Neues Mietgesetz in Spanien: Mehr Schutz, weniger Angebot

Mietmarkt unter Druck: Mehr Garantien für Vermieter, weniger verfügbare Wohnungen

Die Anmietung einer Wohnung in Spanien hat sich zu einem komplexen Risikomanagement entwickelt. Der rechtliche Rahmen, der Eigentümern mehr Sicherheit bieten sollte, hat den gegenteiligen Effekt erzielt: Private Anbieter überlegen zweimal, bevor sie ihre Immobilie vermieten, und jene, die weiterhin vermieten, verschärfen die Aufnahmebedingungen. Mehr Bürgschaften, höhere Kautionen und weniger verfügbare Wohnungen. Das neue Mietgesetz, das laut Forenkommentaren sechs Monate vor Ende der Legislaturperiode verabschiedet wurde, hat den Markt nicht beruhigt, sondern in eine defensive Haltung getrieben.

Was ändert sich durch das neue Mietgesetz und warum wird das Angebot knapper?

Die Ausgangsannahme war einfach: Wenn Eigentümer Angst vor der Vermietung haben, vermieten sie nicht, und wenn nicht vermietet wird, steigen die Preise. Die logische Schlussfolgerung wäre gewesen, diese Angst zu reduzieren, nicht zu verstärken. Kritische Stimmen im Forum argumentieren jedoch, dass die Norm das Gegenteil bewirkt: Sie schützt den Nichtzahler mehr als den Gläubiger. Diese Asymmetrie hat messbare Auswirkungen auf das Angebot. Wenn die Rücknahme einer Wohnung einen langen und kostspieligen Prozess erfordert, reagiert der Vermieter wie jeder Investor: Er erhöht die Risikoprämie oder zieht sich zurück.

Und es handelt sich nicht um einen kleinen Markt. Ein privater Eigentümer, der sich zurückzieht, hinterlässt eine Wohnung, die über keinen anderen Kanal wieder auf den Markt kommt. Die Knappheit zeigt sich in den Anforderungen: Wo früher ein Gehaltsnachweis ausreichte, werden nun Bankbürgschaften, Mietausfallversicherungen oder mehrere Monatsmieten im Voraus verlangt. Wer diese Bedingungen nicht erfüllen kann, bleibt außen vor. Die Verschärfung der Filter trifft auch Mieter, die pünktlich zahlen.

Wie viele Mieter zahlen tatsächlich nicht?

Es gibt keine öffentlichen Zahlen, die die Verteilung abschließend klären könnten, und die Standpunkte divergieren stark. Eine Gruppe behauptet, dass Zahlungsverweigerer eine Minderheit seien, allerdings mit großer medialer Wirkung: Jeder Fall wird zu einer Geschichte, die zehn weitere Eigentümer abschreckt. Eine andere Gruppe argumentiert, dass es Zehntausende pro Jahr seien und die Gerichte mit solchen Klagen überlastet seien. Der Konflikt beginnt selten mit den spektakulären Besetzungen, die in den Nachrichten erscheinen, sondern oft mit einem ablaufenden Vertrag und einem Mieter, der nicht auszieht.

Konkrete Fälle erklären dieses Misstrauen besser als jede Statistik. Ein Teilnehmer berichtet, dass Eigentümer jahrelang keine Miete erhielten, weil der Mieter sich auf pandemiebedingte Ausnahmeregelungen berief, und erst nach Ablauf des Vertrags die Wohnung zurückerhielten. Ein anderer beschreibt, wie er nach der Vermietung der Wohnung seiner Schwester über ein Immobilienbüro feststellte, dass Terrassentüren und Schranktüren fehlten, der Esstisch gebrochen war und in jedem Zimmer eine Matratze lag. Dies sind Anekdoten, keine repräsentative Stichprobe, aber sie beeinflussen die Entscheidungen Tausender Menschen.

Einjährige Kaution und sechsmonatige Bürgschaft: Der Preis der Angst

Die Forderung einer einjährigen Kaution ist kein neues Phänomen. Laut einem Teilnehmer war es Ende der 1990er und Anfang der 2000er Jahre in Madrid üblich, zwölf Monate Garantie zu verlangen, und solvente Mieter waren bereit, dies zu akzeptieren; ein anderer Nutzer berichtete von einer Vermietung im Jahr 2006 gegen elf Monate Vorauszahlung. Heute bewegt sich die Spanne zwischen drei Monaten Kaution und bis zu sechs Monaten Bürgschaft. Jede zusätzliche Abdeckungsspanne verteuert die Transaktion für Mieter mit geringerem finanziellen Spielraum. Das Risiko des Vermieters wird zu einer Zusatzkostenlast für den Mieter.

Wer trägt die Kosten für normale Abnutzung?

Hier herrscht mehr Konsens als man denken könnte. Der Mieter muss die Wohnung so zurückgeben, wie er sie erhalten hat, doch normaler Gebrauch führt zu Abnutzung: Farbe verblasst, Silikon reißt, die Zeit hinterlässt Spuren. Einige Eigentümer beschreiben die vernünftige Praxis, das Neustreichen nach dem ersten Mieter einzukalkulieren und die Wartungskosten in die Miete einzubeziehen. Anders sieht es bei Sachbeschädigungen aus: verschwundene Geräte, nicht gemeldete Feuchtigkeitsschäden, zerstörtes Mobiliar. Die Grenze zwischen normaler Abnutzung und Schaden ist genau dort, wo die meisten Streitigkeiten um die Kaution enden.

Amsterdam verhängt 22.000 Euro Strafe für Kaufwohnungen zur Vermietung

Außerhalb Spaniens werden andere Ansätze getestet. Die Stadt Amsterdam verhängte Bußgelder in Höhe von rund 22.000 Euro gegen sechs Eigentümer, die Wohnungen vermieteten, welche sie innerhalb der letzten vier Jahre gekauft hatten – ein Verbot, das Wohnraumspekulation eindämmen soll. Dies ist der gegenteilige Ansatz zum spanischen Modell: Statt den Druck auf Vermieter zu senken, werden sie sanktioniert, wenn sie kaufen, um Rendite zu erzielen. Dass zwei angespannte europäische Märkte entgegengesetzte Mittel anwenden, deutet auf einen Mangel an technischem Konsens in Wohnungsfragen hin.

Der stille Gewinner: Große Investoren

Wenn kleine private Eigentümer ausscheiden, verschwindet der Markt nicht, sondern konzentriert sich. Wer sich juristische Fonds, Mietausfallversicherungen und professionelle Verwaltung leisten kann, bleibt aktiv; wer eine geerbte Wohnung vermietete, tut es nicht. Manche beschreiben Szenarien der Vermietung durch Empfehlungen, mit Wartelisten innerhalb geschlossener Kreise von Beamten, die untereinander vermieten. Wenn sich dies verallgemeinert, hängt der Zugang zum Wohnraum nicht mehr vom Geld ab, sondern von Kontakten. Dies ist die schlechteste Version eines freien Marktes: einer ohne Freiheit beim Eintritt.

Mit dem aktuellen Rahmen ist zu erwarten, dass das private Mietangebot in den kommenden Jahren sinkt und die Anpassung über die Anforderungen erfolgt, nicht über den Preis. Allerdings scheitert jede Prognose, wenn der Gesetzgeber eingreift: Bereits eine Verfahrensreform, die die Räumungsfristen verkürzt, könnte sechs entscheidende Faktoren ändern. Bis dahin bleibt die leer stehende Wohnung die rationale Option für Eigentümer, was niemanden kostenlos betrifft.