4% der Eigentümer in Spanien kontrollieren 57% des Wohnungsbestands

4% der Eigentümer in Spanien kontrollieren 57% des Wohnungsbestands

Der Zugang zu Wohnraum ist kein lokales Problem mehr. Ein Artikel der ABC argumentiert, dass die Preisspirale in Madrid, London, New York, Sydney oder Toronto auf ein gemeinsames Muster zurückzuführen ist: den massiven Zustrom institutionellen Kapitals in den Immobilienmarkt nach der Krise von 2008. Diese These, die die Zeitung Akademikern wie Dorling (Oxford) und Tooze (Columbia) zuschreibt, sieht den Ursprung in den 25 Billionen Dollar, die die Zentralbanken in das System injizierten und die schließlich in Wohnimmobilien flossen. Der Text liegt hinter einer Bezahlschranke, aber seine Zusammenfassung zirkuliert und hat die Diskussion darüber neu entfacht, wem der Immobilienbestand tatsächlich gehört.

Wer besitzt wirklich den Mietmarkt in Spanien?

Die Daten, die das bequemste Narrativ brechen, sind die Verteilung des Eigentums. Nach einer im Diskurs kursierenden Berechnung besitzen 96% der Eigentümer eine oder zwei Wohnungen, während die verbleibenden 4% 57% des Bestands konzentrieren. 15% der Mietwohnungen gehören Investmentfonds und 42% Eigentümern mit drei oder mehr Objekten. Die Quelle dieser Aufschlüsselung ist die Arbeit des Anthropologen Jaime Palomera, Autor von El secuestro de la vivienda, der noch unbequemere Daten hinzufügt: Steuerzahler, die im IRPF (spanische Einkommensteuer) mehr als 600.000 Euro jährlich deklarieren, beziehen 35% ihrer Einkünfte aus Mieten, verglichen mit 7-9% bei mittleren Einkommen. Vermietung ist keine Ergänzung für die Mittelschicht; sie ist der Motor des Elite-Rentismus.

Einige relativieren diese Zahl und weisen darauf hin, dass sie Gewerbeobjekte, Büros und Hallen einschließt, nicht nur Wohnraum. Diese Einschränkung ist vernünftig, widerlegt das Muster jedoch nicht: Das gleiche Vermögensprofil, das Wohnungen akkumuliert, hält oft auch Gewerbeobjekte und Büros. Und der Wohnimmobilienmarkt allein bewegt etwa 3,3 Millionen Mietwohnungen mit einer durchschnittlichen monatlichen Miete von knapp 1.000 Euro.

Wucher oder Angebotsmangel?

Hier klafft die Lücke. Eine Strömung behauptet, das Problem sei angebotsseitig: Wenn die Bevölkerung wächst und nicht gebaut wird, steigen die Preise, egal ob der Vermieter Paco heißt oder eine Gesellschaft mit 200 Wohnungen ist. Spanien baut seit einem Jahrzehnt unter dem Niveau des Ersatzbedarfs, was bei demografischem Druck die Spannungen verschärft. Die optimistischste Berechnung geht davon aus, dass eine Verringerung der Nachfrage oder eine Erhöhung des Angebots die Preise senken würde, wie es bereits in anderen Phasen geschah.

Die andere Strömung zeigt auf das Finanzkapital. Sie leugnet den Mangel an Neubau nicht, betont aber, dass Fonds dorthin gegangen sind, wo bereits vorbestehende Probleme herrschten: angespannte Gebiete, Großstädte, Märkte mit gefangener Nachfrage. Blackstone kaufte zwischen 2012 und 2015 über 80.000 Wohnungen in den USA; in Spanien erwarben Goldman Sachs und Cerberus mehr als 50.000 Wohnungen von der Sareb (spanische Bad Bank) und insolventen Sparkassen. Heute akkumulieren Großvermieter 300.000 Wohnungen, 15% des Mietmarkts. Sie haben das Problem nicht geschaffen, aber beschleunigen es.

Erbe als einziges Eintrittstor

Der Artikel deutet auf eine Konsequenz hin, die niemand bestreitet: Wenn der Preis weiter vom Lohn entkoppelt bleibt, wird Wohneigentum geerbt oder gar nicht erst erworben. Und hier taucht das demografische Problem auf. Wer heute 30 oder 40 Jahre alt ist, wird nicht bald erben: Die Lebenserwartung verschiebt das Erbe auf etwa 60 Jahre, wenn Kinder noch bei ihren Eltern leben. Die einzige Lösung, die einige vorschlagen, ist, dass der Staat öffentliche Wohnungen außerhalb des Marktes errichtet, als erschwingliche Miete oder lebenslanges Nutzungsrecht. Alles andere, sagen sie, habe sich als unwirksam erwiesen.

Der andere Aspekt ist die rechtliche Unsicherheit für Vermieter. Mehrere Kleinbesitzer geben zu, dass sie aus Angst vor Mietausfällen und wechselnden Vorschriften den Markt verlassen. Das Dekret, das die Vertragsverlängerung ausweitete, löste erhebliche juristische Turbulenzen aus und erodierte einen ohnehin angeschlagenen Sektor weiter. Ohne Sicherheit zieht sich das Angebot zurück, und zurückgehendes Angebot treibt die Preise nach oben.

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Am Ende stellt sich nicht die Frage, ob Wall Street dein Viertel entdeckt hat. Es stellt sich die Frage, was übrig bleibt, wenn dies geschieht: ein Markt, in dem 4% mehr als die Hälfte des Bestands besitzen, in dem Mieten das Vermögen der Reichen finanzieren und in dem das einzige Erbe, das viele erhalten werden, die Rechnung dafür ist, zu spät gekommen zu sein.