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  #1  
Antiguo 03-dic-2008, 11:15
nicklessss nicklessss está desconectado
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La corrupción del suelo; el principal problema de la vivienda

Es rotundamente falso que en España falte suelo para construir y que por tanto los pisos tengan que ser caros. Voy a utilizar Ibiza como ejemplo, ya que es una de las islas más pequeñas de España y por tanto uno de los sitios donde más suelo debería faltar, pero el sistema funciona igual en cualquier punto de España; de Gerona a Ferrol y de Canarias a San Sebastián. La playa d'en Bossa es una de los zonas más cotizadas de Ibiza. Esta es una foto aérea de la zona.



Se puede apreciar claramente que hay más suelo sin construir que construido. El suelo que no está construido no está aprovechado de ninguna forma (parques, polideportivos, etc.). Son simples descampados. Es evidente que los dueños de esos solares saben que si constuyeran viviendas (o centros comerciales, o lo que ellos quisieran dado que el solar es suyo) podrían obtener un buen beneficio, ya que los pisos que ya están construidos en los solares adyacentes se venden por precios muy altos. ¿Por qué no lo hacen?. Porque mientras los concejales y funcionarios correspondientes del Ayuntamiento de Ibiza no les dén permiso no pueden hacerlo. Y no hay ninguna ley objetiva que especifique en qué casos deben dar permiso y en qué casos no, ni cuánto tiempo tienen para tomar esa decisión. Eso se traduce en que si les da la gana conceden el permiso y si no les da la gana no lo conceden, pudiendo retrasar la decisión indefinidamente, incluso durante décadas. Y la “razón” que habitualmente les impulsa a conceder el permiso es el soborno del promotor del solar. Como es lógico, el promotor adelanta el dinero del soborno a los concejales y funcionarios del ayuntamiento y luego se lo cobra al comprador final del piso (aunque no suele desglosarlo en el contrato de compra-venta, claro). A esto hay que unir el hecho de que normalmente los permisos se dan según el ritmo de ventas de los pisos ya terminados, para que no haya verdadera competencia entre promotores y evitar así la caída de precios de los pisos (y de los sobornos). El mercado del suelo en España (y en la mayor parte de países) no responde a las leyes de la oferta y la demanda (como los mercados de manzanas, camisetas, coches, ordenadores, zapatillas, etc.) sino al nivel de corrupción y a las decisiones totalmente arbitrarias de un reducido grupo de personas que deciden dónde se puede construir y dónde no.
El suelo en España tiene un precio muy alto actualmente, pero el suelo no es un bien escaso. En España sobra suelo por todas partes, lo que falta es suelo en que esté permitido (a cambio del correspondiente soborno) construir . Se calcula que actualmente el suelo representa aproximadamente la mitad del precio del piso, por lo que la verdadera liberalización del suelo supondría un cambio radical en la valoración de los inmuebles sobre lo conocido hasta ahora.
En la operación Malaya se valoró el patrimonio del famoso Roca en 2.400 millones de euros (400.000 millones de pesetas). Ese dinero se lo pagaron los promotores, pero realmente salió, sin saberlo, del bolsillo de todas las personas que compraron pisos, locales y chalets en Marbella durante esos años. Lo cuál quiere decir que, a pesar de la imagen de solidez que tiene la inversión inmobiliaria, una parte muy importante del precio que se paga por los inmuebles no está respaldada por algo tangible y real como el solar o la construcción propiamente dicha, sino que es humo (sobornos) que cualquier día puede desaparecer para siempre.
En la fotografía se puede apreciar que las construcciones están concentradas en el centro de la playa, quedando rodeadas a izquierda y derecha de solares vacíos. ¿Por qué se puede construir justo en el centro y no a ambos lados? ¿Qué sentido tiene?. Los solares de alrededor no son bosques ni ríos, son exactamente iguales que los solares que sí están construidos. Si en una de las islas más pequeñas y cotizadas de España sobra suelo por todas partes, ¿cuánto suelo sobrará en la península ibérica, una de las zonas con menor densidad de población de Europa?
Si el suelo estuviese liberalizado y los dueños de esos solares pudiesen construir libremente en ellos el precio de los inmuebles bajaría , ya que al aumentar la oferta de pisos el precio tiende a bajar. Además se eliminaría uno de los costes más importantes en la construcción de un piso ( el soborno ) y los promotores podrían obtener la misma rentabilidad, o incluso superior, a pesar de vender el piso por un precio inferior. Otra ventaja es que los proyectos inmobiliarios podrían desarrollarse en mucho menos tiempo porque no tendrían que estar varios años muertos de risa en un cajón esperando las aprobaciones correspondientes, y ello aumentaría la riqueza de todos los implicados en la construcción (desde el promotor a los albañiles) al incrementar la velocidad de circulación del dinero.
Creo que la verdadera burbuja inmobiliaria no comenzó a finales de los 90, sino el día que alguien inventó una de las mayores estafas de la humanidad; las recalificaciones urbanísticas . No es que el sistema de recalificaciones favorezca la corrupción, es que está pensado expresamente para enriquecerse gracias a la corrupción .
Hace unas décadas era muy difícil comprar un coche en España por diferentes motivos (SEAT era una empresa estatal con una producción muy ineficiente que no daba a basto a la demanda, para importar un coche del extranjero había que solicitar un permiso que tardaba mucho en tiempo en concederse, etc.). Como consecuencia de todo ello el precio de los coches (teniendo en cuenta la inflación) era muy superior al actual, había gente que renunciaba a tener coche por los problemas burocráticos, las posibilidades de elección eran ridículas comparadas con las actuales, etc. Incluso había gente que solicitaba la compra de un coche y cuando, pasado el tiempo, se acercaba la fecha en la que le iban a conceder el automóvil solicitado revendía ese derecho a un precio superior a otra persona que tenía prisa por obtener un coche y obtenía un beneficio (legítimo, por supuesto) a cambio. Esta situación es impensable hoy en día ... si pensamos en coches, pero es muy similar a comprar un piso sobre plano y revenderlo al finalizar la construcción del mismo. Aquella situación era “lo normal” hasta que desaparecieron todas aquellas restricciones, y con ello el precio de los coches (teniendo en cuenta la inflación) bajó muchísimo. El mercado actual de la vivienda se parece muchísimo a aquél mercado de coches que hoy día parece más un mal sueño que una situación real que vivieron muchas de las personas que nos cruzamos cada día por la calle.
Actualmente el precio de los inmuebles supone un freno para la economía similar o incluso peor (por la corrupción, falta de transparencia, etc.) que los impuestos . Y por ello creo que la liberalización del suelo supondría que todos podríamos tener mejores casas, a mejores precios y en mucho menos tiempo que en la actualidad.

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  #2  
Antiguo 03-dic-2008, 11:52
pepeton pepeton está desconectado
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El tema que no tengo muy claro es, ¿que inconvenientes tiene la liberalizacion del suelo? Supongo que si el ayuntamiento obtiene menos ingresos por esta vía, los tendrá que sacar por otra (impuestos).


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  #3  
Antiguo 03-dic-2008, 12:02
ominae ominae esta en línea ahora
ir-
 
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Iniciado por pepeton Ver Mensaje
Muy interesante, 4 estrellitas.

El tema que no tengo muy claro es, ¿que inconvenientes tiene la liberalizacion del suelo? Supongo que si el ayuntamiento obtiene menos ingresos por esta vía, los tendrá que sacar por otra (impuestos).

La liberalización del suelo, junto con la liberalización del m2 en altura convierte un medio escaso en abundante, con lo cual aquellos que tienen su control pierden dinero y poder.

Los ayuntamientos pierden poder. Las Comunidades Autónomas pierden poder. Los bancos perderían el aval que puede suponer un piso en caso de impago ya que la depreciación sería brutal.

Cuando se habla de liberalización del suelo siempre se olvida de una cosa importante, que no solo es que no se pueda edificar en un determinado sitio, sino que cuando edificas en un sitio autorizado aquellos que controlan el suelo te dictan los m2 y las alturas que puede tener tu casa.


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  #4  
Antiguo 03-dic-2008, 12:04
la barquera la barquera está desconectado
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El suelo nunca es corrupto.

Los CORRUPTOS son los humanos.



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  #5  
Antiguo 03-dic-2008, 12:10
Nopepito Nopepito está desconectado
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Que España es de los Españoles, ¿Porqué cojones entonces me tienen que cobrar el suelo?. Que pillen la pasta de otra manera, vía impuestos indirectos que es como debería ser, el que más gaste, más paga y punto pelotas, que el suelo es nuestro de los Españoles, no de los Hay-untamientos, ni comunidades ni leches, eso si tiene que haber una regulación, pero nada más, esto es la polla, es como si nos quisieran cobrar por el aire que respiramos no te jode, ¿De quién es propiedad? ¿El mio del Hay-untamiento de Madrid?


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  #6  
Antiguo 03-dic-2008, 12:38
Aprendiz de hortelano Aprendiz de hortelano está desconectado
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Parece que todo el mundo está de acuerdo con la liberalización del suelo, pero estáis de acuerdo con que todo tiene que tener un límite, ¿no?

No se debería dejar construir edificios de 250 plantas junto a la catedral de León (si no que hasta una determinada altura), ni tampoco sobre terrenos arcillosos o con peligros de avalanchas o riadas, ni a menos de ciertos metros de la costa, ni dentro de un paraje verde natural, yo creo que lo que se intentaba solucionar es todo este tipo de aberraciones.

Yo tambien estoy de acuerdo con la liberalización del suelo, pero con este tipo de limitaciones obvias.


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  #7  
Antiguo 03-dic-2008, 12:42
david ricardo david ricardo está desconectado
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[QUOTE=nicklessss;1270398]La corrupción del suelo; el principal problema de la vivienda

Es rotundamente falso que en España falte suelo para construir y que por tanto los pisos tengan que ser caros. Voy a utilizar Ibiza como ejemplo, ya que es una de las islas más pequeñas de España y por tanto uno de los sitios donde más suelo debería faltar, pero el sistema funciona igual en cualquier punto de España; de Gerona a Ferrol y de Canarias a San Sebastián. La playa d'en Bossa es una de los zonas más cotizadas de Ibiza. Esta es una foto aérea de la zona.




No creo que en este caso el problema sea la falta de suelo, sino la falta de suelo en primera linea e mar que es lo que le gusta vender a los promotoreh españoles.


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  #8  
Antiguo 03-dic-2008, 13:01
zumbido zumbido está desconectado
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Estoy de acuerdo en la corrupción generalizada en los ayuntamientos, sobretodo de funcionarios más que de políticos, pero no creo que la liberalización del suelo provocara una bajada de precios. Y ello, básicamente, porque el suelo tiene un componente de exclusividad (no hay dos suelos iguales) que hace que la ley de la oferta y la demanda no funcionen tan fínamente como en los modelos matemáticos.

En EEUU el suelo está liberalizado y también tuvieron su correspondiente burbuja.


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  #9  
Antiguo 03-dic-2008, 13:13
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lo he dicho, muchas veces, modelo USA, aqui te dicen donde puedes construir, es decir, si me pagas te recalifico lo que quieras, alli en USA, te dicen donde NO puedes construir, el resto, solo necesitas un simple permiso que siempre se concede, y solucionar el tema aguas residuales etc, es un modelo con muuuucha menos corrupcion, que tambien hay por supuesto, pero no tan escandalosa como aqui, liberalizacion suelo YAAAAAA, veriais como bajan los precios, al no tener que pagar corruptelas y sobres en negro


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  #10  
Antiguo 03-dic-2008, 13:15
Fonzo Fonzo está desconectado
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sobretodo de funcionarios más que de políticos

¡Anda ya! Lo que pasa es que los políticos tienen más herramientas y contactos que los funcionarios para disimularla


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