Notare lehnen Arras ab: Warum Sie zur Agentur müssen

Arras beim Notar: Das Verfahren, das niemand unterschreiben will

Ein Käufer kontaktiert den selbst gewählten Notar für die Unterzeichnung der Arras eines Apartments und stößt auf eine Wand: „Das ist ein privater Vertrag zwischen den Parteien, gehen Sie zu einer Agentur“. Diese in jeder Transaktion zwischen Privatpersonen wiederholte Szene offenbart eine praktische Lücke: Der Arras-Vertrag hat keinen obligatorischen offiziellen Sitz, und wer ihn unterzeichnet, übernimmt das Risiko, es falsch zu machen. Der im Fall beschriebene Standardvorgang — ein vom Eigentümer angebotenes Apartment über ein Immobilienportal, 5.000 Euro Anzahlung und ein Verkäufer mit Vollmacht, der aus dem Ausland verwaltet — ist das Szenario, in dem sich Gutgläubigkeit und Schludrigkeit am häufigsten kreuzen.

Was sind Arras und warum wäscht der Notar seine Hände in Unschuld

Der Notar hat formal recht: Arras sind ein privater Kaufvertragsvorvertrag mit Arras-Klausel, und es gibt so etwas wie einen „Arras-Vertrag“ in einem offiziellen Format nicht. Was umgangssprachlich als Arras bezeichnet wird, sind in Wirklichkeit verschiedene Rechtsfiguren — penitentielle, bestätigende und strafrechtliche —, und die falsche Wahl der Klausel verändert grundlegend, wer sein Geld verliert, wenn die Transaktion scheitert. Daher lautet der am häufigsten gegebene Rat, einen Anwalt hinzuzuziehen, der das Dokument verfasst, und nicht das erste Muster aus dem Internet zu verwenden.

Die von Agenturen angebotene Alternative ist legitim, aber begrenzt: Sie wickeln ab, sie streiten nicht. In einer Agentur zu unterschreiben entspricht, nach Aussagen von Betroffenen, dem Unterschreiben an einer Bartheke. Der Notar kann zwar die Übergabe von Beträgen und die Gegenleistung beglaubigen und sogar als Treuhänder des Geldes fungieren, aber es ist eine Frage, einen zu finden, der dies tut: Nicht alle Kanzleien bieten diesen Service an.

Der Fall: Ein Verkäufer ignoriert die Arras innerhalb von 24 Stunden

Die Diskussion eröffnende Erzählung enthält alle Zutaten einer schlecht organisierten Transaktion. Ein hastig besichtigtes Apartment zusammen mit anderen Interessenten, ein Sohn, der behauptet, mit notarieller Vollmacht seines in Russland ansässigen Vaters zu handeln, Unterlagen, die per Chat eintreffen, und plötzlich ein Drehbuchwechsel: Der Verkäufer, der zunächst Arras beim Notar wollte, teilt mit, dass er nichts mehr unterschreibe, dass Arras nicht verpflichtend seien und man direkt zur Urkunde übergehen solle. Alles an einem Tag.

Genau hier beginnt der Käufer Fragen zu stellen, die er hätte vorher stellen sollen. Der steuerliche Wohnsitzstatus des Verkäufers bestimmt, ob der Käufer 3% des Preises für IRNR (Nichtresidentensteuer) einbehalten muss und wer die kommunale Grundsteuerpluswert (Plusvalía municipal) begleicht. Wenn der Übertragende nicht in Spanien ansässig ist, erklärt das Gesetz den Käufer zum ersatzweisen Steuerschuldner: Wenn der Verkäufer geht und nicht zahlt, landet das Problem beim Erwerber. Einige behaupten, es reiche aus, diesen Betrag vor der Unterzeichnung vom Preis abzuziehen; dagegen spricht, dass die Berechnung das Erwerbsdatum, den Katasterwert des Bodens und den Übertragungswert erfordert, Daten, die der Verkäufer bereitstellen muss.

Was prüfen, bevor man einen Euro ausgibt

Die einfache Auskunft des Grundbuchamts (Nota simple del Registro de la Propiedad) ist der erste Filter, und es empfiehlt sich, sie auf eigene Faust anzufordern — sie kostet etwa 11 Euro bei der elektronischen Geschäftsstelle der Registratoren —, um sie mit der von der Gegenseite gesendeten zu vergleichen. Der zweite ist die notarielle Vollmacht des Unterzeichners: Wenn sie nicht vor den Arras vorgelegt wird, wird sie kaum am Tag der Urkunde auftauchen. Und der dritte, der Vertrag: Er sollte erklären, dass die Immobilie lastenfrei ist, keine Besetzer oder Mieter hat und frei von versteckten Mängeln ist. Ein in der Diskussion geschilderter Fall illustriert dies: Ein Apartment mit drei Hypotheken und einer Pfändung, die erst am Tag der Unterzeichnung aufgehoben wurde, wobei die Bank sich die sofortige Auszahlung sicherte.

Der Käufer, der Garantien verlangt, ist nicht paranoid. Er tut, was jeder tun würde, der fünftausend Euro auf ein Stück Papier setzt.