Wohnungskrise in Spanien: Debatte über Migrationsraten

Der Migrationsstrom, den der Wohnungsmarkt nicht aufnehmen kann

Wie viele Menschen kann ein Wohnungsbestand absorbieren, der nur tröpfchenweise wächst? Die Diskussion geht davon aus, dass die offene Grenzpolitik seit Ende der Pandemie die Hauptursache der Wohnkrise ist – ein Aspekt, der in der öffentlichen Debatte oft fehlt. Diese These ist nicht neu, aber ihre Details sind es: Wohnraum funktioniert nicht wie ein normales Produkt, da er erschlossene Flächen benötigt. Erschließung erfordert Schulen, Gesundheitszentren, Feuerwachen und eine Bauhöhe, die Aufzüge erreichen können. Ohne diese Infrastruktur entsteht kein Viertel, sondern eine Siedlung.

Daraus folgt das Kernargument: Zwischen Planung und Schlüsselübergabe vergehen Jahre. Die Nachfrage nach neuem Wohnraum sollte daher langsam steigen, im Takt des möglichen Angebotsausbaus. Nach dieser Sichtweise hat Spanien dieses Gleichgewicht seit 2021 gebrochen, mit einem Bevölkerungszuwachs, den das Angebot nicht bewältigen kann.

Warum das Wohnungsangebot nicht reagiert

Die Analyse nennt drei sich verstärkende Bremsen. Erstens die Finanzierung: Banken vergeben keine Kredite mehr, um den Fehler von 2002 zu wiederholen. Zweitens der Boden: Die verbleibenden Bauprojekte stammen aus der Expansionsphase vor 2008; neue Gebiete werden kaum erschlossen. Drittens der Staat: Er baut keinen sozialen Wohnungsbau in relevantem Maßstab.

Mit diesen drei Hindernissen führt jede Nachfragespitze direkt zu Preissteigerungen. Und laut dieser Analyse war der Anstieg enorm. Es wird auf Schätzungen verwiesen, wonach in einem Jahr über 700.000 Menschen eingereist sind – in einem Land mit etwa 48 Millionen Einwohnern. Zum Vergleich: Die USA haben jährlich rund eine Million Zuwanderer bei 350 Millionen Einwohnern. Der Vergleich dient dazu, die relative Größe des Zustroms zu verdeutlichen.

Ist Migration die Hauptursache oder nur ein Beschleuniger?

Hier spaltet sich die Diskussion. Eine Seite argumentiert, ohne Begrenzung des Zuzugs sei keine Lösung möglich. Sie nennt auch einen weniger offensichtlichen Grund: Die interne Abwertung seit 2012 erfordert eine Arbeitsreserve, die flexible Bedingungen akzeptiert. Prekäre Arbeit und Wohnraummangel wären zwei Seiten derselben Medaille.

Die Gegenposition kommt von anderer Seite: Das Problem liegt zwar in der Nachfrage, aber auch in der Rechtsunsicherheit. Wenn Eigentümer Angst vor Besetzungen haben, vermieten sie nicht. Jede vom Markt genommene Wohnung verschärft das Angebot weiter. Hinzu kommt die Konzentration der Bevölkerung in wenigen Ballungsräumen, ein langfristiges Phänomen, das bisherige Gesetze nicht korrigiert haben. Einige fordern zudem Maßnahmen gegen Käufe durch Ausländer und Investitionsfonds mit hoher Kaufkraft, ähnlich wie in Kanada oder Neuseeland.

Die vollständige Berechnung, wie viele Wohnungen pro neuer Einwohnergruppe nötig wären, macht die Situation besonders heikel.

Preiskontrollen, Tourismus und andere bequeme Sündenböcke

Auch die Wirksamkeit staatlicher Eingriffe wird diskutiert. Gesetzliche Mietpreisbremsen schaffen keine einzige neue Wohnung. Übersteigt die Nachfrage das Angebot, bleibt das Ungleichgewicht bestehen und zeigt sich in Bonitätsprüfungen, Bürgschaften oder Schwarzgeldzahlungen. Vermieter, die weniger verdienen und feindliche Gesetzen fürchten, haben weniger Anreize zur Vermietung, nicht mehr.

Oft wird öffentlich auf Tourismus und Reiche gezeigt, obwohl Ferienwohnungen in den meisten Städten nur einen kleinen Teil des Bestands ausmachen. Viele sehen darin einen Ablenkungsmanöver, um über das Volumen der Zuwanderung nicht sprechen zu müssen.

Demografischer Hintergrund und Renten

Im Hintergrund steht ein ökonomisches Argument: Arbeiter werden importiert, um das Rentensystem zu stützen, egal unter welchen Bedingungen. Das BIP steigt, aber das Pro-Kopf-Einkommen stagniert, der Wohnungsmarkt wird angespannt und öffentliche Dienste sind überlastet. Die Staatsverschuldung wartet auf ihren nächsten Schritt.

Die wiederkehrende Schlussfolgerung ist unbequem: Entweder passt man das Tempo der Zuwanderung an, oder das Problem löst sich durch Überlastung. In einem Land, das seit zwei Jahrzehnten nicht schnell genug baut, klingt das nicht nach einem Plan.