Me temo que estas equivocado, y donde mas claro esta es en el ejemplo del pisito por 700 euros que has puesto
Tu vas a la subasta y te lo puedes llevar por el 70% del tipo de enajenacion, esto es 784.38x0.7=549€
Pero por 549€ adquieres el piso, CON SUS CARGAS, o mejor dicho, la mitad proindivisa
VALOR DE TASACION DE UNA MITAD INDIVISA: 69.494,25 EUROS TIPO DE SUBASTA DE UNA MITAD INDIVISA: 392,19 EUROS
pero con una peculiaridad, tu compras la mitad, valorada en 69494.25€, hay una deuda por 138.204,12 €, de la cual al comprador le correspondera la mitad, y la tendran que pagar a medias cada uno de los propietarios, pero como el otro propietario sera la esposa del deudor, no tendra un duro para pagar y menudo trinc se puede montar ahi.
Consejos:
-Huye de las n-esimas partes proindivisas, supone pegarte con el resto de propietarios.
-Las cargas se heredan, te gusten o no, no solo en viviendas, tambien en coches.
-Asegurate del estado del bien que se subasta, no seria la primera vez que subastan un coche con mas golpes que un balon de futbol.
-Comprueba en el registro las posibles cargas que pueda tener, si no sabes o no estas seguro de lo que tiene y de sus consecuencias, no metas la mano o te puedes quedar sin el brazo.
-Las viviendas suelen tener gente dentro viviendo, esa gente tiene unos derechos, no se les puede echar al dia siguiente de que compres tu, ademas, a la gente no le suele sentar bien que la pongan en calle, podrian destrozar la vivienda o quedarse 5 años en ella. Si compras para especular, es mal negocio, y si es para vivir tu en ella, piensa en esa familia que vas a ayudar a poner en la calle, hay casas de sobra.
Bien, ya he mencionado que se trata de una mitad indivisa y que el ejemplo serviría si imaginamos que es un pleno dominio.
He puesto por el precio de salida, pero tb podía ser por el 70% (antiguamente podía ser el 50%), y en gestión directa si quedaba desierta podías quedártelo sin sujección a tipo, que según que zonas admitían hasta por un 33% del precio de tasación.
Unas cuantas observaciones:
1º la deuda la hereda la finca que te quedas, no la persona. Eso del Tercer poseedor es un término jurídico que lo determina muy bien. Me he quedado varias así pero por ejemplo la nave que me quedé en BASE (perteneciente a la fruta y que saca propiedades de varios municipios), al ir al notario que nos tocaba de turno, al ser un expediente muy farragoso y de mucho trabajo, el notario nos preguntó (comprábamos dos)si asumíamos las deudas existentes, por supuesto le dijimos que no
😀. A el le interesaba porque no es lo mismo escriturar por tres mil euros (en términos de honorarios) que en 600.000.
2º. Es cierto que es mal negocio comprar una casa con gente dentro viviendo. Yo tampoco soy partidario. De hecho creo que meterse en subastas puedes salir escaldado
3º. Comprar partes indivisas mal negocio?. Según a qué precio compres, como todo. Yo he comprado que me acuerde tres veces. 1/6 parte indivisa en terres Cavades (para los que sean de Tarragona lo conocerán), 1/2 indivisa de un párking con el que me gané la vida y también una mitad indivisa de un local de 150 m2 que todavía conservo.
Curiosamente con el que me gané mejor la vida fue con un piso que llevaba años cerrado, con una mitad indivisa como carga. Explico esto para los que tengan un poco de idea o estudien derecho.
Me presenta una inmobiliaria una nota simple de un piso (el dueño no es cualquier cosa, era una inmobiliaria grande y con muchas tablas), y me dice mira esto a ver que te parece (él lo daba por cosa perdida, que no valía la pena).
El piso (2001) valdría en el mercado unos 72.000 euros. Yo no lo había visto pero al parecer le faltaban las puertas, y la cocina estaba hecha pole. Pues bien tenía una carga anterior de la Seguridad social de 60.000 euros de una mitad indivisa. La mitad del mar1 que se puso por su cuenta y acabó debiendo lo que no tenía. Pues bueno, yo lo veía negocio y la inmobiliaria no encontraba margen por ningún lado. La carga era del 93 y renovada en el 97.
El banco pertenecía a Cajamadrid con esta carga de por medio. Pues bien, fui a Cajamadrid e hice una oferta de 6.700 euros. No recibí respuesta ninguna. Vamos que al no conoceerme ni se molestaron en pasar la oferta. Al final, pude dar con un conocido que me presentó al director de zona y se dignaron a trasladar la oferta al Departamento de inmuebles en Madrid. Me llamaron a los dos meses y me dijeron si antes quería ver el piso y les dije que me daba igual como estuviera, que lo que quería era firmar, y firmamos en Enero del 2002.
Dónde está el negocio si vale 72.000 euros y hay que ponerle cocina y puertas y se deben 60.000?. Muy sencillo, si la Seguridad Social ejecuta la carga se extingue, da igual al precio que compre el subastero o licitador, yo sigo teniendo otra mitad libre y además la posesión, las llaves. Es decir, si vendemos por 60.000 en el peor de los casos son 30.000 cada uno.
Además era un expediente archivado por la Seguridad social como incobrable y que no generaba intereses, así que el tiempo corría a favor mío. Los pisos seguían subiendo y yo había pagado los 6.700 euros.
Puse una puerta blindada, puertas nuevas, cocina nueva, arreglé los enchufes que estaban arrancados, total unos 12.000 euros.
Tuve la suerte que con la nueva ley del código civil, las cargas se tienen que prorrogar cada cuatro años, no como antes que con una vez que la prorrogabas quedaban ad eternum. No sé si fue eso, porque todavía no hay jurisprudencia, el caso es que a los cuatro años solicité al Registro la cancelación registral basándome en la nueva Ley. El oficial no se pronunció pero llamó a Tesorería de la Seguridad Social y me cancelaron la carga, debía estar pagada, no lo sé. Así que al final lo vendí en el 2006 por 193.000 euros.
Todo por una mitad indivisa que a todos hacía daño a la vista. Si la carga de una 1/2 indivisa en lugar de 60.000 euros fueran por ejemplo 600.000, es lo mismo. Si compras el pleno dominio a un precio razonable, aunque ejecuten la otra mitad indivisa tú sigues teniendo la otra mitad, y como digo la deuda grava la finca, pero no tienes responsabilidades de la deuda como lo tiene el auténtico deudor, es decir, que si no cubren la totalidad del importe no irán a por tu nómina o bienes, sino al que ha contraído la deuda.
Como digo, hace tiempo que no voy a subastas. He ganado bastante dinero pero también era porque no te podías equivocar, como si comprabas en la calle, todo ha subido como la espuma. Es ahora una tesitura diferente, y las subastas es un mundo sórdido y complicado. A mi me daría para llenar 100 páginas, pero hay que tener claro una cosa, para meterse en algo primero informarse, después estudiar estudiar y estudiar, rodearse de los mejores y sin ser un necio, si estás seguro de que una cosa te funcionará adelante. Donde fueres haz lo que vieres no es para los triunfadores, sino para integrarte en la manada. Si todo el mundo planta lechugas, tú tomates, y si te dice todo el mundo donde vas?, estás orate?, a lo mejor piensa que vas en el camino correcto.
Saludos
