Airbnb und Wohnungskrise: Streit zwischen Politik und Markt

Airbnb, Fonds und Migration: Der Sturm am Mietmarkt

Ein Forum-Nutzer schätzt den Preis einer 100-Quadratmeter-Wohnung im Zentrum von Barcelona, Madrid, Valencia oder Bilbao auf 8.000 Euro pro Quadratmeter. Das ergibt 800.000 Euro für eine Immobilie, obwohl nach seiner Berechnung nur 5 % der Bevölkerung ein Jahreseinkommen von über 60.000 Euro deklarieren. Die Rechnung geht nicht auf, und genau diese Paradoxie eröffnet die Debatte: Wenn der durchschnittliche Käufer sich das nicht leisten kann, wer finanziert es dann? Die im Thread kursierende Antwort verweist auf Investmentfonds, Tourismusplattformen und einen Kapitalstrom, der schnelle Renditen in Immobilien sucht. Das Ergebnis ist laut dieser Analyse ein Markt, auf dem Wohnraum kein Recht mehr ist, sondern zu einem Finanzanlagegut wird.

Warum steigen die Preise, wenn niemand sie zahlen kann?

Das Kernargument lautet, dass der Preis nicht vom Gehalt des Käufers bestimmt wird, sondern von der erwarteten Rendite des Investors. Eine Wohnung, die ganzjährig touristische Einnahmen generiert, bietet eine Rendite, die keine normale Wohnungsvermietung erreichen kann, und treibt so die Bewertung nach oben. Die Zimmervermietung verschärft das Phänomen: Es werden zwei Verwalter mit einem Portfolio von 17 Wohnungen genannt, die in 80 Zimmer umgewandelt wurden, mit Bruttogewinnen von 10.000 Euro monatlich. Dieses Modell, importiert aus anderen Märkten, verwandelt eine Familienwohnung in ein intensives Ausbeutungsgeschäft.

Die Kritik richtet sich nicht nur gegen die Plattformen. Sie zielt auch auf Fonds, gespeist durch frisches Druckergeld, also auf Liquidität, die Zuflucht in Sachwerten sucht, wenn Zinsen und Inflation Bargeld erodieren. Wenn billiges Geld zum Kauf von Immobilien drängt, steigen die Preise unabhängig von der Zahlungsfähigkeit der Bewohner.

Gegenargument: Es ist nicht Airbnb, es ist das Geld

Der These eines Verbots der Plattformen steht eine alternative Erklärung gegenüber, die den Fokus verschiebt. Wenn die Wirtschaft 100 wert ist, aber 160 in Papiergeld zirkulieren, steigt alles an, bis es sich mit dem realen Wert der Produktion ausgleicht. Inflation wäre dann kein Phänomen des Tourismussektors, sondern monetärer Natur. Und wenn das BIP-Wachstum davon abhängt, Geld in einen aufgeblähten öffentlichen Sektor zu pumpen, ist die reale Wirtschaft weniger wert als die Statistiken suggerieren, was den Preisdruck noch erhöht.

Aus dieser Sicht ist der Angriff auf Airbnb eine Verwechslung von Fieberthermometer und Fieber. Kommunale Vorschriften haben die Aktivität in mehreren Städten bereits eingeschränkt, dennoch steigen die Preise weiter. Das Grundproblem wäre der Mangel an Angebot: Bei Hunger produziert man mehr Nahrung; bei Wohnungsmangel baut man mehr. Den Teufel an die Wand malen löst nichts, da immer neue Plattformen auftauchen.

Das fehlende Angebot und der blockierte Boden

Hier kommt ein unbequemer Fakt ins Spiel: Die meisten baureifen Grundstücke gehören Bauträgern, Banken und Finanzinstituten, die auf Wertsteigerungen warten. Es gibt keinen Anreiz zu bauen und Preise zu senken, wenn das Geschäft im Wertzuwachs des Bodens liegt. Die Kosten eines Gebäudes inklusive Gewinn würden nicht einmal 40 % des Endpreises ausmachen, was enorme Margen beim Grundstück und bei der Vermittlung lässt.

Der Vergleich zwischen Regionen entkräftet Teile der Erzählung: Navarra hat 1.700 Ferienwohnungen, die Provinz Alicante 40.000, doch beide kämpfen mit denselben Zugangsproblemen. Wäre die Ursache ausschließlich die Kurzzeitvermietung, müsste sich dies in den Preisen widerspiegeln. Tut es aber nicht.

Migration, Nachfrage und der Elefant im Raum

Ein Teil der Analyse weist auf einen weiteren Faktor hin: Die Ankunft von Hunderttausenden Menschen jährlich setzt den Mietmarkt unter Druck. Alle brauchen ein Dach über dem Kopf, was einen ohnehin engen Markt belastet. Die Banco de España soll, wie zitiert wird, die Notwendigkeit bestätigt haben, Bevölkerung zuzuführen, um das System zu stützen, was dem Thema eine zusätzliche politische Komplexität verleiht.

Das Gegenargument lautet, dass diese Population keine Wohnungen kauft, sondern mietet, oft mit staatlicher Unterstützung. Der Effekt wäre doppelt: höhere Nachfrage im Mietsegment und weniger Druck im Kaufsegment, was beide Märkte verzerrt. Die Diskussion driftet hin zu den fiskalischen Kosten dieser Hilfen und zum Zusammenleben in Stadtteilen, wo die Zimmervermietung zur Normalität geworden ist.

Was passiert, wenn die Regierung nicht eingreift?

Die Frage, die über der Analyse schwebt, ist, was mit einer marktorientierteren Exekutive geschehen würde. Wenn bereits unter einer selbsternannten sozialdemokratischen Regierung Plattformen nicht verboten und Immobilienakkumulation nicht begrenzt werden, besteht die Erwartung, dass eine rechts-außen-Koalition die Deregulierung vertiefen würde. Für manche würde dies das Angebot freisetzen und Preise senken. Für andere würde es die Verdrängung von Bewohnern aus den Stadtzentren beschleunigen.

Als Beispiel werden Eigentümer genannt, die nur von Oktober bis Mai vermieten und im Sommer kein Wohnangebot bereitstellen. Wo wohnen diese Leute im Juli? Die Saisonalität macht die Vermietung zum Saisonbetrieb und schließt Bewohner monatelang vom Markt aus.

Das Geschäft mit der Untervermietung

Das Phänomen, das am meisten Unbehagen bereitet, ist nicht die klassische Ferienwohnung, sondern die Untervermietung von Zimmern. Wer eine ganze Wohnung mietet und sie tageweise weitervermietet, erzielt eine Marge, die der ursprüngliche Eigentümer nicht abschöpft. Genannt werden zwei Verwalter, die mit einem Portfolio von 17 Wohnungen und 80 Zimmern mehr als eine halbe Million Euro pro Jahr erwarten. Das Modell verwandelt Wohnraum in ein intensives Ausbeutungsgeschäft mit hoher Fluktuation und ohne nachbarschaftliche Verankerung.

Die soziale Kritik richtet sich darauf, dass dieses System, früher marginal und mit Studenten assoziiert, zur normalisierten Praxis geworden ist. Stadtteile verlieren stabile Einwohner und gewinnen Durchreisende, was das Zusammenleben beeinträchtigt und den Zugang für Mieter mit Jahresverträgen verteuert.

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Mit diesen Bausteinen stellt sich nicht die Frage, ob sich der Markt selbst korrigiert, sondern wer die Anpassungskosten trägt, wenn sie kommen. Die Eigentümer, die zu Höchstpreisen gekauft haben? Die Mieter, die die Miete nicht mehr zahlen können? Oder die Steuerzahler, die die Hilfen finanzieren? Niemand in der Analyse hat eine Antwort, die die Gleichung auflöst.