Gebäudelebensdauer: Warum Altbauten genauso viel kosten

Gebäude mit 50 Jahren Lebensdauer: Warum zahlen Sie für eine alte Wohnung so viel wie für eine neue?

Eine 40 Jahre alte Gebrauchtwohnung wird in derselben Gegend zum selben Preis verkauft wie ein Neubau. Nach wirtschaftlicher Logik müsste der Verschleiß Hunderttausende Euro abziehen. Doch der spanische Immobilienmarkt funktioniert nach eigenen Regeln, in denen die Lebensdauer eines Gebäudes ein vages Konzept ist, das bei der Bewertung niemand anwendet.

Es gibt kein Gesetz, das die Lebensdauer eines Gebäudes festlegt. Die Vorschriften verlangen lediglich die erste technische Inspektion nach 40 Jahren, und für den Abriss gibt es keine zeitliche Grenze. Fachleute berechnen die Struktur mit einer Mindestdauer von 50 Jahren für Standardgebäude, was aber nicht bedeutet, dass sie nach 50 Jahren unbewohnbar sind. Tatsächlich stehen Jahrhunderte alte Gebäude, etwa im Zentrum von Alicante, noch und widerlegen jede Schätzung.

Die Instandhaltungskosten, die eigentliche Achillesferse

Was den Unterschied wirklich ausmacht, sind die Erhaltungskosten. Ab 30-40 Jahren explodieren die Instandhaltungskosten exponentiell: Aufzüge, Fassaden, Dächer, Elektroinstallationen. Nach technischen Schätzungen hat ein typisches Stahlbetongebäude eine Lebensdauer von 70-80 Jahren, doch vor Ablauf der 70 Jahre kann ein Abriss wirtschaftlicher sein als die Instandhaltung. Sonderumlagen sind ein Fass ohne Boden, das viele Käufer beim Preisvergleich ignorieren.

Die Bewertung spiegelt den realen Verschleiß nicht wider

Bei Wertermittlungen werden lineare, pogre oder degressive Abschreibungsformeln verwendet, aber der Erhaltungszustand oder durchgeführte Sanierungen werden selten berücksichtigt. Der Gebäudewert wird auf Basis der Wiederbeschreibungskosten abzüglich eines Abschreibungskoeffizienten berechnet, der auf dem Alter beruht, nicht auf der Instandhaltung. Das erzeugt ein Paradoxon: Zwei identische Wohnungen, eine 10 und eine 40 Jahre alt, können fast gleich bewertet werden, wenn der Boden denselben Wert hat. Einige Gutachten schätzen die Lebensdauer bestimmter Bauten aus glasiertem Ziegel auf 90-95 Jahre, was den Mangel an einheitlichen Kriterien zeigt.

Internationale Vergleiche und Fazit

In Deutschland beträgt die Berechnungslebensdauer für Neubauten 80 Jahre, abhängig von Geologie und Seismik. In Spanien liegt der technische Konsens bei 50 Jahren für die Struktur, doch die Erfahrung zeigt, dass viele Gebäude diese bei rigoroser Instandhaltung überschreiten. Das Problem: Diese Instandhaltung wird nicht in den Verkaufspreis eingerechnet, und der Käufer zahlt am Ende dasselbe für eine Immobilie, die kurzfristig hohe Investitionen erfordern wird.

Angesichts dieser Zahlen drängt sich die Frage auf: Zahlen wir für das Gebäude oder für den Boden? Denn würde die Lebensdauer eines Gebäudes bei der Preisbildung tatsächlich eine Rolle spielen, wäre der Gebrauchtmarkt seit Jahren in der Krise. Ist er aber nicht. Etwas passt da nicht zusammen.

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