Resumen del debate: el preci de los bajos comerciales no ha subido tanto como la vivienda?

El bajo comercial sube menos que el piso, y por eso paga más​

Fuera de las calles comerciales buenas, muchos locales valen hoy lo mismo o menos que hace diez años. La compra por internet y el cierre del pequeño comercio han dejado bajos vacíos en los barrios, y el resultado es una brecha que se ve en los precios: mientras la vivienda ha aguantado o rebotado, el local comercial se ha quedado atrás. La rentabilidad bruta sobre el precio lo delata: en un local ronda el 6-8 % anual, en un piso el 4-5 %.

Ese diferencial no es un regalo. Es el pago por un riesgo mayor, y quien lo ignore se comerá el ladrillo con patatas.

Por qué el bajo ha subido menos que el piso​

La primera razón es que se valoran con criterios distintos. Un piso lo compra un particular y su precio lo fija la cuota hipotecaria que aguanta a 30 años. Un local lo compra alguien con calculadora: precio igual a renta neta dividida por cap rate. Cuando los tipos subieron en 2022-24, los cap rates se abrieron y el comercial cayó un 15-25 % en Europa, mientras la vivienda corregía un 2-3 % y rebotaba. Ahí está la mitad de la brecha.

La segunda es sobreoferta física. Estados Unidos tiene 22-24 m² de comercio per cápita; Europa occidental, 4-5. Se construyó a lo loco en los 2000 y la demanda se fue a internet, con la penetración online estabilizada en torno al 25-27 % en UK y Alemania y el 18-20 % en España en no alimentación. El metro cuadrado que sobra no sube: se pudre.

El local vacío se come la rentabilidad extra​

Aquí está el detalle que no sale en los folletos de las gestoras. Un piso se alquila en días o semanas; un local en un barrio flojo puede pasar un año o más sin inquilino, y eso se come varios años de diferencia de rentabilidad. Si el negocio quiebra, deja de pagar. Y muchos inquilinos son autónomos o pequeñas empresas, con la caja temblando cada trimestre.

A eso se suma la letra pequeña contractual: los locales no van por las normas del alquiler de vivienda, sino por el Código Civil y la libertad de pacto. Más margen para el propietario, sí. Y más exposición cuando el inquilino aprieta o se va.

De mercería a minivivienda: la reconversión del bajo​

El fenómeno que se ve en las ciudades es otro: el bajo que no alquila como comercio se convierte en vivienda. Edificios de otros tiempos, con un bajo para que Conchi pusiera su mercería o Manolo su bar, se reconvierten en estudios sin ventanas que se venden por 200.000 euros. En una misma calle, tres locales —una academia, una panadería y otro cerrado— pasaron a viviendas; en otra, un bar, una tienda de cuadros y una peluquería, también.

La cuenta del promotor es simple: si el local comercial no da renta, se transforma en lo que sí la da. Y de paso se esquiva el problema de la sobreoferta comercial. El resultado es un parque de miniviviendas separadas por pladur, con tres puertas, tres ventanas, tres buzones y tres cuadros de contadores en lo que antes era un solo bajo de 90 metros.

Calles top y calles muertas: dos mercados distintos​

La tendencia no es uniforme. En Valencia y alrededores, los locales de calles secundarias valen poco a efectos comerciales y se transforman en viviendas o en hostales tipo Airbnb. Los de las calles principales y más importantes son carísimos y solo están al alcance de multinacionales con márgenes altos o de quienes usan el negocio para otros menesteres. Entre esos dos extremos, el desierto.

Hay quien sostiene que los precios son obscenos teniendo en cuenta que, salvo unas pocas calles de cada municipio, la mayoría tienen poquísimo movimiento de gente. Potenciales clientes, se entiende. Y no falta quien, en su zona, ve lo contrario: locales que han subido igual que las casas o más. La media esconde realidades muy distintas.

La pregunta que queda sin cerrar​

Con estos números, la compra de un bajo comercial fuera de las calles buenas debería mirarse con la misma calculadora con la que se mira un piso: precio, renta neta, meses de vacío y coste de reconversión. El 6-8 % bruto no es comparable al 4-5 % de la vivienda sin restar el vacío, la morosidad y el riesgo de que el negocio quiebre.

Y queda la duda de fondo: si el bajo se convierte en vivienda, ¿estamos ante una solución al exceso de comercio o ante una forma de colocar minipisos a precio de piso grande? El mercado, de momento, no ha decidido. Solo ha decidido que el local comercial ya no es lo que era.