Resumen del debate: El PP y los fondos de inversión: quién abrió la puerta y hace negocios con la vivienda, la sanidad,...

La Ley 4/2013 y el negocio del alquiler: quién abrió la puerta​

La reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 2013, impulsada por el Gobierno de Mariano Rajoy con Luis de Guindos en Economía, no fue un ajuste técnico. Fue, según el planteamiento que abre este asunto, el diseño deliberado de un mercado favorable al capital especulativo. Doce años después, el PP sigue defendiendo ese modelo.

La Ley 4/2013, presentada como «flexibilización y fomento del mercado del alquiler», redujo de cinco a tres años la prórroga obligatoria de los contratos y eliminó la vinculación de las rentas al IPC. El entonces portavoz popular Teodoro García Egea lo expresó sin ambigüedades: «Hay que abolir toda barrera artificial que dificulte las leyes de mercado». El Estado, añadió, «tiene que limitarse a mantener el orden».

Qué son las SOCIMI y por qué tributan al 0%​

Esa «abolición de barreras» tuvo nombre y apellidos: los fondos de inversión y las SOCIMI, sociedades que tributan al 0% en el Impuesto sobre Sociedades. Con contratos más cortos, rentas desreguladas y ventajas fiscales, España se convirtió en el mercado más rentable de Europa para el capital inmobiliario, según la tesis que estructura el asunto.

El argumento del 11% es el que más se repite desde posiciones liberales: los fondos solo poseen en torno al 11% del parque de alquiler y, por tanto, su impacto sería limitado. Quienes sostienen lo contrario lo consideran un argumento falaz por omisión. Cuando un fondo adquiere un edificio completo y fija precios de referencia en una zona, el resto del mercado se alinea al alza. La especulación con un bien de primera necesidad no necesita poseer la mayoría del stock: basta con marcar el techo.

Las cifras que se manejan apuntan en esa dirección. En Madrid, el precio del alquiler ha subido un 70% en diez años, mientras los fondos compran edificios «a tocateja» en barrios como Lavapiés o el centro. En Donostia, el fondo Azora adquirió 300 viviendas y subió los alquileres entre un 30% y un 50%.

La defensa parlamentaria del modelo​

El PP no solo abrió el mercado: lo defiende activamente. Se ha negado a aplicar la Ley de Vivienda de 2023 en todas las comunidades donde gobierna, ha presentado cinco recursos de inconstitucionalidad contra ella y su responsable de Vivienda, Paloma Martín, califica el control de precios de «suicidio inmobiliario». Ninguna comunidad del PP ha declarado zonas tensionadas.

En abril de 2024, el PP articuló un frente institucional para «retirar» el índice de precios de alquileres, con mociones en parlamentos y ayuntamientos. Su tesis: el mercado se regula solo; intervenir «estrangula la oferta».

Los intereses en casa: Niebla Azul y el entorno familiar​

¿Por qué ese empeño? La respuesta puede estar en el propio entorno del líder popular. La empresa de su mujer, Eva Cárdenas, Niebla Azul, se dedica al arrendamiento de inmuebles. Fundada en 2019 con 3.000 euros de capital, acumuló 778.000 euros en menos de un año y posee propiedades en A Coruña y Oleiros. La pareja suma al menos once inmuebles valorados en más de 20 millones de euros.

El hermano de Cárdenas es director comercial de Universal Support, filial de Konecta, que ha recibido contratos de la Xunta registrados como menores superando el límite legal. La hermana de Feijóo es directora para el noroeste de Eulen, adjudicataria de más de 52 millones en contratos públicos gallegos.

No es una acusación de ilegalidad: es un patrón, según la lectura que se defiende. El PP defiende a los rentistas porque tiene rentistas en casa. Y mientras tanto, la vivienda sigue dejando de ser un derecho para convertirse, definitivamente, en un negocio.

El contraargumento: sin ventajas fiscales no hay inversión​

La otra cara del asunto la pone quien sostiene que si a las SOCIMI no se les dan ventajas fiscales la inversión en ladrillo cae a cero, o queda en manos de pequeños propietarios sin capacidad de gestión. El ladrillo es poco rentable como inmovilizado a largo plazo y, en realidad, en todos los países la inversión institucional en inmuebles tiene un trato fiscal favorable, según esta corriente.

Desde esta óptica, los fondos no definen los precios: en España apenas operan en arrendamiento a inquilinos altamente solventes, con rentas por encima del percentil 90. No tendrían nada que ver con el chabolismo vertical de los años sesenta, donde unos inmigrantes explotaban a otros y los hacinaban.

También se matiza el propio término. Un fondo buitre es una tipología muy específica y minoritaria: adquiere a precio de derribo carteras de créditos medio fallidos al peso para que las entidades financieras limpien balances, o trapichea con empresas en dificultades. En ladrillo, los fondos son gestoras de ahorradores pequeños, ciudadanos normales que meten dinero en un fondo de inversión inmobiliario. Lo que ganan los gestores son las comisiones de gestión, no la rentabilidad, que en los fondos inmobiliarios es de las más bajas del universo de fondos.

El modelo belga y los límites a los fondos​

Frente a esa defensa, se esgrime base jurídica europea. El Parlamento de Bélgica aprobó por unanimidad en julio de 2015 una ley histórica para limitar el accionar de los llamados «fondos buitre». Los jueces belgas tienen la facultad de determinar si un acreedor actúa como tal y, si lo califican así, este solo podrá recuperar el precio exacto que pagó por la compra. Asociaciones por el derecho a la vivienda y plataformas sociales utilizan el precedente belga como argumento: si es legalmente posible allí, aquí también.

PSOE y PP: la misma ley, el mismo voto​

La crítica no se queda en el PP. Cuando el PSOE está en el poder, no anula las leyes que el PP aprobó contra los intereses de la población: ni esta Ley de Arrendamientos, ni la Ley Mordaza. Porque son lo mismo, se argumenta. En Bruselas, en el 90% de las ocasiones el PPSOE vota igual.

Hay quien va más allá y sostiene que el propio movimiento por la vivienda puede ser un movimiento manipulado para asustar a pequeños propietarios e impulsarles a vender, de lo cual se aprovecharían los fondos. Y hay quien recuerda que Sánchez invitó a los fondos que ahora llama «buitres» a venir a España y les prometió que la Ley de Vivienda no les afectaría.

El resultado, con estos mimbres, es un mercado donde la vivienda deja de ser un derecho y se consolida como negocio. Si el patrón se mantiene, la presión sobre el alquiler seguirá creciendo en las zonas tensionadas y el debate político seguirá sin tocar el núcleo: quién paga la fiesta y quién la cobra.