Neubau in Spanien: Hypothek 1,8%, aber Kosten bei 750 Euro

Neubau in Spanien: Hypothek 1,8% und 750 Euro monatlich

Ein defekter Aufzug, der einen claustrophobischen Besitzer in der Kabine einschließt. Undichte Stellen auf der Terrasse, die der Bauträger nicht repariert. Einbrüche in Autos und Abstellkammern. Und ein Treppenhaus, in dem Müll, dreckige Schuhe und spielende Kinder auftauchen. Das ist die Realität einer Wohnung im Neubau, gekauft Ende 2022 mit einer Festzins-Hypothek von 1,8% und einer Rate von 538 Euro. Der Vertrag klingt gut. Der Rest nicht.

Wer eine 30-jährige Hypothek abschließt, kauft nicht nur Beton: Er kauft Nachbarschaft, kauft die Eigentümergemeinschaft und den Lärm der anderen. Die Frage ist, wie viel davon sich ändern lässt, wenn es einem nicht mehr gefällt. Die unbequeme Antwort: fast nichts.

Die Wohnung kostet nicht 538 Euro, sondern 750

Vor dem Kauf war das Leben eine Miete von 450 Euro pro Monat in einer bescheidenen Wohnung. Es gab einen Vorteil, der in keiner Bewertung auftaucht: Wenn etwas schiefging, packte man seine Sachen und verschwand ohne Erlaubnis. Mit dem Eigentum kommen die Grundsteuer (IBI), die Hausratversicherung, die Lebensversicherung und die Gebühren für die Eigentümergemeinschaft hinzu. Addieren Sie diese: Die Gesamtkosten liegen bei rund 750 Euro monatlich, ohne Nebenkosten. Und darüber hinaus lasten noch 30.000 Euro für Küche und Möbel, die weiterhin monatlich abbezahlt werden.

Die Rechnung geht also nicht mit der Hypothek allein auf. Sie geht mit dem ganzen Monat auf, und hier vergrößert sich der Unterschied zur alten Miete eher, als dass er schrumpft: von 450 auf 750 Euro pro Monat.

Kann man eine Wohnung verkaufen, die noch belastet ist?

Ja, und hier wurden die Berechnungen sehr praktisch. Eine Rechnung, die ein Nutzer im Forum vorlegt: 538 Euro mal 12 Monate mal 30 Jahre ergeben ausstehende 194.000 Euro. Wie im Thread diskutiert, kann der Käufer das Darlehen durch Subrogation übernehmen, wenn der Marktwert der Immobilie höher ist als dieser Betrag, sodass die Transaktion ohne vorzeitige Ablösung abgewickelt werden kann.

Das Hindernis ist nicht arithmetisch, sondern vertraglich. Wie im Thread angemerkt, überträgt die Bank spezielle Konditionen – etwa jene, die an den Beamtenstatus gebunden sind – nicht einfach weiter, und die Umschreibung (Novación) wird dann zum bürokratischen Akt. Dennoch erinnern einige daran, dass eine solche Rate heutzutage ein echtes Schnäppchen ist.

Lärmbelästigung: Das Problem, das keine Renovierung löst

Fast tägliche Grillfeste, Kinder, die gegen Türen schlagen, Müll im Treppenhaus. Freundlichkeit zu erbitten half nichts: Die Antwort war die Verweigerung des Grußes und das Argument, jeder mache in seiner Wohnung, was er wolle. Einige Stimmen akzeptieren dies als Preis des Lebens in einem Mehrfamilienhaus und fügen eine Prognose hinzu: Die Kinder wachsen auf und gehen.

Andere erinnern an das Offensichtliche: Auch Mieter leiden unter Lärm, haben aber weniger Möglichkeiten, sich zu beschweren. Und manche geben dem Eigentümer die Schuld, weil er seine eigene Wohnung nicht schallisoliert hat, statt darauf zu warten, dass die anderen still sind.

Was nicht in dieses Narrativ passt, ist das andere Kapitel des Problems. Undichtigkeiten, Einbrüche und der defekte Aufzug hängen nicht vom guten Benehmen der Nachbarn ab, sondern vom Bauunternehmen und der Eigentümergemeinschaft, die Verantwortung einfordern muss. Hier spielt das Alter der Immobilie eine Rolle: Es wiederholt sich die Ansicht, dass ältere Wohnungen in etablierten Stadtteilen mit langjährigen Hausmeistern weniger Überraschungen bieten als ein frisch übergebenes Neubauprojekt.

Das Einfamilienhaus als Ausweg: 350.000 Euro und dieselben Grillfeste

Die Flucht ins Umland hat ihren Preis. Die kursierenden Zahlen sind folgende: Ein Einfamilienhaus mit Pool auf Planbasis kostete 2022 380.000 Euro; gebraucht und mit Sanierungsbedarf lagen einige bei 280.000; heute fallen gebrauchte Häuser, die modernisiert werden müssen, nicht unter 350.000 Euro, und Neubauten ohne Pool starten bei 480.000 Euro. Wer vor der Preisensprei auf Planbasis kaufte, hat einen Vorteil; wer jetzt hinsieht, zahlt die Differenz.

Und das freistehende Haus garantiert keine Ruhe. Das berichtet jemand, der dort lebt: Derselbe Lärm, dieselben Wochenend-Grillpartys und dutzende Hunde, die allein in den Gärten den ganzen Tag bellen. Die einzige konsensfähige Lösung ist geografischer Natur und wenig praktikabel: 1.200 Hektar eigenes Land. Ab da wird das Thema poetisch und hört auf, Haushaltsökonomie zu sein.

Mieten ist auch kein Ausweg

Die erste Wohnung, die für 450 Euro, würde heute fast 1.450 Euro kosten. Einen angemessenen Mietvertrag zu finden ist wie ein Casting, und Kaution, erste Monatsmiete und manchmal Anzahlung sind nötig: Einmalig etwa 3.000 Euro, die nicht jeder hat. Auch Mieter sind gefangen, nur hat ihre Fessel ein Datum für die Verlängerung.

Dem Eigentümer, der erwägt, sein Haus zu vermieten, um die Hypothek zu tilgen, wird sofort das Risiko von Mietausfällen entgegengehalten. Das Dilemma wird manchmal mit einer groben Analogie zusammengefasst: Die Freiheit, wegzugehen, versus die Bindung, die einen festhält. Der Witz ist, dass die erste Option heute dreimal so teuer ist.

Es bleiben 194.000 Euro Kredit, 30.000 Euro für Möbel und eine Festzins-Hypothek von 1,8%, die mit den Jahren das Einzige an diesem Haus ist, das keine Probleme bereitet hat. Die Wohnung kann verkauft werden. Die Eigentümergemeinschaft nicht.