Luxus-Penthouses in Madrid Tetuán: 1,7 Mio. € für Blick auf Brachland

Penthouses in Madrid Tetuán: 1,7 Millionen Euro für Blick auf Brachland

Das Neubauprojekt Skyline Madrid bewirbt Luxus-Penthouses im Stadtteil Tetuán, nahe dem Parque Rodríguez Sahagún, mit Preisen bis zu 1.700.000 Euro. Das Projekt wirbt mit einem Infinity-Pool und Panoramablick, doch die Realität des Umfelds, wie sie Anwohner beschreiben, unterscheidet sich stark vom Prospekt. Ein trüber, regnerischer Tag diente als Kulisse für das Werbevideo und löste Spott aus: „Genießen Sie einen fantastischen Tag“, während es in Strömen regnete.

Der resultierende Preis pro Quadratmeter – laut kursierenden Berechnungen etwa 6.000 Euro – hat den Fokus auf eine Transaktion gelenkt, die viele als realitätsfern betrachten. Die Preisspanne reicht von 440.000 Euro für eine Zwei-Zimmer-Wohnung bis zu knapp 1,5 Millionen Euro für das teuerste Penthouse. Die entscheidende Frage ist nicht, ob es teuer ist, sondern wer bereit ist, so viel für ein Leben in Valdeacederas zu zahlen.

Der Stadtteil, der nicht im Prospekt steht

Das Bauprojekt befindet sich im Umfeld der Paseo de la Dirección und des Parque Rodríguez Sahagún, einer Gegend, die Kenner als angespannt und mit erheblichen Dienstleistungslücken beschreiben. „Es gibt keinen Parkplatz, und man liegt neben dem multikulturellsten Park im Norden Madrits“, fasst eine verbreitete Analyse zusammen. Die Anbindung an relevante Einkaufszonen fehlt weitgehend: Die Station Vaguada ist 20 bis 25 Minuten Fußweg entfernt.

Manche gehen weiter und behaupten, das Gebäude entstehe zwischen Gebieten, die von lateinamerikanischen Gangs dominiert werden, mit Gewaltvorfällen, über die die lokale Presse berichtete. Diese Behauptung, die mit Links zu El Diario, Telemadrid, El Español und La Razón zirkuliert, wurde unabhängig nicht verifiziert und wird von Kennern des Viertels geäußert. Fakt ist jedoch, dass sich die Gegend in den letzten Jahrzehnten gewandelt hat: „Als ich jung war, bin ich durch dieses Viertel zum Feiern ins Zentrum gegangen und habe nie Gangs gesehen“, erinnert sich jemand, der oft im Pilar unterwegs war.

Die Ästhetik hilft ebenfalls nicht. Die Gebäude, beschrieben als „persönlichkeitslose Bienenstöcke“ und „Zebra-Gebäude“, erinnern eher an ein Krankenhaus als an Luxuswohnungen. Der Infinity-Pool, angebliches Verkaufsargument, schrumpft in der Kritik auf „einen Meter breit und zehn Meter lang“: ein Froschteich, urteilt die Skepsis.

Die Quadratmeter-Berechnung, die den Preis entkräftet

Jenseits des Startpreises wird die Analyse kritisch, wenn die nutzbaren Quadratmeter berechnet werden. Eine Wohnung, die mit 54 Quadratmetern nutzbarer Fläche (unter Summierung jedes Zimmers) im ersten Stock angeboten wird – wo der Hauptvorteil der Aussicht verloren geht –, kostet fast eine halbe Million Euro. Der Preis pro Quadratmeter schießt dann weit über das hinaus, was der Prospekt suggeriert. Die detaillierte Aufschlüsselung zeigt eine Differenz, die selbst erfahrene Beobachter der Immobilienblase überrascht.

Vergleiche mit anderen Märkten sind unvermeidlich. Für dieses Geld, argumentieren einige, kauft man ein Einfamilienhaus im „American Dream“-Stil in Städten nahe Nashville, Houston oder Atlanta, oder ein großes Haus am Meer in North Miami Beach. Selbst innerhalb Spaniens werden in Málaga Wohnungen ab 2.878.000 Euro angeboten, was den Madrider Fall relativ günstig erscheinen lässt. Oder auch nicht.

Wer kauft eine 1,7-Millionen-Euro-Wohnung in Tetuán?

Die wiederkehrende Antwort ist unbequem: ausländische Investoren mit unklarem Kapital, Käufer, die Gelder waschen, oder einfach Spekulanten, die dort nicht leben wollen. „Wenn es nicht reiche Venezolaner und andere gäbe, würde diese Wohnungen niemand kaufen“, lautet eine verbreitete Meinung. Die „Langostas“ (Jargonbegriff für Vermieter von Ferienwohnungen) spekulieren bereits im Immobiliensektor der Gran Vía; ihnen ist das Viertel egal, solange die Rendite steigt.

Im Gegensatz dazu taucht der Endkäufer, der nach einer eigenen Wohnung sucht, nirgends auf. Das Profil des hypothetischen Bewohners erfordert ein Auto, da das Verlassen des Gebäudes zu Fuß wenig empfehlenswert ist, sowie Geduld für Eigentümerversammlungen in einem Block mit 160 Wohnungen plus 100 Metern Terrasse. Wenig Attraktivität für 1,7 Millionen Euro.

Die Blase, die nicht platzte

Das Phänomen ist kein Einzelfall. Das Bauprojekt ist seit zwei oder drei Jahren fertiggestellt und hat kaum verkauft. Unterdessen entsteht ein Kilometer entfernt ein weiteres Hochhausensemble, das um dieselben Käufer konkurriert. Die Schlussfolgerung drängt sich auf: Der Luxusimmobilienmarkt in Madrid ist ein Nullsummenspiel, in dem Preise steigen, weil jemand zahlt, nicht weil jemand lebt.

Ein Ende ist nicht in Sicht. Bei diesen Abweichungen sollte die Korrektur unmittelbar bevorstehen. Ist sie aber nicht. Und niemand erklärt vollständig, warum.