Resumen del debate: ¿Son los rentistas los culpables del mercado inmobiliario?

El 90% del alquiler en España lo controlan particulares, no fondos buitre​

Un piso heredado. Dos habitaciones alquiladas a migrantes que no tienen otra opción. Un propietario que cobra sin mover un dedo y que, cuando el inquilino deja de pagar, descubre que el negocio no era tan pasivo. Esa es la estampa que domina el imaginario cuando se discute por qué el mercado inmobiliario español se ha convertido en un desastre. El diagnóstico más repetido en redes y tertulias señala a los rentistas —particulares con uno o dos pisos— como los culpables directos. Los datos, sin embargo, matizan el retrato: según los estudios que se suelen citar, en torno al 90% de los pisos alquilados en España pertenece a personas físicas, y la mayoría tiene una o dos viviendas, muchas veces heredadas. Los grandes tenedores existen y presionan en barrios concretos de Madrid y Barcelona, pero no son el grueso del mercado.

El déficit de vivienda que explica casi todo​

El problema de fondo no es quién cobra el alquiler, sino cuántas casas hay. En los últimos años se han creado muchos más hogares que viviendas terminadas. El Banco de España calculaba un déficit de entre 600.000 y 700.000 viviendas entre 2022 y 2025, mientras se terminan alrededor de 100.000 al año, frente a más del doble de hogares nuevos. Con esa diferencia, da igual quién sea el casero: el precio sube.

Hay quien sostiene que sin esos particulares que compraron pisos viejos y los repararon, los alquileres no estarían en 1.000 euros, sino en 3.000. El argumento tiene su lógica económica: sin inversión inicial no hay oferta. En contra pesa la evidencia de que la inversión existe, pero no a un ritmo que absorba la demanda. El resultado es un mercado tensionado donde el propietario tiene la sartén por el mango.

Inmigración, okupación y el relato que lo mezcla todo​

La discusión deriva con frecuencia hacia la inmigración. Una parte del análisis sostiene que el gobierno ha permitido la entrada de cientos de miles de personas al año sin cubrir su necesidad de vivienda con alquiler público. Las cifras que se manejan en el intercambio apuntan a una inmigración neta de 727.000 personas en 2022, 642.000 en 2023, 626.000 en 2024 y 582.000 en 2025. Con esos volúmenes, cualquier mercado tensionado se rompe.

Otra corriente señala que el problema no es la llegada de personas, sino la ausencia de política de vivienda. Se argumenta que si el Estado no construye alquiler social, el sector privado —particulares incluidos— cubre el hueco como puede y al precio que el mercado aguanta. La okupación y los impagos aparecen en el relato como el castigo del rentista, pero también como un riesgo que encarece el alquiler para todos.

Regular el hacinamiento, no al casero​

Entre las propuestas que circulan, la más repetida no pide expropiar ni prohibir el alquiler, sino limitar el empadronamiento por metro cuadrado. La idea: impedir que en un piso de 60 metros convivan quince personas, ya sea por abuso del casero o por realquiler de los propios inquilinos. Es una medida que ataca el síntoma más visible —el hacinamiento— sin tocar la estructura del mercado.

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Con un déficit de cientos de miles de viviendas y una inmigración neta que supera el medio millón anual, el mercado seguirá tensionado. Señalar al rentista de dos pisos es fácil. Cambiar la ecuación, no.