Spaniens Immobilienpreise sinken um 4,6 Prozent

Immobilienpreise in Spanien sinken um 4,6 %, aber Verkäufe brechen um 18,4 % ein

Helfen fallende Preise, damit mehr Käufer finden? Die Daten des Consejo General del Notariado (Generalrat der Notare) für Juli, veröffentlicht am 14. September 2023, sagen Nein. Der durchschnittliche Preis pro Quadratmeter fiel im Jahresvergleich um 4,6 % auf 1.617 Euro; einen Monat zuvor betrug das Minus nur 2,6 %. Gleichzeitig brachen die Verkäufe um 18,4 % und die Hypotheken um 25,7 % ein. Billiger werden belebt die Nachfrage nicht: Sie folgt ihr nach unten.

Warum sinken die Verkäufe trotz fallender Preise?

Der Rückgang ist überall zu spüren. Von den 57.255 im Juli registrierten Verkäufen entfielen 43.751 auf Wohnungen – ein Minus von 18,6 % im Jahresvergleich – und 13.505 auf Einfamilienhäuser, ein Minus von 18 %. Die Preise bewegen sich in dieselbe Richtung, aber unterschiedlich schnell: Wohnungen verbilligten sich um 3,3 % auf 1.821 Euro pro Quadratmeter, während Einfamilienhäuser um 7 % auf 1.271 Euro fielen.

Die Kreditvergabe erklärt einen großen Teil der Bremse. Hypotheken fielen um 25,7 % auf 26.280 Abschlüsse, und der durchschnittliche Darlehensbetrag sank um 12 % auf 148.201 Euro. Nur 45,9 % der Käufe wurden über eine Hypothek finanziert; dabei deckte die Bank im Schnitt 70,2 % des Kaufpreises. Mit dem Euribor auf hohem Niveau wiegt die monatliche Rate schwerer als früher, und wer keine Hypothek braucht, hält den Markt am Leben.

Das Argument unter denen, die jahrelang auf eine Korrektur gewartet haben, lautet, dass dies erst der Anfang sei: teure Energie, schrumpfende Demografie und hohe Zinsen. Die Gegenargumente sind einfacher und unbequemer: Es wird nicht gebaut, es gibt kein Angebot, und verfügbare Grundstücke tauchen nicht auf. Beides kann gleichzeitig wahr sein, und das ist auch so.

Welche Regionen treiben die Immobilienpreise?

Der nationale Durchschnitt verdeckt zwei Welten. Sechs Regionen verzeichneten Anstiege: Balearen (+18,7 %), Baskenland (+7,1 %), Comunidad Valenciana (+4,9 %), Navarra (+3 %), La Rioja (+1 %) und Katalonien (+0,4 %). Am anderen Ende führen Kastilien-León (-13 %), Extremadura (-9,5 %), Aragonien (-9 %), Galizien (-6,6 %), Asturien (-6,2 %) und Madrid (-3,8 %) die Verluste an.

Der Fall der Balearen verdient eine eigene Betrachtung. Dort steigen die Preise, während die ausländische Nachfrage einbricht: Der Kauf von Immobilien durch internationale Käufer auf den Inseln ging um 28 % zurück. Preise hoch, Käufer weg. Jemand muss erklären, wie diese Gleichung lange tragbar sein soll, ohne zusammenzubrechen.

Euribor, Angebot und Zimmervermietung

Ein Teil der Analyse behauptet, das Problem liege nicht an der Nachfrage, sondern am Angebot: In Barcelona warten Bauunternehmen zwei Jahre auf Projekte wegen Fachkräftemangel, und in angespannten Gebieten kommt kaum neues Produkt auf den Markt. Die gegenteilige Sicht weist auf die Geldkosten hin: Bei teureren Hypotheken geben unter Druck stehende Eigentümer die Last an Mieter weiter, woraus sich die verbreitete Praxis ergibt – ein eigenes Zimmer vermieten, um die höhere Rate auszugleichen. Das Angebot an WG-Zimmern wuchs laut Branchendaten um 34 %.

Manche erinnern daran, dass die Preiskorrektur ungleich verteilt ist. Eine 2012 für 120.000 Euro gekaufte Wohnung steht heute bei etwa 225.000 Euro und hält sich mit Verhandlungsgeschick bei 210.000 Euro. Dieser Abschlag von 15 % ist kein Geschenk an den Käufer: Es ist die Korrektur eines vorherigen Anstiegs. Ein Nuance, die die jährliche Quote von 4,6 % nicht erfasst, und die erklärt, warum offizielle Zahlen und das Gefühl auf der Straße nicht ganz übereinstimmen.

Mietmarkt unter der Lupe: Bargeld, Gesetz und Betrug

Auf dem Mietmarkt wird der Rahmen von mehreren Seiten enger. Die Wohnungsbaugesetze gehen auf die Regulierung von Saison- und Tourismusmieten zu, und seit Mai 2023 fällt das Inkasso von Miete in bar in den Bereich der Straftat. Das Finanzamt hat zudem 7,1 Milliarden Euro an Schwarzgeld-Mieten in sechs Jahren aufgedeckt und sendet Steuerpflichtigen seit der Einkommensteuererklärung 2015 Warnungen.

Die praktische Folge ist, dass es immer weniger Spielraum gibt, unbemerkt kassieren. Für Vermieter, die wenig deklariert haben, kommt die Reform zur Unzeit. Es bleibt abzuwarten, ob diese Verengung Wohnraum auf den Markt bringt oder ihn noch stärker versteckt.

Ist Wien das Modell für bezahlbares Wohnen?

Das oft zitierte Beispiel ist die österreichische Hauptstadt, wo rund 60 % der Bevölkerung in einer Wohnung mit Mietpreisbremse leben. Der Aspekt, den fast niemand erwähnt: Diesen Bestand hat die Stadt über mehr als ein Jahrhundert aufgebaut, er führt zu langen Wartelisten und lässt sich nicht in einer Legislaturperiode improvisieren. Im freien Markt neigt privater Wohnraum dazu, vom Markt zu verschwinden, wenn Obergrenzen gesetzt werden. Die geforderte Alternative – den Bau würdiger, günstiger Viertel mit Verkehrsanbindung und Infrastruktur – scheitert an öffentlichen Kassen und Zeitplänen.

Und während all dies diskutiert wird, bleibt die Julizahl hartnäckig: weniger Transaktionen, weniger Hypotheken und gleitende Preise. Der Quadratmeter liegt bei 1.617 Euro. Vielleicht sieht jemand darin eine einmalige Chance. Die Zahlen geben ihm vorerst recht nicht.