30%-Mietgrenze in Spanien: Wer darf mieten, wer nicht?

Maximale Mietbelastung von 30% des Einkommens: Wer kann mieten und wer bleibt außen vor?

Die Grenze von 30% klingt nach Schutz, fungiert aber laut Diskussion als Filter. Die Regel, die die Miete an ein Drittel des Mieter-Einkommens bindet, hat eine Konsequenz, die viele Teilnehmer voraussetzen: Kostet eine Wohnung 1.000 Euro monatlich, müssen für den Vertrag 3.000 Euro netto nachgewiesen werden. Wer das nicht erreicht, zahlt nicht weniger. Er mietet nicht. Und wie im Debate angemerkt wird, unterschreibt der Student ohne Gehaltsabrechnung nicht selbst: Sein Vater tut dies mit dessen Abrechnung.

Was bedeutet die 30%-Grenze genau?

Es ist eine Belastungsquote, die zum Bonitätskriterium wird. Die Miete sollte ein Drittel des monatlichen Einkommens des Mieters nicht überschreiten; dieser Schwellenwert wird vor Schlüsselübergabe geprüft. Es ist kein Recht auf günstigen Wohnraum oder öffentliche Hilfe, sondern eine Tür, die sich öffnet oder schließt.

Die arithmetische Übersetzung ist hart. Eine Miete von 1.000 Euro erfordert 3.000 Euro netto monatlich, wie im Thread wiederholt wird. Eine von 1.500 Euro verlangt im selben Szenario einem Paar zusammen 5.000 Euro netto ab oder einem einzelnen Vertragspartner mit 4.500 Euro und unbefristetem Vertrag. Der Mindestlohnempfänger zahlt nicht wenig: Er fällt aus dem System. Die Frage, ob jemand ohne Einkommen null Euro Miete zahlt, hat daher eine unbequeme Antwort: Er zahlt nicht null, sondern ein anderer zahlt und bürgt.

Der reale Schwellenwert: Dreifaches Einkommen als Nachweis

Im Thread gilt es als sicher, dass Mietausfallversicherer und Vermieter die Regel vom dreifachen Einkommen anwenden und der 30%-Mechanismus diese verstärkt. Da die Immobilienpreise ihren eigenen Weg gehen, verdrängt der Filter laut Teilnehmern genau die Profile, die er schützen sollte: Selbstständige, befristet Beschäftigte, junge Familien und alle, die ohne feste Gehaltsabrechnung verdienen.

Hier liegt die Paradoxie, die die gesamte Diskussion durchzieht. Mit 1.200 Euro Gehalt liegt ein Drittel des Einkommens bei etwa 400 Euro, sodass das Leben in einer teureren Wohnung praktisch zu einem Verbot wird, dort zu leben. Nicht weil jemand es mit einer Strafe verbietet, sondern weil die Zahl den Schnitt nicht besteht.

Der Student ohne Einkommen: Wer unterschreibt den Vertrag?

Hier gibt es eine Nuance, die zwei verschiedene Märkte trennt. Für ein Zimmer lockert sich der Filter: Der Mieter ist per Definition temporär, der Eigentümer weiß, dass er die Wohnung zurückbekommt, und prüft die Bonität nicht mikroskopisch genau. Für eine ganze Langzeitwohnung hingegen wird die Lupe bis ins Detail geschärft, besonders bei Familien mit Kindern.

Im Fall des Studenten ohne Gehaltsabrechnung löst sich die Sache über die Familie: Der Vater oder die Mutter unterschreibt, legt die Abrechnung vor, und der Vermieter deckt sich mit einem Bürgen ab. Die Zweifel, ob ein nicht arbeitender Student Anspruch auf kostenlose Miete hat, klären sich von selbst, wie die Argumentation im Thread zeigt: Kostenlos, keiner.

Mindestlohnempfänger und Selbstständige vom Markt ausgeschlossen

Das Durchschnittsgehalt in Madrid beträgt laut einer im Thread verbreiteten Berechnung 2.000 Euro brutto monatlich — 24.000 jährlich, etwa 1.355 netto —, was keine großen Freuden erlaubt. Aber es ist der Durchschnitt. Das häufigste Gehalt, ebenfalls nach dieser Berechnung, liegt bei rund 18.000 Euro brutto pro Jahr, knapp über dem SMI (Spanischer Mindestlohn), und im Rest des Landes sinkt es noch weiter.

Mit diesen Zahlen schließt die Anforderung des dreifachen Einkommens nach Ansicht der Beteiligten die Mehrheit der Bevölkerung für jede Wohnung aus, die kein winziges Loch ist. Ein Teil der Analyse fasst es so zusammen: Zum Mieten reicht es nicht mehr, zahlen zu wollen; man muss beweisen, der risikoärmste Mieter auf dem Markt zu sein. Und der risikoreichste bleibt draußen.

Wird das Angebot knapper und steigen die Mieten?

Die Obergrenze wird als Mittel zur Preisdämpfung verkauft, doch einige behaupten das Gegenteil: Wenn Vermieten riskanter und weniger rentabel wird, verschwinden Wohnungen vom Markt und das Angebot schrumpft. Weniger verfügbare Wohnungen und höhere Preise für die, die drin bleiben.

Der Ausweg existiert bereits und hat einen Namen. Wo die Langzeitmiete kompliziert wird, wechseln laut Hinweis viele Eigentümer zum Ferienvermietung, wo im Voraus gezahlt wird und niemand sich meldet. In Barcelona wird das Preisdecklungsmodell, das als Präzedenzfall genannt wurde, nicht als Erfolg erinnert. Und die Reaktion eines Teils des Marktes war laut mehreren Beiträgen die einfachste: Verkaufen und rausgehen.

Zwangsräumungen dauern Jahre

Die andere Hälfte des Problems liegt nicht im Preis, sondern in der Zeit. Die übliche Sequenz beginnt mit einer Mahnung an den Mieter zur Zahlung, gefolgt von der Klage auf Zwangsräumung — die Anwalt und Gerichtsvollzieher erfordert — und endet, wenn das Urteil zugunsten des Vermieters ausfällt, in einer zwangsweisen Räumung. Der Prozess wird unverblümt beschrieben: mühsam und endlos, gemessen in Jahren.

Zur Relativierung kursiert ein Vergleich, der zum Nachdenken anregt: In Kuba räumt die Polizei innerhalb weniger Tage, wenn man nicht zahlt. Hier ganz und gar nicht. Diese Asymmetrie treibt laut den beteiligten Eigentümern dazu, sich vor der Unterschrift abzusichern, mit mehr Filtern, mehr Bürgen und mehr Versicherern dazwischen.

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Eine Frage bleibt in der gesamten Diskussion offen: Wenn das Ziel war, den Zugang zu Wohnraum für die am stärksten Benachteiligten zu erleichtern, argumentieren mehrere Teilnehmer, dass das Ergebnis umgekehrt scheint. Diejenigen, die sich früher über hohe Kosten beschwerten, könnten sich nun ohne etwas zum Mieten wiederfinden. Und niemand hat bisher die Zahl der Wohnungen genannt, die auf diesem Weg vom Markt verschwinden.