Spanien: Rekordpreise ohne Neubau, da Marge fehlt

Rekordpreise ohne Kräne: Die Marge für Entwickler schwindet

Das Geschäft mit dem Bau von Wohnraum lohnt sich nicht mehr. Das ist die zentrale These des Berichts „Warum treiben Wohnungspreise den Bau nicht an?“, verfasst von Daniel Fernández, Santiago Alopécico und Gonzalo Melián für das Centro Ruth Richardson der Universidad de las Hespérides. Das Dokument beginnt mit einer Paradoxie, die jeder in seiner Stadt sieht: Kauf- und Mietpreise erreichen Höchststände, während kaum neue Bauprojekte starten. Die Erklärung liegt nicht in der Nachfrage, die hoch ist, sondern in der Rentabilität der Immobilienentwickler.

Die Grafiken im Studienbericht zeigen eine nahezu null Rendite beim Gebäudebau und bei der Immobilienentwicklung. Während der Blase der 2000er Jahre war sie extrem hoch; damals wechselten Unternehmer aus allen Branchen zu Entwicklern. Heute, trotz höherer Preise als damals, verschwindet diese Marge. Und ohne Marge gibt es keine Kräne.

Warum wird nicht gebaut, wenn die Preise explodieren?

Die Rechnung ist einfach und vernichtend. In einem funktionierenden Immobilienmarkt entstehen etwa vier Wohnungen pro 1.000 Einwohner. In Spanien sind es weniger als 2,5. Das Problem ist nicht quartalsweise: Wir liegen seit mehr als einem Jahrzehnt darunter. Daraus ergibt sich ein geschätztes Defizit von 700.000 bis 800.000 Wohnungen, das kein Optimismus allein füllen kann.

Bei steigender Nachfrage und einem Angebot, das nicht reagiert, tut der Preis, was erwartet wird: Er steigt. Der Markt ist nicht durch übermäßigen Unternehmensappetit gestört, sondern weil die Zahlen für jene, die Kapital riskieren müssten, nicht aufgehen.

Grundstücke und Bürokratie fressen das Geschäft

Das erste Problem ist der Rohstoff. Bebaubares Land ist durch Regulierung eingeschränkt — die Autoren nennen es „künstliche Knappheit“ — und das verteuert es. Wo gebaut werden darf, sind Höhe und Dichte begrenzt. Ergebnis: Das Grundstück macht einen enormen Anteil des Endpreises aus.

Der zweite Feind ist die Zeit. Die Umwandlung von Land in Wohnraum dauert zwischen 10 und 15 Jahren, in manchen Fällen länger. In Sevilla, wie ein Teilnehmer nach einem Vortrag der Stadtplanung berichtete, wurden die ersten Anträge für Palmas Altas 2007 eingereicht, doch erst jetzt können die ersten Mieter einziehen, zwischen Umweltprüfungen, sektoralen Berichten und neuen Runden. Für den Entwickler sind 15 Jahre gebundenes Kapital keine 20 % Rendite: Es ist Roulette.

Entwickler dosieren das Angebot absichtlich

Es gibt einen dritten Faktor, der in Bilanzen fehlt: die Strategie. Wer fertige Wohnungen oder Land besitzt, hat keine Eile, den Markt zu überschwemmen. In Los Berrocales laufen 17 Baustellen mit 1.776 Wohnungen, davon zwölf Gebäude frei finanziert. Laut Branchenquellen im Diskussionsforum werden Einheiten phasenweise freigegeben, um eigene Preise nicht zu drücken.

Kein bloßer Verdacht: Ein Experte aus Nordwest-Madrid bestätigt, dass er mehr verdient, indem er sein Landportfolio verkauft, statt zu bauen, und dass bei kürzlich fertiggestellten Projekten die Marge verschwunden ist, teilweise mit Verlusten. Dahinter steckt eine einfache Logik: Wenn das Landgeschäft besser zahlt als das Ziegelgeschäft, folgt das Kapital dem Pfad des geringsten Widerstands.

Ohne Kredit und knapp an Ressourcen

Der noch spürbare Schlag, so mehrere Teilnehmer, war 2008. Damals brach der Kredit für Entwickler zusammen, stärker als der Hypothekenkredit für Privatpersonen, und Banken leihen nie wieder so großzügig. Heute nutzen Entwickler Eigenkapital und brauchen hohe Vorverkäufe auf Planbasis, damit Banken mitspielen. So zu arbeiten ist teuer: Kapital ist lange gebunden, andere Investitionen fallen weg.

Hinzu kommt, laut Forumsteilnehmern, dass Bauen heute doppelt so viel kostet wie 2008, wegen Material, Energievorschriften und neuer Anforderungen: vorgehängte Fassaden, Dämmung, Wärmepumpen, Grünflächen, Garagen. Und Personal fehlt. Ein Nutzer meldet, dass Handwerker in seiner Region 35 Euro pro Stunde verlangen, das Durchschnittsalter der Branche über 45 liegt und Nachwuchs fehlt. Vorgefertigtes Bauen scheint eine Lösung, hängt aber am Grundstück, das weiterhin der Flaschenhals bleibt.

Warum wird geförderter Wohnungsbau kaum realisiert?

Weil er sich nicht rechnet. Laut Teilnehmern bleiben bereits erschlossene Grundstücke in Gebieten wie Los Berrocales unverkauft, weil kein Entwickler bereit ist, sie zu kaufen. Wer wählen kann, bevorzugt den Verkauf frei finanzierter Wohnungen mit geringer Marge, statt vier bis fünf Jahre in ein Projekt mit lächerlicher Rückkehr zu investieren. Wenige aktive Akteure konzentrieren sich auf Renovierungen, Gewerbe und öffentliche Aufträge, wo Geld schneller fließt.

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Schlüsseldaten des Berichts

• Gebaute Wohnungen: etwas mehr als 2,5 pro 1.000 Einwohner, gegenüber dem Referenzwert von 4.
• Geschätztes kumuliertes Defizit: zwischen 700.000 und 800.000 Wohnungen.
• Dauer der Umwandlung von Land in Wohnraum: zwischen 10 und 15 Jahren.
• Los Berrocales: 17 laufende Baustellen, 1.776 Wohnungen, 12 frei finanzierte Gebäude.
• Arbeitskräfte: Ein Nutzer berichtet, dass Handwerker in seiner Gegend 35 Euro pro Stunde kosten und das Durchschnittsalter der Branche über 45 liegt.