Resumen del debate: Amortizar hipoteca por adelantado: reducir cuota o plazo, qué te ahorra más

Amortizar hipoteca: ¿reducir cuota o plazo? La respuesta no es tan simple​

Con una hipoteca de 150.000 euros a 25 años y un tipo fijo del 3%, la cuota mensual ronda los 711 euros y los intereses totales se acercan a los 63.400 euros. Si en el año 5 se hace un pago extra de 10.000 euros a capital, la elección entre reducir cuota o reducir plazo marca una diferencia de miles de euros. El cálculo más repetido señala que reducir plazo ahorra unos 7.700 euros en intereses, frente a los 3.300 euros que se ahorrarían reduciendo cuota. La diferencia crece cuanto antes se amortice, porque los intereses de los primeros años pesan más en el total.

Pero la equivalencia financiera tiene truco. Reducir plazo y reducir cuota son operaciones equivalentes a fecha de hoy si se descuentan los flujos al tipo de la hipoteca. La ventaja del plazo solo se materializa si la diferencia de cuota se reinvierte o se vuelve a amortizar mes a mes. En la práctica, ese dinero suele quedarse en gasto corriente. La disciplina, no la matemática, es lo que inclina la balanza.

El coste real de la comisión por amortización anticipada​

La comisión por amortización anticipada está limitada por ley, pero no es igual para todos. En hipotecas variables, la Ley 5/2019 permite al banco elegir entre un máximo del 0,15% durante los 5 primeros años o un 0,25% durante los 3 primeros, y después cero. En las fijas, el máximo es del 2% durante los 10 primeros años y del 1,5% después. Algunos bancos aplican menos o la tienen bonificada a cero. La comisión se calcula sobre el capital amortizado, así que si el ahorro en intereses supera esa comisión, la operación sigue saliendo a cuenta.

¿Amortizar o invertir? La comparación neta que casi nadie hace​

Con un tipo fijo del 3%, hay quien plantea comprar bonos al 4-5%. La comparación bruta es engañosa: ese bono tributa en la base del ahorro (19-23% en España), por lo que el 4% bruto se queda en poco más del 3% neto. Y si el bono es de una empresa, añade riesgo de crédito. Amortizar una hipoteca al 3% es un ahorro garantizado del 3%, sin tributar y sin riesgo. El orden de prioridades que se repite: primero el colchón de emergencias, después amortizar, y solo si sobra y se entiende el riesgo del emisor, mirar renta fija.

El fondo de emergencia, intocable con hijos pequeños​

Con un hijo pequeño en casa, la liquidez pesa más que el ahorro teórico. La recomendación que se repite es mantener un fondo de emergencia de al menos seis meses de gastos, y hay quien prefiere un año. Amortizar antes de tener ese colchón deja la economía familiar expuesta a imprevistos. La elección entre cuota y plazo también depende de la disciplina: si se es de los que apartan la diferencia mes a mes, reducir cuota y reinvertir es una opción; si no, reducir plazo es la opción para los que no se fían de su propia constancia.

Qué pedir por escrito antes de firmar la amortización​

Antes de amortizar, conviene solicitar al banco por escrito el cuadro de amortización actualizado con la opción elegida, la comisión exacta que se aplicará, la confirmación de que el pago extra va a capital y no a intereses, y la nueva fecha de vencimiento si se reduce plazo. Guardar ese documento es el respaldo ante discrepancias futuras en la cuota. El cálculo completo, desglosado partida a partida, da una diferencia que sorprende, pero la letra pequeña de la escritura puede comerse parte del ahorro.