Besetzte Wohnungen in Spanien kaufen: Investoren uneins

Der Vorschlag, der Kleinanleger aufschreckt

Dreißig Personen, zweitausend Euro pro Kopf, und ein Ziel: besetzte Wohnungen kaufen, räumen und vermieten. Der Plan klingt nach Immobilien-Crowdfunding mit hoher Rendite, stößt aber auch bei denen auf Skepsis, die die rechtlichen und operativen Risiken von Eingriffen in besetzten Wohnraum kennen.

Das Geschäftsmodell: die Zahlen auf dem Tisch

Die Prämisse ist einfach: 60.000 Euro Startkapital einsammeln (30 Gesellschafter × 2.000 €), um eine erste besetzte Immobilie zu erwerben. Laut Berechnung wird sie innerhalb von sechs Monaten geräumt, minimal saniert und für 600 Euro monatlich vermietet. Im ersten Jahr würden 7.200 Euro Bruttoerträge anfallen, die durch Kauf- und Sanierungskosten fast vollständig als Ausgaben verrechnet werden. Der Plan: alles reinvestieren und über eine Kapitalerhöhung auf 6.000 Euro pro Gesellschafter auf drei Wohnungen skalieren.

Die vorgeschlagene Struktur ist eine SL (spanische GmbH) mit einem parallel geführten Verein zur Kanalisierung von Spenden und einem Multiservice-Unternehmen für die Bauarbeiten. Das erklärte Ziel: Steuern durch Abschreibungen minimieren und die Besteuerung hinauszögern, während sich Vermögen ansammelt.

Die Risiken, die niemand unterschätzt

Die Achillesferse des Projekts ist die Räumung. Gerichtliche Verfahren können sich monate- oder jahrelang hinziehen, wenn die Bewohner Widerstand leisten. Zudem garantiert der Kauf einer besetzten Wohnung kein unbelastetes Eigentum: Es können versteckte Lasten oder frühere Rechtsstreitigkeiten bestehen. Befragte Experten warnen, dass die Sechs-Monats-Fristen optimistisch sind und dass Rechts- und Sicherheitskosten explodieren können.

Steuerlich gesehen grenzt die vorgeschlagene Struktur —eine SL kombiniert mit einem Verein— an Steuerumgehung, wenn sie nicht sauber umgesetzt ist. Die spanische Steuerbehörde (Hacienda) betrachtet Konstrukte, die Immobilienerträge über gemeinnützige Einrichtungen leiten, mit Argwohn.

Chance oder Trugbild?

Der Reiz ist offensichtlich: Diversifikation mit wenig Startkapital und Potenzial für Zinseszinsrenditen. Doch die Umsetzung hängt von Faktoren ab, die die Gesellschafter nicht kontrollieren können: das Tempo der Justiz, die Haltung der Hausbesetzer und die Entwicklung des Mietmarkts. Wer die Immobilienbranche kennt, weiß: Scheinbar einfache Geschäfte verbergen oft die größten Kopfschmerzen. Bis heute ist das Projekt nicht über eine Idee in der Diskussionsphase hinausgekommen, ohne Rechtsstruktur und ohne verbindliche Gesellschafter. Ihm fehlt der Härtetest: vom Forum zum Notar.