Spanische Bauträger bestreiten Immobilienblase und sprechen über 70-Jahres-Hypotheken

Spanische Bauträger bestreiten Immobilienblase und sprechen über 70-Jahres-Hypotheken

Bei der fünften Ausgabe der La Gran Jornada Inmobiliaria, organisiert von elEconomista.es, warnten die Vorstände von Grupo Gestilar, Premier España, Grupo Ferrocarril, Grupo Insur und Aurora Homes, dass die aktuelle Lage am Immobilienmarkt nichts mit der Blase von 2007 zu tun habe. Ihre Diagnose: Der Mangel an Bauland und Arbeitskräften werde die Kosten weiter in die Höhe treiben und infolgedessen auch die Immobilienpreise weiter unter Druck setzen, ohne dass in den nächsten Jahren eine Entspannung in Sicht sei. All das werde, so ihre Aussage, durch die Schwierigkeiten der Familien, Rücklagen zu bilden, noch verschärft. Der Satz, der in der Luft hing, lautete: „Wer sagt, dass es keine 70-Jahres-Hypotheken geben wird“ – eine Prognose, die die Bauträgerbranche ohne Zögern in den Raum stellt und bei allen, die sich an die Ereignisse vor fast zwei Jahrzehnten erinnern, sämtliche Alarmglocken hat schrillen lassen.

Was die Bauträger genau sagen und warum sie eine Blase bestreiten

Das offizielle Argument der Branche lautet, dass der heutige Markt dem von 2007 nicht ähnelt. Es gebe weder dasselbe Maß an Überangebot noch denselben wahllosen Kreditzugang. Was es gebe, sei ein Angebotsproblem: Es werde nicht genug gebaut, weil Bauland fehle und weil es an qualifizierten Arbeitern mangele, um Bauprojekte im geforderten Tempo hochzuziehen. Dieser Engpass, so die Bauträger, treibe die Preise nach oben und mache Wohnraum für mittlere Einkommen zunehmend unerschwinglich.

Die logische Konsequenz aus dieser Erzählung sind längere Laufzeiten für Hypotheken. Wenn der Preis nicht sinkt und das Gehalt nicht steigt, bleibt jemandem mit normalem Gehalt nur die Möglichkeit, den Zeitplan zu strecken, um überhaupt eine Hypothek unterschreiben zu können. Von dort ist es ein kurzer Weg bis zu 70 Jahren, und die Bauträger haben ihn ohne mit der Wimper zu zucken gegangen. Die dahinterstehende Idee: Die Schulden werden zu einer Art Wegbegleiterin, die den Schuldner selbst überdauert.

Der Präzedenzfall von 2008 und die Skepsis gegenüber dem „Diesmal ist alles anders“

Die häufigste Reaktion kommt von denen, die besorgt zurückblicken. „Hoho, das riecht nach 2008, damals hieß es genau dasselbe, das habe ich sogar von ein paar Yuppies gehört, kurz bevor alles geplatzt ist, mitten in den grünen Sprossen“, fasst einer der ersten Beiträge zusammen. Das ist keine Einzelmeinung: Immer wieder zieht sich durch das Gespräch die Idee, dass solche Aussagen der übliche Vorbote einer Korrektur sind. „Das riecht nach 2006, dass es nur so kracht.. und die Kräne sind auch schon zu sehen.. in 2-3 Jahren haben wir wieder den großen Crash“, schreibt ein anderer Nutzer in einer Tonlage, die die Erinnerung an den Bauboom mit dem Verdacht verbindet, der Zyklus wiederhole sich.

Manche gehen noch weiter und behaupten, die Parallele zu 2008 sei nicht zufällig, sondern strukturell. „So ist 2008 alles geplatzt, mit 40-Jahres-Hypotheken für Leute mit 1000 Euro Gehalt“, merkt ein Beitrag an, der den Fokus auf die Art von Finanzprodukt lenkt, die denen angeboten wird, die sie in vernünftigen Raten nicht bezahlen können. Die Schlussfolgerung: Die Verlängerung der Hypothek löst das eigentliche Problem nicht, sie schiebt es nur nach vorn – und dieses Verschieben hat eine Grenze: den Moment, in dem der Käufer nicht einmal mehr die kleinste Rate stemmen kann.

Bauland, Arbeitskräfte und die Rolle der Verwaltungen

An einem Punkt wird die Analyse besonders konkret: beim Bauland. Die These, dass der Staat oder die Verwaltungen am Ende Grundstücke in Form von sehr langfristigen Pachtverhältnissen überlassen werden – 99 Jahre ist die Zahl, die im Raum steht –, erscheint als logische Folge der Knappheit. „Und das Land gehört dir nicht, es ist eine Überlassung des Staates (oder eine Pacht) für 100 Jahre oder so“, heißt es dort – eine Idee, die an historische Rechtsfiguren wie den Erbpachtzins anknüpft, der in Katalonien schon verwendet wurde, als es Hypotheken in ihrer heutigen Form noch nicht gab.

Parallel dazu nimmt die Diskussion über die Verwaltungszuständigkeiten einen zentralen Platz ein. Gegenüber denen, die eine direkte Intervention der Zentralregierung fordern, wird daran erinnert, dass Raumplanung, Städtebau und Wohnungspolitik in Spanien in die Zuständigkeit der Regionen und Gemeinden fallen. „Die Zentralregierung ist schuldig, ja, aber des Wegschauens, während die lokalen Mafien kassieren“, fasst ein Beitrag zusammen, der den Blick von der Moncloa (Amtssitz des spanischen Ministerpräsidenten) auf die Rathäuser und Regionalregierungen lenkt. Die praktische Konsequenz: Jede Lösung erfordert Vereinbarungen, die es heute nicht gibt.

Die Falle der Verfassungsreform und das Kompetenzlabyrinth

Wenn eine Reform der Verfassung vorgeschlagen wird, um die Kompetenzverteilung zu ändern, lautet die Antwort eine Erinnerung an die parlamentarische Arithmetik: Es braucht zwei Drittel von Abgeordnetenkammer und Senat, die Auflösung beider Kammern, Neuwahlen, eine erneute Zweidrittelmehrheit im neuen Parlament und zum Abschluss ein verpflichtendes Referendum. „Na klar, ganz einfach, in zwei Abenden haben wir das fertig“, spottet eine Nachricht, die klar macht, dass der verfassungsrechtliche Weg in der Praxis ein Hindernisparcours ist.

Das Ergebnis dieser Blockade: Das Problem verkapselt sich. Solange es kein Bauland gibt, keine Arbeitskräfte und keine Änderung der Spielregeln, wird der Immobilienpreis seiner eigenen Dynamik folgen. Und die 70-Jahres-Hypotheken sind, weit davon entfernt, eine Lösung zu sein, das Symptom eines Marktes, der beschlossen hat, dass das Problem nicht der Preis ist, sondern die Laufzeit.

Wer diese Hypotheken unterschreiben soll – und wer sie erben wird

Die Frage, die über der gesamten Diskussion schwebt, lautet: Wer um alles in der Welt soll eine 70-Jahres-Hypothek aufnehmen? „Und wer soll sie aufnehmen? Ich frage, und zwar ernst. Die Jungen, die von woanders kommen, die, die woanders hingehen...?“, heißt es in einer Nachricht, die den wunden Punkt trifft. Die Antwort, die der Markt selbst liefert: Unterschreiben werden sie diejenigen, die bereits Vermögen haben oder familiäre Hilfe erhalten, denn mit einem Durchschnittsgehalt und den heutigen Preisen geht die Rechnung nicht auf.

Die andere Front ist die Erbschaft. „Erben, heißen sie, hahaha, die Kinder, welche Kinder??“, kommt die ironische Reaktion aus einem Lager, das den Widerspruch zwischen längeren, vererbbaren Hypotheken und der demografischen Realität betont. „Es hieß tatsächlich, die beste Erbschaft, die du deinen Kindern hinterlassen kannst, ist eine richtig große Hypothek“, wird erinnert – ein Satz, der die Absurdität zusammenfasst, Schulden zum Vermächtnis zu erklären. Die Schlussfolgerung ist unbequem: Wenn die Schulden vererbt werden, ist die Freiheit der nächsten Generation schon belastet, bevor sie irgendetwas entscheiden kann.

Tourismus, Einwanderung und der Druck auf den Markt

Im Hintergrund der Debatte steht der demografische und touristische Druck. Manche halten dafür, dass der touristische Massenansturm und die Zuwanderung die Wohnungsnachfrage in Städten wie Barcelona oder Madrid verschärfen, während andere daran erinnern, dass Einwanderung dem Bedarf an Arbeitskräften in Branchen wie dem Bauwesen entspringt. Die Diskussion kippt mitunter in schärfere Tonlagen, doch der wirtschaftliche Kern ist klar: Je mehr Menschen um denselben Wohnungsbestand konkurrieren, desto schwerer tun sich die Preise, nachzugeben.

Die Paradoxie: Genau das Phänomen, das die Preise treibt, ist es, das die Aktivität der Branche am Laufen hält. Ohne Nachfrage keine Kräne; ohne Kräne keine Arbeit; ohne Arbeit keine Zahlungsfähigkeit. Der Kreis schließt sich selbst und lässt die Familien in der Mitte zurück, die ihr Budget zusammenstreichen, um über die Runden zu kommen, während man ihnen erzählt, die Lösung sei eine Hypothek, die länger dauert als ihr eigenes Erwerbsleben.

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Die Prognose, die sich aus all dem ableiten lässt: Der Markt bleibt angespannt, solange sich die Regeln für Bauland und Finanzierung nicht ändern. Mit Vorbehalt: Wird der Kredit teurer oder der Arbeitsmarkt schwächer, wird die Nachfrage schrumpfen und die Korrektur wird über die Preise kommen, nicht über die Laufzeiten. Niemand weiß wann, aber die jüngere Geschichte legt nahe, dass sich das Ende eines Zyklus nicht durch längere Hypotheken ankündigt, sondern durch Hypotheken, die nicht mehr unterschrieben werden.