Mieterschutz: Kein Rauswurf bei drei Wohnungen

Vermieter mit drei oder mehr Objekten dürfen säumige Mieter nicht kündigen

Der Vorschlag hat den spanischen Mietmarkt erschüttert. Die diese Woche bekanntgewordene Initiative, die im September erneut diskutiert wird, sieht vor, dass Eigentümer von mindestens drei Wohnimmobilien keine Kündigung wegen ausbleibender Zahlungen aussprechen dürfen. Ziel ist es, Zwangsräumungen in angespannten Gebieten zu begrenzen. Doch die Nebenwirkung könnte fatal sein: Viele kleine Vermieter, die ihre Rente durch vermietete geerbte Wohnungen aufbessern, wären gefangen und könnten ihr Eigentum nicht zurückfordern.

Zählweise der Immobilien: Zählen Garagen mit?

Eine zentrale Frage ist die Definition des Besitzes. Zählt die selbstgenutzte Wohnung? Was ist mit Tiefgaragenplätzen? Das Debattieren hat begonnen, denn wenn jede registrierte Einheit zählt, könnte ein kleines Apartment mit Garage einen Sparbesitzer ungewollt zum "Großvermieter" machen. Der Unterschied ist gravierend: Die Schwelle von drei Einheiten entscheidet darüber, ob eine Kündigung möglich ist oder nicht.

Experten vermuten, dass die Hauptwohnung ausgenommen bliebe. Doch der kleine Vermieter, der eine geerbte Wohnung vermietet, um seine eigene Unterkunft zu finanzieren, bleibt in einer Grauzone. Hier zeigt sich die Paradoxie: Wer drei oder mehr Objekte besitzt, ist selten der kleine Sparer, sondern oft strukturell abgesichert, etwa durch Gesellschaften. Für diese Akteure würde das Gesetz zur leeren Hülle: Sie könnten weiterhin über strafrechtliche Wege gegen Hausbesetzungen vorgehen oder einfach gar nicht mehr an bestimmte Gruppen vermieten.

Säumnis als Strategie: Risiko legalisierter Nichtzahlung

Andere Analysen warnen vor einem Anreiz für strategische Zahlungsunfähigkeit. Wenn ein Mieter weiß, dass der Vermieter ihn nicht räumen kann, was hindert ihn dann am Nichtzahlen? Berechnungen deuten darauf hin, dass bereits drei Immobilien ausreichen, um diesen Schutz zu aktivieren. Man kann sich leicht vorstellen, wie Mieter die Zahlung als optional betrachten, wenn dem Vermieter rechtliche Mittel fehlen, um sein Eigentum wiederzuerlangen.

Die Marktreaktion ließ nicht auf sich warten. Eigentümer mit drei oder mehr Objekten weichen bereits auf touristische Kurzzeitvermietungen aus. Wenn keine Kündigung möglich ist, wird nicht mehr klassisch vermietet. Das Ergebnis wäre das Gegenteil der Absicht: Weniger Wohnraum im regulären Markt und steigende Preise. Wie einige Analysten zusammenfassen: Wer unkündbar macht, macht sich unvermietbar.

Staat als Spekulant und das Zypern-Szenario

Im Hintergrund steht tiefes Misstrauen gegenüber dem Staat, den viele als ersten Profiteur sehen: Er verdient am Kauf, Verkauf, Umbau und an Erbschaften. Nun mischt er sich auch noch als Schiedsrichter ein, der bestimmt, wer sein Eigentum zurückbekommt. Historisch wird oft Zypern herangezogen: Beim Finanzrettungspaket 2013 wurden Bankguthaben beschnitten, was das Tabu brach, dass Ersparnisse sicher sind. Die Analogie ist klar: Wenn der Staat Geld braucht, ändern sich die Regeln zulasten der privaten Vermögenswerte.

Widersprüchliche Daten: Steigen oder fallen die Mieten?

Indes tobt der Streit um die Zahlen. Offizielle Statistiken melden Rückgänge von 16 % in Barcelona und 22 % in Madrid. Doch Marktteilnehmer zweifeln daran. Inserate werden von hunderten Bewerbern überschwemmt, und verfügbare Wohnungen sind binnen einer Woche vergeben. Die Kluft zwischen Statistik und Realität ist so groß, dass von manipulierten Daten oder unseriösem Journalismus die Rede ist. Bislang konnte niemand die offiziellen Zahlen mit der Erfahrungssituation der Wohnungssuchenden in Einklang bringen.

Die Analyse endet dort, wo der Konsens zerbricht. Sollte die Maßnahme beschlossen werden, drohen Rechtsstreitigkeiten, mehr Unsicherheit und eine Flucht aus dem klassischen Mietmarkt, was das eigentliche Problem verschärfen dürfte. Bis dahin blicken sowohl säumige Mieter als auch ratlose Vermieter auf den Kalender: September ist das entscheidende Datum.