Garzón: Mehr Wohnungsbau treibt Preise in Spanien

Garzón: «Mehr Wohnungsbau verteuert Immobilien»

Mehr Wohnraum zu schaffen macht Wohnungen nicht billiger. Es macht sie teurer. Diese These vertritt der Ökonomieprofessor Eduardo Garzón, der sie mit einem Begriff aus der Verkehrsingenieurwissenschaft untermauert: dem Braess-Paradoxon. Dieses besagt, dass eine neue Spur oft mehr Autofahrer anzieht und den Stau verschlimmert, statt ihn zu lösen. Übertragen auf den Immobilienmarkt bedeutet das: Jedes neue Bauprojekt dämpft die Preise nicht, sondern zieht spekulatives Kapital an, das sie nach oben treibt. Die Aussage hat eine Debatte über Angebot, Nachfrage, Boden und Migration ausgelöst.

Was genau die These zum Wohnungsmarkt behauptet

Das Argument basiert auf einer Analogie. Wenn eine neue Straße den Verkehr verschlechtern kann, weil sie mehr Fahrten induziert, kann ein neues Bauprojekt Wohnungen verteuern, weil es mehr Investitionen anlockt. In diesem Modell bleibt das zusätzliche Angebot nicht bei denen, die es brauchen: Es wird von Käufern mit Akkumulationsfähigkeit aufgenommen, die die Preise stützen. Die Schlussfolgerung ist nicht, dass es einen Wohnungsüberschuss gibt, sondern dass der Markt vereinnahmt ist. Und die akademische Legitimation des Verfechters schürt die Kontroverse eher, als sie zu beenden.

Die klassische Antwort: Angebot und Nachfrage

Dagegen steht das Lehrbuch. Wenn du das Angebot eines Gutes erhöhst, sinkt tendenziell der Preis; wenn du es reduzierst, steigt er. Ein Teilnehmer bringt ein Alltagsbeispiel: Wenn Spanien vier Millionen Tonnen Tomaten produziert und plötzlich nur noch die Hälfte herstellt, kosten die Tomaten nicht halb so viel, sondern deutlich mehr. Nach dieser Logik zu sagen, dass mehr Wohnraum das Gut verteuert, kehrt den Marktmechanismus um. Ein anderer führt Texas als Gegenbeispiel an: In Austin wurde in den letzten Jahren massiv gebaut, und die Preise sind gesunken. Ein konkreter Fall stellt sich gegen einen anderen, und hier beginnt das Problem.

Der spanische Fall: Die Blase baute ohne Grenzen, Preise stiegen

In Spanien widerspricht die jüngste Erfahrung dem Lehrbuch. Während der Immobilienblase wurde gebaut wie verrückt, und die Preise stiegen Saison für Saison, statt zu fallen. Wer diese Daten verteidigt, fügt eine Nuance hinzu, die oft vergessen wird: Dieser Zyklus wurde nicht durch Bauaktivitäten getrieben, sondern durch Kreditvergabe. Mit billigem Geld und ohne Sicherheiten schwoll die Nachfrage an, und der Preis folgte der Kreditlinie, nicht dem Kran. Wenn jetzt viel gebaut wird, aber die leichte Kreditaufnahme eingeschränkt und der Kauf auf Großinvestoren begrenzt wird, könnte das Ergebnis anders ausfallen. Das ist eine Hypothese, keine Gewissheit.

Spekulation und Hortung: Das konkurrierende Diagnosemodell

Ein großer Teil der Analyse verschiebt den Fokus von der Anzahl der Häuser auf deren Besitzer. Spekulation lebt vom Horten knapper Güter; wenn man das Angebot vervielfacht, ruiniert man ihr Geschäftsmodell: Dies ist das am häufigsten wiederholte Gegenargument. Der Mechanismus funktioniert jedoch nur, wenn der Spekulant weder das Land noch das Kapital hat, um das Neugebaute zu kaufen. Wenn internationale Fonds ganze Gebäudekomplexe erwerben, kann neuer Wohnraum am Ende in denselben Händen landen wie alter. Daraus ergeben sich regulatorische Rezepte: Verkäufe an Ausländer oder Fonds einschränken, Hortung verbieten, Erstkäufer bevorzugen und Akkumulatoren besteuern.

Der Migrationsfaktor, der die Nachfrage bestimmt

Ein weiteres wiederkehrendes Argument besagt, dass mehr Bauen nichts nützt, wenn gleichzeitig Menschen ankommen, die Wohnraum benötigen. Es wird behauptet, dass der kontinuierliche Zuzug von Migranten die Nachfrage erhöht und einen Kreislauf antreibt, der die Preise nie senkt. Die Entgegnung ist arithmetisch: Wenn die Ankömmlinge, die im Bauwesen arbeiten, mehr Wohnraum bauen, als sie selbst nutzen, kann die Bilanz verfügbarer Einheiten positiv bleiben. Und ein dritter Punkt entkräftet das Vorherige empirisch: Migration findet ohnehin statt, ob gebaut wird oder nicht; daher bremst weniger Bau auch nicht die Nachfrage.

Der technische Fehler: Braess ist kein Marktlehrsatz

Die schärfste Kritik geht nicht ins Politische, sondern ins Mathematische. Das Braess-Paradoxon wurde für Netzwerke und Graphen formuliert: Punkte, die durch Verbindungen mit bestimmter Kapazität gekoppelt sind. Seine Übertragung auf einen Angebots-Nachfrage-Markt erfordert, dass Akteure unabhängig handeln, was auf dem Wohnungsmarkt nicht der Fall ist: Sie müssen durch Stadtplanungsbüros, Genehmigungen und Verwaltungskalender. Hinzu kommt die Kontrolle des Baulands und ein Verfahren, das sich über Jahre hinzieht. Das Ergebnis ist kein Paradoxon, sondern staatliche Intervention.

Es bleibt eine offene Frage. Wenn in einem Markt mit begrenztem Bauland Bauen allein nicht reicht, und wenn Bauen ohne Eingriff in Kreditvergabe und Eigentumsstruktur nur die Blase aufbläst, muss die Korrektur von dort kommen, wo niemand sie haben will: Steuern für Akkumulatoren, echte Freigabe von Bauland oder ein öffentlicher Bestand, der mit dem privaten konkurriert. Alle drei Wege haben politische Kosten. Die vorsichtigste Prognose ist, dass keiner rechtzeitig umgesetzt wird und wir in zwei Jahren dieselbe Paradoxie mit einer weiteren Null beim Durchschnittspreis diskutieren werden.