Madrid: Unrenovierte Wohnung für 960.000 Euro als Blasen-Indikator

960.000 Euro für eine unrenovierte Wohnung in Madrid

Ist plötzlich halb Madrid Millionär? Eine Wohnung mit 168 Quadratmetern Baufläche — maximal 150 Quadratmeter Nutzfläche — liegt außerhalb des Autobahnrings M30 in einem Viertel neben einer Moschee und wird für 960.000 Euro ohne Renovierung angeboten. Die Anzeige fasst es schamlos zusammen: „Hervorstechend durch Großzügigkeit, praktische Aufteilung und enormes Modernisierungspotenzial.“ Übersetzt bedeutet das: Es muss von oben bis unten renoviert werden, um den veralteten Stil zu entfernen, denn seit 50 Jahren wurde nichts angefasst.

Der Fall diente mehr als nur zur Empörung. Er gab Zahlen zu einem Gefühl, das den spanischen Immobilienmarkt durchzieht: dass die Preise keinen Bezug mehr zu den Gehältern haben. Die Frage, die jede Diskussion am Stammtisch überschattet — Wer zahlt das? — hat unbequeme Antworten.

Was bekommt man für 960.000 Euro außerhalb der M30?

Die Immobilie hat eine Service-Tür in der Küche, ein Personal-WC und ein Zimmer für Hausangestellte. Das heißt, es ist eine Wohnung aus einer anderen Epoche, mit einer Aufteilung für ein anderes Gesellschaftsmodell und Oberflächen, die seit einem halben Jahrhundert nicht aktualisiert wurden. Auf dem Papier fast ein Kiloton plus Steuern plus Renovierung. In der Praxis zahlt der Käufer für den Boden, nicht für die Wände.

Die Lage erzeugt sowohl Ablehnung als auch Zweifel. Manche behaupten, es sei ein nobles Viertel trotz des Namens, andere erinnern daran, dass der Distrikt Salamanca nicht das Viertel Salamanca ist: Was außerhalb der M30 liegt, gehört nicht zu diesem Label. Für andere ist die Gegend großartig und das Problem nicht das Viertel, sondern der Preis.

Der internationale Vergleich drängt sich auf. Für weniger als diese Wohnung kostet kann man im Vereinigten Königreich ein Haus in Gebieten kaufen, die per Zug in 40 Minuten ins Zentrum Londons fahren, genau wie von Móstoles nach Atocha. Das Argument beendet die Debatte nicht: In Spanien zahlen manche für das Konzept, nicht für die Wohnqualität.

Wer hält diese Preise hoch: Gehälter, Erbschaften und schwarzes Geld

Die optimistischste Berechnung geht von realer Nachfrage aus. Das pessimistische Szenario basiert auf einer anderen Annahme: Dass wer dieses Geld hat, es nicht hart erarbeitet hat. Genannt werden Erbschaften — ein zitierter Fall: 900.000 Euro auf Konten plus eine Wohnung im Wert von über 500.000 Euro — ausländische Käufer mit Zahlungsfähigkeit und Geld, das gewaschen werden soll. Die Mehrheit der Bevölkerung in Madrid verdient nicht mehr als 50.000 Euro pro Jahr, also rechnet sich die Bilanz nicht über Arbeitseinkommen.

Das Ergebnis ist eine sich selbst verstärkende Kluft. Eigentümer, die vor Jahrzehnten kauften, sehen ihr Vermögen ohne Zutun multipliziert. Neue Käufer stehen vor unbezahlbaren Preisen, selbst für ein Paar Ärzte. Dazwischen ein Markt, den manche mit der Blase von 2007 vergleichen, aber schlimmer: Damals gab es spekulative Komponenten; jetzt eine strukturelle Nachfrage, die nicht verschwinden wird.

Das Risiko eines Platzens und wer dafür zahlt

Die häufigste Vorhersage ist, dass sobald die Wirtschaft schwächelt, Blut im Immobiliensektor fließen wird. Der Auslöser wäre keine Ziegelkrise, sondern eine Liquiditätsverengung: Banken erhöhen die Zinsen, Kredit wird teurer und Eigentümer müssen verkaufen. Die Frage ist, ob das ausreicht, um die Preise zu korrigieren, wenn die Nachfrage weiter steigt.

Manche warnen, dass die Korrektur nicht wie 2009 sein wird. Der Grund: Die zugewanderte Bevölkerung wird nicht gehen, was den Boden stützt. Andere erinnern daran, dass Eigentümer nur so lange Millionäre sind, bis sie die Steuern auf den Wohnwert zahlen. Der Reichtum ist nur auf dem Papier, bis verkauft wird.

Ein Land, in dem Ziegel das Gehalt ersetzen

Die schwebende Schlussfolgerung ist unbequem: In Spanien zahlt man nicht fürs Leben, sondern für das Recht, an einem bestimmten Ort zu leben. Wer vor dreißig Jahren eine alte Wohnung in Madrid kaufte, hat heute ein Vermögen. Wer nicht, hat einen Lohnzettel und eine Hypothek. Der Rest ist Immobilienliteratur.

Und währenddessen bleibt die Anzeige dort, mit ihrem Terrazzo, Formica und Heizkörper, wartet darauf, dass jemand mit zwei gesunden Verstandeskräften — oder einer kürzlichen Erbschaft — entscheidet, dass 960.000 Euro ein vernünftiger Preis für eine unrenovierte Wohnung sind.