Spaniens neues Mietgesetz: Fünf Ausnahmen bei Entschädigung

Das Königliche Dekret-Gesetz 27/2026, veröffentlicht im Amtsblatt des Staates (BOE), verpflichtet Eigentümer in Spanien dazu, Mieter mit 12 Monatsmieten zu entschädigen, wenn sie den Mietvertrag nicht verlängern, es sei denn, eine der fünf vorgesehenen Ausnahmen liegt vor. Die Regelung gilt auch für bestehende Verträge, mit Übergangsbestimmungen für solche, die innerhalb von sechs Monaten auslaufen.

Der BOE hat das Königliche Dekret-Gesetz 27/2026 veröffentlicht, das zweite von zwei vom Regierung verabschiedeten Dekreten zur Intervention auf dem Mietmarkt. Die Norm tritt am Tag nach ihrer Veröffentlichung in Kraft und bringt eine Maßnahme, die das Verhältnis zwischen Vermietern und Mietern erschüttern wird: Wenn der Eigentümer beschließt, den Vertrag nicht zu verlängern, muss er den Mieter mit **12 Monatsmieten** entschädigen. Diese Zahl ist kein bloßes Detail. Bei einer durchschnittlichen Miete von **1.000 Euro** pro Monat belaufen sich die Mindestkosten für die Rückgewinnung der Wohnung auf **12.000 Euro**. Das Gesetz sieht jedoch fünf Fälle vor, die den Vermieter von dieser Zahlung befreien. Und es gibt mehr: Die Norm gilt für bereits laufende Verträge, nicht nur für solche, die ab jetzt geschlossen werden.

Die Norm enthält auch die automatische Verlängerung von Mietverträgen, eine Maßnahme, die Zwangsräumungen vermeiden und Mietern Stabilität geben soll. Der Text, der zusammen mit dem ersten Dekret im Kongress geprüft wird, spezifiziert, wie die Anwendung je nach Zeitpunkt oder Phase des aktuellen Vertrags erfolgt. Der Schlüssel liegt in der Nähe des Ablaufdatums und der ursprünglich vereinbarten Dauer.

## Die Entschädigung von 12 Monatsmieten und ihre Berechnung

Die Entschädigung wird auf Basis einer vergleichbaren Wohnung berechnet. Der Text legt eine Untergrenze fest: Sie darf nie niedriger sein als eine Monatsmiete pro Jahr, in dem der Mieter in der Immobilie gewohnt hat. In der Praxis wären bei einem zehnjährigen Vertrag zehn Monatsmieten das Minimum, aber die allgemeine Referenz sind zwölf. Die Zahlung obliegt dem Vermieter, der das Vertragsverhältnis zum Ablauf beendet, ohne sich auf eine der Ausnahmen zu berufen.

Der Kongress prüft das Dekret zusammen mit dem ersten Maßnahmenpaket. Das parlamentarische Verfahren könnte Änderungen einführen, aber der im BOE veröffentlichte Text definiert bereits das Regime, dem Eigentümer und Mieter gegenüberstehen. Die Norm spricht von Millionen aktiver Mietverträge für Hauptwohnsitze in Spanien, eine Zahl, die die Tragweite der Auswirkungen verdeutlicht. Dies ist keine kleine Reform oder technische Anpassung.

## Was sich für bereits unterzeichnete Verträge ändert

Für laufende Mietverhältnisse liegt der Schlüssel darin, wie viel Zeit bis zum Ablaufdatum bleibt. Wenn mehr als sechs Monate übrig sind, wenn die Norm anwendbar wird, muss der Eigentümer seine Entscheidung zur Nichtverlängerung schriftlich mit einer Vorlaufzeit von mindestens **6 Monaten** mitteilen. Die alte Frist von **4 Monaten** entfällt. Die Kündigungsfrist des Mieters bleibt hingegen bei zwei Monaten.

Wenn dem Vertrag weniger als sechs Monate bis zum Ablauf bleiben, öffnet sich ein Übergangsregime. Der Vermieter kann die Nichtverlängerung mit einer Mindestvorlaufzeit von **4 Monaten** ankündigen. Dies ist eine Flexibilität für Fälle, in denen die Einhaltung der neuen Frist materiell unmöglich ist. Dieses Übergangsregime betrifft nur bereits unterzeichnete Verträge, nicht solche, die nach Inkrafttreten geschlossen werden. Aber die Hauptschuld bleibt bestehen: Wenn der Vermieter den Vertrag zum Ablauf beendet, muss er die Entschädigung von zwölf Monatsmieten zahlen, sofern keine Ausnahme greift. Die Norm unterscheidet nicht zwischen alten und neuen Verträgen bei der Anwendung der Entschädigung, sondern moduliert nur die Ankündigungsfristen.

## Die fünf Fälle, die die Entschädigung vermeiden

Die erste Ausnahme erlaubt dem Vermieter, die Wohnung für sich selbst oder für Verwandte zweiten Grades, wie Eltern oder Geschwister, zurückzufordern, aber nur, wenn es sich um eine natürliche Person handelt. Die zweite konzentriert sich auf die tatsächliche Nutzung: Wenn der Mieter dort im letzten Jahr nicht länger als sechs Monate gewohnt hat oder wenn er eine andere verfügbare Wohnung in derselben Gemeinde hat, ist der Vermieter befreit. Nachgewiesene Schutzbedürftigkeit des Eigentümers ist der dritte Weg.

Der vierte Fall ist, dass die Parteien einen neuen Vertrag schließen. Der fünfte, und vielleicht der umstrittenste, ist, dass der Mieter ein verbindliches Angebot für einen neuen Vertrag ablehnt, das innerhalb der Kündigungsfrist mitgeteilt wurde. Dieses Angebot muss den Verbleib des Mieters für mindestens **5 Jahre** garantieren, oder **7 Jahre**, wenn der Vermieter eine juristische Person ist. Der Gesamtbetrag der neuen monatlichen Miete muss den geltenden Vorschriften entsprechen, auch wenn die Immobilie nicht in einer angespannten Wohnmarktzone liegt. Das heißt, der Vermieter kann einen neuen Vertrag anbieten, aber zu Preisen einer angespannten Zone, wenn die Vorschriften dies verlangen.

## Stillschweigende Verlängerung nicht mehr jährlich erneuert

Bisher wurde ein Vertrag, wenn er sein Anfangstermin erreichte und keine Partei sich äußerte, Jahr für Jahr bis zu einer Höchstgrenze von drei Jahren verlängert. Mit der neuen Norm ändert sich dieses Szenario vollständig. Wenn der Vermieter seinen Willen zur Nichtverlängerung nicht mit einer Vorlaufzeit von **6 Monaten** mitteilt, wird der Vertrag obligatorisch um einen Zeitraum identisch zum Original verlängert. Das bedeutet **5 weitere Jahre**, wenn der Vermieter eine Privatperson ist, oder **7 weitere Jahre**, wenn es sich um ein Unternehmen oder eine juristische Person handelt. Der Unterschied zum vorherigen System ist erheblich: Zuvor war die stillschweigende Verlängerung auf maximal drei Jahre begrenzt. Jetzt kann sich der Vertrag über Jahrzehnte hinziehen, wenn der Vermieter nicht kündigt.

Die Maßnahme zielt darauf ab, dem Mieter Stabilität zu geben und zu verhindern, dass mangelnde Kommunikation zu einem faktischen Weg wird, die Wohnung ohne Entschädigung zurückzugewinnen. Eigentümer, die die Immobilie zurückfordern wollen, müssen rechtzeitig handeln und in vielen Fällen zahlen. Die Norm tritt am Tag nach ihrer Veröffentlichung im BOE in Kraft, aber ihre Anwendung auf bestehende Verträge ist bereits definiert.

Für jede Entscheidung bezüglich eines Mietvertrags ist es ratsam, einen Anwalt oder Rechtsberater hinzuzuziehen.