*Tema mítico* : Es buen momento para comprar

[FeministoDeIzquierdas]

No has pensado que tal vez el alquiler nunca jamás repunte? Quiero decir, ves tan claro como yo que el golpe económico va a ser fuerte, y que va a tener un impacto bastante severo en el inmobiliario, pero ¿no das ninguna opción a que el inmobiliario en vez de remontar tras el golpe, se quede estancado o a la baja durante un periodo largo?

Sé que las crisis son cíclicas y todo lo que sube baja y demás, pero problemas estructurales serios de nuestra economía podrían hacer cambiar la duración de los ciclos y hacer peligrar inversiones en inmobiliario. Cómo lo ves?

Depende del tipo de turismo. Como decía anteriormente, tienes tres tipos de alquiler:
- Turista: Zonas de playa, poco tiempo, ganas mucho dinero, pero requiere mas trabajo.
- Estudiante: Zonas universitarias, cambio anual, ganas una cantidad aceptable de dinero, mas o menos trabajo según como lo hagas.
- Currante: Cualquier zona, misma persona durante varios años, ganas poco pero en general pocos quebraderos de cabeza.

El golpe económico va a ser fuerte...para los Españoles. Los Alemanes, que ya estan prácticamente recuperados, se van a hinchar a comprar cuando venga el guano, y si tienen mas de dos neuronas alquilarán a compatriotas. Esto será Grecia 2.0.

El que compre una propiedad en zona de turistas se pondrá las botas. Comprará a precio de saldo, y cuando vuelvan los turistas (que volverán) podrá alquilar a los precios de siempre porque la competencia será la de siempre. El que compre una propiedad para alquilar a estudiantes tampoco debería tener problemas.

Lo que se puede estancar es quien compre para alquilar a curritos. Ahí si veo yo un mercado mas estancado.

En resumen: Depende de la zona y el propósito. Y ésta es una opinión personal. Mi vivienda número 5 es para cuando me retire y en realidad ni la necesito. Estoy muy bien en mi vivienda actual. Para mi es una operación 100% oportunista. Si veo y cuando vea la suficiente cantidad de sangre atacaré. Eso es todo.

 

[Meñakoz]

La crisis provocada por el el bichito impactará en el precio de la vivienda, que de media caerá entre un 8% y un 10% este año, según las estimaciones publicadas por donpiso. La recesión económica que llega tras la esa época en el 2020 de la que yo le hablo afectará al mercado residencial, si bien, su efecto no será el mismo en las diferentes tipologías de vivienda, localizaciones y uso. Así, se espera que el producto de obra nueva sea más resistente en cuando a caídas de precios, mientras que la vivienda usada y la de segunda residencia sufrirán más en los próximos meses.

El precio de la vivienda caerá este año un 10% y las operaciones un 25%

 

[Kevinjesus]

Te estan diciendo "Mira mira, aqui ha bajado el precio de compra y subido el precio del alquiler. Compra aqui".

Pero veamos los datos de pisos.com:

Población de Málaga: 569k
Población de Logroño: 151k

Malaga (Supuesta bajada de 13% en precio de alquiler) : Casi 27k propiedades en venta y 3.5k viviendas en alquiler.
Logroño (Supuesta subida del 9% en precio de alquiler): Casi 2k propiedades en venta y 123 viviendas en alquiler.

Si hacemos la suposición de que todas las propiedades en venta se convirtieran en alquiler, en Malaga tendríamos un 12.9% y en Logroño un 6.15%. Obviamente en Malaga se alquila mas que en Logroño, sobre todo el alquiler turístico.

En Malaga será mas fácil alquilar que en Logroño porque tienes turismo todo el año. Pero en Logroño tienes una tasa de paro mas baja. Yo creo que la gente en Logroño lo que hacen es comprar piso diréctamente, ya que tienes una tasa de paro baja y pocas cosas que hacer turísticamente (comparado con otras ciudades).

Esta claro que pisos.com tiene un interés especial en que compres en Logroño "para invertir". Pero si quieres invertir creo que sale mas a cuenta hacerlo en Málaga sobre todo por el tema turístico. Esa es mi teoría. Pero OJO que yo solo alquilo a estudiantes en sitios cercanos a universidades con estudiantes de fuera. Osea, mi perfíl es muy especialito.

Sobre Ávila y Cáceres no te sabría decir, porque como puedes ver en el tema de alquiler hay muchas piezas móviles, pero si te sirve de ayuda hay que diferenciar el alquiler para estudiantes, para turistas, y para gente en plan permanente (currantes y familias).

PS: Comentario y lectura personal.

Gracias por la respuesta.
Es evidente que un "truco" de esas cifras pueden ser los números de alquileres y ventas totales en cada provincia. También puede haber un sesgo grande en los precios de compra y de alquiler, dependiendo de dónde hayan sacado los datos. Ya hemos hablado aquí de que los precios de venta sacados de portales inmobiliarios son seguramente más altos que los precios reales, cosa que dudo que ocurra con los alquileres.
Es decir, quizás en Ávila sólo se han alquilado 10 pisos y vendido 20, mientras que en Málaga han sido cientos de cada.
A lo que voy es que me parece un tema demasiado complejo para querer simplificarlo en un único gráfico, y hay que dale una buena pensada a cualquier gráfico que nos pongan, más aún en este escenario.
En su caso es evidente que si quiere comprar para alquilar a estudiantes le interesa cerca de una universidad grande, pisos de unas ciertas características. Alguien que busque alquiler turístico mirará zonas diferentes.
En mi opinión, no vamos a ver bajadas muy grandes en precios si se consigue una banderilla eficaz en un periodo razonable de tiempo, que ojalá sea así. Pero sí va a haber algún pequeño pico hacia abajo seguido de bajadas progresivas por crisis económicas, teletrabajos y agotamiento demográfico.
Yo no aspiro a comprar para alquilar, quizás ni siquiera a cambiar de vivienda, pero me entretienen las charlas que se están generando en este hilo, y se aprenden cosas. Gracias a todos.

 

[sepultada en guano]

Te estan diciendo "Mira mira, aqui ha bajado el precio de compra y subido el precio del alquiler. Compra aqui".

Pero veamos los datos de pisos.com:

Población de Málaga: 569k
Población de Logroño: 151k

Malaga (Supuesta bajada de 13% en precio de alquiler) : Casi 27k propiedades en venta y 3.5k viviendas en alquiler.
Logroño (Supuesta subida del 9% en precio de alquiler): Casi 2k propiedades en venta y 123 viviendas en alquiler.

Si hacemos la suposición de que todas las propiedades en venta se convirtieran en alquiler, en Malaga tendríamos un 12.9% y en Logroño un 6.15%. Obviamente en Malaga se alquila mas que en Logroño, sobre todo el alquiler turístico.

En Malaga será mas fácil alquilar que en Logroño porque tienes turismo todo el año. Pero en Logroño tienes una tasa de paro mas baja. Yo creo que la gente en Logroño lo que hacen es comprar piso diréctamente, ya que tienes una tasa de paro baja y pocas cosas que hacer turísticamente (comparado con otras ciudades).

Esta claro que pisos.com tiene un interés especial en que compres en Logroño "para invertir". Pero si quieres invertir creo que sale mas a cuenta hacerlo en Málaga sobre todo por el tema turístico. Esa es mi teoría. Pero OJO que yo solo alquilo a estudiantes en sitios cercanos a universidades con estudiantes de fuera. Osea, mi perfíl es muy especialito.

Sobre Ávila y Cáceres no te sabría decir, porque como puedes ver en el tema de alquiler hay muchas piezas móviles, pero si te sirve de ayuda hay que diferenciar el alquiler para estudiantes, para turistas, y para gente en plan permanente (currantes y familias).

PS: Comentario y lectura personal.

Bueno, en Málaga hay una universidad medianamente grande (35.000) que atrae un flujo no enorme pero considerable de estudiantes de fuera.
PERO:
Es un mercado determinado por la demografía, cada vez hay menos universitarios.
Hay menos y el coste de oportunidad de estudiar está cada vez más cuestionado
Es algo que ya se nota en ciudades apabullantemente universitarias tipo Granada, Santiago, Salamanca... donde la universidad ha sido siempre un pilar económico en la economía local.
En Málaga todavía tienes la posibilidad de hacer un dúplex: los nueve meses de invierno tener estudiantes, y en verano, alquiler turístico.
(Aunque Málaga capital no sea precisamente ni lo más turístico ni lo más atractivo de la zona a ojos de los turistas)
Pero en Sevilla, aunque haya 75.000+11.000 universitarios, o en Salamanca... siempre te has tenido que comer la casa los tres meses de verano.

 

[Membroza]

La crisis provocada por el el bichito impactará en el precio de la vivienda, que de media caerá entre un 8% y un 10% este año, según las estimaciones publicadas por donpiso. La recesión económica que llega tras la esa época en el 2020 de la que yo le hablo afectará al mercado residencial, si bien, su efecto no será el mismo en las diferentes tipologías de vivienda, localizaciones y uso. Así, se espera que el producto de obra nueva sea más resistente en cuando a caídas de precios, mientras que la vivienda usada y la de segunda residencia sufrirán más en los próximos meses.

El precio de la vivienda caerá este año un 10% y las operaciones un 25%

Los de donpiso son graciosísimos.

Desde la inmobiliaria se muestran positivos con la recuperación del mercado residencial. "Prevemos que la recuperación será en forma de U, con un escenario a medio plazo en el que el sector inmobiliario volverá a situarse en una fase expansiva real en el primer trimestre de 2021, impulsado por un fuerte crecimiento de la economía", destaca Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso.

El precio de la vivienda caerá este año un 10% y las operaciones un 25%

 

[TUTUTÚ]

No has pensado que tal vez el alquiler nunca jamás repunte? Quiero decir, ves tan claro como yo que el golpe económico va a ser fuerte, y que va a tener un impacto bastante severo en el inmobiliario, pero ¿no das ninguna opción a que el inmobiliario en vez de remontar tras el golpe, se quede estancado o a la baja durante un periodo largo?

Sé que las crisis son cíclicas y todo lo que sube baja y demás, pero problemas estructurales serios de nuestra economía podrían hacer cambiar la duración de los ciclos y hacer peligrar inversiones en inmobiliario. Cómo lo ves?

Ayer informaban que Alemania lleva 10 años con superavit publico (aqui al revés). Puede que en Alemania el ladrillo sufra un ajuste (ciertas ciudades) pero ese superavit publico le permite maniobrar, al igual que Holanda. Aqui sólo hay un camino vía contraccion de la renta disponible (funcionarios, politicos, pensionistas) y capacidad de compra (incidirá en mayor paro), no me imagino de dónde llegará el capital para apoyar el ladrillo por segunda vez (opino que estamos todavia atrapados en la burbuja del 2008) por lo que el el bichito 19 ha pillado a todos los inversores-especuladores que desde la caída entraron pensando en salirse. Ya lo comenté en su dia de una SOCIMI que hizo el pase de edificios en bcn centro el pasado verano a otro fondo importante.

 

[FeministoDeIzquierdas]

A lo que voy es que me parece un tema demasiado complejo para querer simplificarlo en un único gráfico, y hay que dale una buena pensada a cualquier gráfico que nos pongan, más aún en este escenario.

Exacto. Cogen datos verdaderos y luego te venden una historia basada en unas conclusiones que les convienen. Es como si mañana dicen "100.000 mujeres cumplirán hoy 18 años" para venderte acceso a Badoo...

Por eso NO TE FIES NUNCA DE LOS PERIÓDICOS. Y cuando sacan una gráfica hay que mirar la fuente.

 

[Cabrejas]

Como decis esto de los datos agregados es una tontería, el mundo inmobiliario no es una acción que sube y baja igual para todos, cada comunidad, ciudad, barrio, incluso calles o tipología de vivienda es un mundo y no se mueve todo en la misma dirección.

Solo queda hacer seguimiento de tu zona y las viviendas que te interesan para saber cómo se mueven realmente, en unos lugares ya tendrán 15% o 20% de rebaja y en otros 0%, incluso me creo que alguna vivienda haya subido.

Puedes utilizar los datos agregados de vivienda para hacerte una idea, pero eso no significa que en tu zona vaya a ocurrir lo mismo.

 

[FeministoDeIzquierdas]

Mucha gente no se entera. Esto es "2008 all over again" o "el efecto Titanic".

La gente se cree que esto se arreglará a principios del 2021. Por eso muchos ni bajan el precio. Pero el golpe (de paro) vendrá en el 2021, y a partir de ahí llegarán la fases de la risa: "Me han despedido pero podemos pagar las letras con los ahorrillos que tenemos" seguida de "pedirle dinero a amigos y familiares" seguida de "debo 3 letras al banco pero no lo voy a malvender" seguida de "me lo quieren comprar por un 40% menos así que voy a negociar a un 10% de descuento porque mi zulo es mejor que los otros" seguida de "me lo embargan mañana así que acepto el 60% de descuento porque me interesa a mi y no soy simple".

Empiezo a ver claro que mi momento va a ser mas bien 2022 o 2023...

 

[FeministoDeIzquierdas]

Bueno, en Málaga hay una universidad medianamente grande (35.000) que atrae un flujo no enorme pero considerable de estudiantes de fuera.
PERO:
Es un mercado determinado por la demografía, cada vez hay menos universitarios.
Hay menos y el coste de oportunidad de estudiar está cada vez más cuestionado
Es algo que ya se nota en ciudades apabullantemente universitarias tipo Granada, Santiago, Salamanca... donde la universidad ha sido siempre un pilar económico en la economía local.
En Málaga todavía tienes la posibilidad de hacer un dúplex: los nueve meses de invierno tener estudiantes, y en verano, alquiler turístico.
(Aunque Málaga capital no sea precisamente ni lo más turístico ni lo más atractivo de la zona a ojos de los turistas)
Pero en Sevilla, aunque haya 75.000+11.000 universitarios, o en Salamanca... siempre te has tenido que comer la casa los tres meses de verano.

Malaga provincia tiene mucho tirón con estudiantes internacionales. Tienen un centro privado muy bueno donde la gente sale para trabajar en buenos curros en hoteles importantes. Casi todos los profesores son extranjeros y la instrucción es toda o casi toda en inglés.

Por otro lado lo de "cada vez hay menos universitarios" imagino que hablas de los Españoles. Estudiar en España también sirve a extranjeros para obtener permiso de trabajo y acabar en Europa. ¿Cómo lo sé? Pues porque ese es uno de mis estudiantes "tipo" (gente de EEUU o Canada, hijos de pagapensiones hispanos, que ya hablan Español y quieren venir a vivir a Europa. Estudian en España y luego se van a Alemania o el norte de Europa).

Además, en la costa del sol no necesitas ni estudiantes. Puedes alquilar a extranjeros todo el año. Tengo un amigo en Fuengirola que heredó una casa, la dividió en dos, y ahora se saca mas de 2000 euros limpios al mes con el rollo del Airbnb desde hace bastantes años.

La esa época en el 2020 de la que yo le hablo durará este año y el que viene, pero los turistas extranjeros volverán, sobre todo a la costa del sol, Alicante, Mallorca, Canarias, etc...

 

[Triste_figura]

Mucha gente no se entera. Esto es "2008 all over again" o "el efecto Titanic".

La gente se cree que esto se arreglará a principios del 2021. Por eso muchos ni bajan el precio. Pero el golpe (de paro) vendrá en el 2021, y a partir de ahí llegarán la fases de la risa: "Me han despedido pero podemos pagar las letras con los ahorrillos que tenemos" seguida de "pedirle dinero a amigos y familiares" seguida de "debo 3 letras al banco pero no lo voy a malvender" seguida de "me lo quieren comprar por un 40% menos así que voy a negociar a un 10% de descuento porque mi zulo es mejor que los otros" seguida de "me lo embargan mañana así que acepto el 60% de descuento porque me interesa a mi y no soy simple".

Empiezo a ver claro que mi momento va a ser mas bien 2022 o 2023...

Veo tu exposición, e incluso puede ser antes. En muchos casos será: me han despedido y no tengo ahorrillos... la pensión del viejo que nos ayudó en 2008 no existe, porque ha muerto por el bichito (directa o indirectamente por falta de atención), los amigos y familiares están en un ERE, y mi amigo Paco, el que tiene un bar, no vende 2 carajillos, está como para prestar...

En fin, que le veo más velocidad que a la anterior, además papa Estado en aquella tenía la hucha llena y ahora vacía, pocas ayudas y pagas va poder dar...si no puede ni pagar los ERTE y acabamos de empezar! Veremos...

 

[gadafi]

Malaga provincia tiene mucho tirón con estudiantes internacionales. Tienen un centro privado muy bueno donde la gente sale para trabajar en buenos curros en hoteles importantes. Casi todos los profesores son extranjeros y la instrucción es toda o casi toda en inglés.

Por otro lado lo de "cada vez hay menos universitarios" imagino que hablas de los Españoles. Estudiar en España también sirve a extranjeros para obtener permiso de trabajo y acabar en Europa. ¿Cómo lo sé? Pues porque ese es uno de mis estudiantes "tipo" (gente de EEUU o Canada, hijos de pagapensiones hispanos, que ya hablan Español y quieren venir a vivir a Europa. Estudian en España y luego se van a Alemania o el norte de Europa).

Además, en la costa del sol no necesitas ni estudiantes. Puedes alquilar a extranjeros todo el año. Tengo un amigo en Fuengirola que heredó una casa, la dividió en dos, y ahora se saca mas de 2000 euros limpios al mes con el rollo del Airbnb desde hace bastantes años.

La esa época en el 2020 de la que yo le hablo durará este año y el que viene, pero los turistas extranjeros volverán, sobre todo a la costa del sol, Alicante, Mallorca, Canarias, etc...

Lo único que veo en tu argumentación que podría no sostenerse es que si como dices los turistas vendrán ya el año que viene pq la esa época en el 2020 de la que yo le hablo terminará, también los precios de los pisos no bajaran tanto como indicas (30?) Porque se empezará a reactivar turismo, servicios, al no consumir paro por el estado de alarma ya te vas a 3-4 meses más de prestacion y si sobreviviste estos meses y el invierno con eso y ahorros ya no se necesite bajar tanto la vivienda. No digo que tenga razón, solo digo que algo no me cuadra con que se reactive el turismo internacional y que bajen los pisos ese 30% aprox

Veo más bien, que la esa época en el 2020 de la que yo le hablo continúe y de ahí que se tarde más en recuperar el turismo (malo para el inversor de pisos turísticos y de extranjeros) y por ello los precios bajen más. Vamos el cuanto peor mejor de Rajoy.

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