametralmente opuesta a la actual.

Eddy dijo:

El mayor peso de la VP en el mix explica bien la caída en el importe de la hipoteca media.

Hay otro problema con los números del INE: califica como vivienda nueva a "cuando se trata de obra nueva", es decir, transmisión del promotor a un tercero.

Pero gran parte del stock existente sería para el INE vivienda "usada" (por ejemplo, adquirida por un pasapisero/inversoh hace unos pocos años y no ocupada ni alquilada).

Por lo que no es posible relacionar el número de "viviendas sin ocupar a la venta" (stock) con las cifras de ventas del INE.

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Nadie sabe las cifras reales de vivienda en manos de imbersoreh, pero si nos atenemos a los ratios históricos de viviendas/habitante podemos suponer sin temor a equivocarnos mucho que rondamos los 2.5 millones de viviendas en stock, tirando por lo bajo.

StartingOver dijo:

kierevelos nos demuestra son sus analisis sus pocas entendederas y su nulo conocimiento de economia, en realidad se trata de un personaje bastante corto de mente que se dedica a soltar rebuznos alla por donde va. Lo peor es que se trata de un ser tan lento que no es consciente de su propia lentitud, por lo que resulta doblemente irritante (vease animosa o bobojista)

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Ya te has quedado agusto.....

La proxima vez estaría bien un poco de argumentación en lo que dices y menos insultos.