Spaniens Steuerplan zur Zerstörung der Mietrendite

Hohe Steuern, keine Hilfen: Der Plan zur Zerschlagung des Mietgeschäfts

Was, wenn das Wohnungsproblem nicht Angebot und Nachfrage betrifft, sondern die Rentabilität? Die unbequeme These lautet: Kleine Apartments sind zum großen Geschäft des Jahrhunderts geworden, und solange sie es bleiben, werden die Preise nicht sinken. Der vorgeschlagene Weg ist fiskalisch und drastisch: Streichung von Subventionen und Steuervergünstigungen; Erhöhung der Steuern auf Mieteinnahmen und kommunale Grundsteuerzuwächse (Plusvalía); Verfolgung von Schwarzgeld bei Notaren, Registerämtern und Banken. Das erklärte Ziel ist die Zerstörung der Immobilienrendite, damit Investoren in andere Anlagen flüchten und die Preise mangels Käufern fallen.

Was genau schlägt der Steuerplan vor?

Der Vorschlag basiert auf einer einfachen Idee: Der Staat sollte Investitionen lenken, die dem Land nutzen, wobei günstigere Wohnungen wünschenswert erscheinen. In Spanien liegen 70 % der privaten Ersparnisse in Immobilien, ein zentraler Punkt dieser Argumentation. Das macht jeden Eingriff in den Markt explosiv. Der verteidigte Weg ist weder Enteignung noch Verstaatlichung, sondern die Verteuerung von Besitz und Miete bis zur Unrentabilität: weniger Absetzbeträge, weniger Mieterbeihilfen – die am Ende beim Vermieter landen –, mehr Druck auf Mieteinnahmen und Grundsteuerzuwächse sowie strengere Betrugsbekämpfung.

Das Kernargument ist, dass Sparen nicht neutral ist: Wenn Geld in Industrie oder Anleihen bessere Konditionen findet, wird es abfließen. Und wenn es abfließt, verliert der Immobilienmarkt den Puffer der Investorennachfrage, der die Preise treibt.

Die Gegenrede: Weniger Vermieter, höhere Mieten

Die häufigste Einwände ist, dass Bestrafung der Vermieter nichts verbilligt, sondern das Angebot reduziert. Mieteinnahmen werden bereits besteuert, erinnern Kritiker, und zusätzliche Lasten führen nur dazu, dass weniger Eigentümer vermieten. Das vorhersehbare Ergebnis dieser Sichtweise ist weniger verfügbarer Wohnraum und noch höhere Preise.

Die Alternative aus dieser Ecke ist das Gegenteil: Rechtssicherheit für Vermieter, um ihr Eigentum schnell zurückzufordern, wenn Mieter nicht zahlen, und endlich die versprochenen öffentlichen Wohnungen zu bauen, um den Markt mit Angebot zu überschwemmen. Die Diagnose ist Knappheit dort, wo alle leben wollen, und eine Nachfrage, die das Angebot übersteigt.

Das Gespenst der Blase und Überangebot

Ein Datenpunkt widerlegt die Knappheits-Erzählung: Wir kommen aus einer Blase mit Überangebot an gebauten Wohnungen und fünfzehn Jahren Verdauung dieses Bestands, mit kaum neuem Bau. Die Schlussfolgerung ist, dass das Problem nicht fehlender Stein ist, sondern Standortpräferenzen und Zahlungsfähigkeit.

In diesem Kontext erfolgen mehr als die Hälfte der Kaufvorgänge ohne Finanzierung, was darauf hindeutet, dass nicht private Hypothekenkäufer den Markt bewegen, sondern Fonds und Großbesitzer. Wenn diese Akteure ganze Gebäude zu Rabatten kaufen, die Privatpersonen unerreichbar sind, garantiert mehr Bau keinen Preisverfall für Normalbürger.

Der regulatorische Weg: Altmieterrecht und Preiskontrolle

Gegen steuerliche Anreize steht die reine Regulierung. Das Modell der „renta antigua“ (Altmieterrecht) wird als Werkzeug beansprucht, das Horten von Immobilien entmutigt und den Markt für seinen ursprünglichen Zweck freisetzt: Wohnen. Der historische Vergleich ist explizit: Unter dem Altmieterrecht gab es während Spaniens größtem Bevölkerungsboom Wohnraum für alle.

Das Gegenargument ist, dass Regulierung keinen Wohnraum schafft, sondern nur vorhandenen verteilt, und dass Eingriffe in Preise und Verträge Bau und Sanierung entmutigen. Der Grundsatzstreit ist, ob der freie Markt Boden besser zuteilt oder ob ihn nur jene horteten, die Rendite suchen.

Übergabe statt Zwangsversteigerung und andere ungenutzte Maßnahmen

Unter den Vorschlägen ist einer, der als wirksamster, aber fehlendster gilt: die Übergabe der Immobilie statt Zwangsversteigerung (dación en pago). Es wird argumentiert, dass die Wohnungspreise stark fallen würden, allein durch Anwendung eines Mechanismus, der in fast allen Industrieländern existiert, dessen Fehlen jedoch den Interessen des Finanzsystems und der Parteien geschuldet sei.

Die Diskussion dreht sich um die Rolle des Staates: Soll er das Risiko des Vermieters decken oder jeden sein eigenes tragen lassen? Die wiederholte Schlussfolgerung ist, dass man nicht Intervention verlangen kann, wenn sie dem Eigentümer nützt, und freien Markt, wenn sie dem Mieter nützt.

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Letztendlich ist die alles überragende Frage nicht, ob das Mietgeschäft zerstört werden kann, sondern ob jemand mit echter Macht bereit ist, es zu versuchen. Bisher bleibt die Antwort des Marktes dieselbe: Die Preise steigen.