*Tema mítico* : Es buen momento para comprar

[Burbujeando12]

Se llama apalancamiento...

En uno has desembolsado 45k, en el otro 165k, en ambos recibes el mismo ingreso.

Yo lo veo así:
Pago al contado, coste 165k€, rentabilidad 2%
Pago con hipoteca, coste 185k€ (165 + 20 intereses hipoteca), rentabilidad inferior a 2% al subir coste inversión

 

[palodearia]

No, si yo te entiendo, pero para tener una rentabilidad neta de algo tiene que estar pagado. Si un fondo te da un 5% es porque tu ya has comprado las participaciones y son tuyas, el piso no. Con lo que comentas, si lo tienes 5 años, has estado pagando hipoteca con lo que has recibido, por lo que ya no tienes ese 5% real, y si lo vendes a los 5 años, seguramente y si no se ha amortizado de más, va a ir a liquidar la hipoteca porque los que habrás pagado es mucho interés, por lo que lo obtenido de la venta tampoco va a ser rentabilidad total. Vamos, que los numeros salen depende como se hagan las cuentas y lo que valores tener el dinero ya, pero bueno cada persona es un mundo y se hace las cuentas a su manera.

No hombre no, si eso fuera así ninguna empresa en bolsa tendría rentabilidades netas. Todas trabajan con crédito para operar en sus negocios, los cuales se las apañan para que les rentabilicen más que el crédito pedido y así tener jugosos beneficios netos ajustados cada año.

La rentabilidad neta va sobre el capital inicial invertido, en este caso la entrada al piso + impuestos de compra. Y ahí calculas cuántos gastos tienes para operar, y con los OPEX, los CAPEX iniciales, las posibles depreciaciones y alguna cosa más, sacas la rentabilidad.

Además de que los pisos no son lavadoras, su depreciación es mucho menor, incluso en lo que hemos visto en este país lo que ocurre es que hay una apreciación, porque aunque se devalúa la vivienda en sí, sube el valor del suelo donde está edificada.

 

[palodearia]

Se llama apalancamiento...

En uno has desembolsado 45k, en el otro 165k, en ambos recibes el mismo ingreso.

Hombreeee, que no recibes el mismo neto, porque tienes que pagar el préstamo en el caso de apalancarte . Que vale que ahora el dinero está mu barato y todo eso, pero sigue habiendo un esquema francés detrás por el cual al principio pagas casi un 30% de intereses, los cuales van disminuyendo en el tiempo. Por tanto tu beneficio neto crecería según disminuyan los intereses que pagas del crédito.

 

[Valorsyseny]

Tienes razón pero es eso, hoy dia cualquier inútil tiene acceso a 200.000€ de crédito pero ahorrar 200k€ es una tarea dura para muchos.

No es tan sencillo.

Si, con tener una casa de 400k y un trabajo decente y más hoy día que se meten ambos miembros de la pareja.

Pues nada, si tener una casa de 400.000€
Y dos trabajos decentes con que pagar la hipoteca es ser "cualquier inútil" poco más hay que decir aquí... Yo paso de perder el tiempo.

 

[palodearia]

Yo lo veo así:
Pago al contado, coste 165k€, rentabilidad 2%
Pago con hipoteca, coste 185k€ (165 + 20 intereses hipoteca), rentabilidad inferior a 2% al subir coste inversión

Burbujeando12, os estáis liando. Aquí se están comparando 2 inversiones:

Sin crédito: Coste de la inversión 165k. Rentabilidad rondará el 5-6% tras impuestos (habría que calcular con los supuestos de @Cabrejas quitando el pago de intereses )
Con crédito: Coste de la inversión 45k. Rentabilidad rondará el 3-4% tras impuestos ( con impuestos le sale 4.81%). Aquí los 25 años de intereses se llevan parte de los beneficios

Cada una además tiene sus riesgos (impago de inquilinos, derramas, reparaciones internas...) que cada uno contaremos de formas distintas e influye mucho la aversión a riesgo de cada uno a la hora de tomar una u otra decisión.

 

[palodearia]

No es tan sencillo.

Pues nada, si tener una casa de 400.000€
Y dos trabajos decentes con que pagar la hipoteca es ser "cualquier inútil" poco más hay que decir aquí... Yo paso de perder el tiempo.

Como no cites a qué te refieres, no hay quien se entere.

 

[Valorsyseny]

Como no cites a qué te refieres, no hay quien se entere.

A mi me sale la cita.
Pero vamos, los comentarios de play_91

 

[palodearia]

A mi me sale la cita.
Pero vamos, los comentarios de play_91

Ah, mil perdones, culpa mía de tenerle en el ignore, que parece que ignora hasta las citas

 

[lectordelaburbuja]

No, si yo te entiendo, pero para tener una rentabilidad neta de algo tiene que estar pagado. Si un fondo te da un 5% es porque tu ya has comprado las participaciones y son tuyas, el piso no. Con lo que comentas, si lo tienes 5 años, has estado pagando hipoteca con lo que has recibido, por lo que ya no tienes ese 5% real, y si lo vendes a los 5 años, seguramente y si no se ha amortizado de más, va a ir a liquidar la hipoteca porque los que habrás pagado es mucho interés, por lo que lo obtenido de la venta tampoco va a ser rentabilidad total. Vamos, que los numeros salen depende como se hagan las cuentas y lo que valores tener el dinero ya, pero bueno cada persona es un mundo y se hace las cuentas a su manera.

Así es el bien raíz es inversión a largo plazo , vaya solo cuando la realizas después de pagar la hipoteca ( venderla) será cuando podrás echar números reales y determinar la ganancia ( con suerte que no sea perdida) y allí si podremos determinar la tasa de retorno de u fue del 5 % o no, pero allí entra el tema de los impuestos que por lo que les he estado leyendo ustedes en España tienen unos fiscalizador es orates prácticamente les exprimen todo el posible rendimiento final
Incluso con intereses al 1% tendrían que ser muy selectivo en el bien raíz a comprar.
Todo eso si es para inversión si es para vivir no hay casi debate a largo plazo mejor comprar que alquiler

 

[Cabrejas]

Yo lo veo así:
Pago al contado, coste 165k€, rentabilidad 2%
Pago con hipoteca, coste 185k€ (165 + 20 intereses hipoteca), rentabilidad inferior a 2% al subir coste inversión

No. Para empezar al contado la rentabilidad sería mayor pues no pagarías intereses que he tenido en cuenta.

En el pago con hipoteca tu hipoteca se ha pagado sola, tu no has desembolsado nada, tras pagar los 45k has empezado a recibir un ingreso que te paga la hipoteca, por eso sale mucho más rentable, ya que estas aumentando tu patrimonio sin ni siquiera disponer de 165k.

Por ponerte un ejemplo para que lo entiendas, totalmente irreal porque los bancos ya no financian así pero imagina que esos 165k en lugar de comprar esa vivienda pagas 3 entradas y recibes el triple de ingresos y las 3 hipotecas se van pagando solas. Obviamente no estas obteniendo una rentabilidad de 2-3%... es evidente.

PD: como digo este ejemplo es irreal pues el banco no te va a dar 3 hipotecas del 80%.

 

[Kevinjesus]

Así es el bien raíz es inversión a largo plazo , vaya solo cuando la realizas después de pagar la hipoteca ( venderla) será cuando podrás echar números reales y determinar la ganancia ( con suerte que no sea perdida) y allí si podremos determinar la tasa de retorno de u fue del 5 % o no, pero allí entra el tema de los impuestos que por lo que les he estado leyendo ustedes en España tienen unos fiscalizador es orates prácticamente les exprimen todo el posible rendimiento final
Incluso con intereses al 1% tendrían que ser muy selectivo en el bien raíz a comprar.
Todo eso si es para inversión si es para vivir no hay casi debate a largo plazo mejor comprar que alquiler

A eso me refería yo, habrá que ver cuánto vale en el mercado ese piso cuando hayas terminado de pagar la hipoteca, y hay que meter la inflación en el cálculo. No puedes calcular a priori la rentabilidad de comprar con hipoteca para alquilar, al menos no con precisión. Si el piso se ha devaluado en esos 20 años puedes haber perdido dinero.

 

[palodearia]

A eso me refería yo, habrá que ver cuánto vale en el mercado ese piso cuando hayas terminado de pagar la hipoteca, y hay que meter la inflación en el cálculo. No puedes calcular a priori la rentabilidad de comprar con hipoteca para alquilar, al menos no con precisión. Si el piso se ha devaluado en esos 20 años puedes haber perdido dinero.

Pero como en cualquier inversión. Por eso las inversiones tienen riesgos. También podrías coger los 45k y montar un negocio, o meterlo en bolsa, o fondos, o en bonos... Se evalúa el riesgo y la ganancia que cada uno pueda asumir y se toma la decisión de qué hacer con la pasta.

 

[lectordelaburbuja]

A eso me refería yo, habrá que ver cuánto vale en el mercado ese piso cuando hayas terminado de pagar la hipoteca, y hay que meter la inflación en el cálculo. No puedes calcular a priori la rentabilidad de comprar con hipoteca para alquilar, al menos no con precisión. Si el piso se ha devaluado en esos 20 años puedes haber perdido dinero.

Claro y es que a priori una cosa es el valor indiscutible de un techo par vivir y ya algo distinto que mantenga y suba el valor monetario

 

[csainz]

Demasiados estáis comprando pisos paco para alquilar, con miras a rentabilidad a 20 años. Mira que soy optimista con la subida de precios, pero como cambien las reglas del juego del alquiler y todos queráis vender esos pisos cuya demanda es solo para ese "negocio", verás.

 

[TUTUTÚ]

Burbujeando12, os estáis liando. Aquí se están comparando 2 inversiones:

Sin crédito: Coste de la inversión 165k. Rentabilidad rondará el 5-6% tras impuestos (habría que calcular con los supuestos de @Cabrejas quitando el pago de intereses )
Con crédito: Coste de la inversión 45k. Rentabilidad rondará el 3-4% tras impuestos ( con impuestos le sale 4.81%). Aquí los 25 años de intereses se llevan parte de los beneficios

Cada una además tiene sus riesgos (impago de inquilinos, derramas, reparaciones internas...) que cada uno contaremos de formas distintas e influye mucho la aversión a riesgo de cada uno a la hora de tomar una u otra decisión.

Olvidate de la rentabilidad con o sin apalancamiento, si debes dinero al banco, entonces vas a pagar intereses y principal (baja el cash flow) , tienes menos dinero a final de año. Si necesitas 30 años de hipoteca, no vas a disponer "de todo" el alquiler. Es cierto que funciona si hay una revalorización importante del activo, luego cancelas hipoteca con la venta y la plusvalua para ti. Pero como te falle el inquilino o te baje el alquiler, cómo cubres la cuota de la hipoteca? Con tu nómina?
Otra cosa es que tengas un patrimonio inmobiliario que te genera excedentes de caja, luego puede ser conveniente apalancarse siempre y cuando tengas una inversión alternativa con una rentabilidad mayor que el coste de apalancar la parte inmobiliria. En este caso es lo mismo que cuando un banco te ofrece un prestamo (a mayor coste que la remuneracion de cuenta corriente) aún y teniendo un saldo mayor, qué sentido tiene?