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  #1  
Antiguo 29-jul-2008, 02:22
un marronazo
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los comentarios no tienen desperdicio mirad

¿Cuánto durará la crisis inmobiliaria? - Página 11 - Foros Sólo Arquitectura


Cita:
Escrito por tete55
en parte, uno de los culpables de la subida de precios de la vivienda que hemos sufrido ha sido precisamente la VPO. La obligatoriedad de dejar un 30% de suelo de un PP para VPO, repercute necesariamente en el otro 70%. Sobre todo teniendo en cuenta que la construcción de VPO tienes unos márgenes de beneficio escasisimos, y que al menos descuido se pierde dinero.
Haciendo números "gordos" el porcentaje de VPO en un PP sale del precio de la vivienda libre y para que "coincida" con el 10 % de aprovechamiento de los Ayuntamientos, por lo que los solares de VPO salen gratis a los Ayuntamientos.
En una reparcelación, el número "mágico" es el precio de repercusión de la vivienda libre, que es la que lo acaba pagando todo: El terreno rústico, beneficio del promotor, proyectos, licencias, la urbanización, calles, parques, solares para equipamientos, solares para VPO = 10% aprovechamiento.....
A mayor precio de repercusión de la vivienda libre implica un porcentaje mayor que se puede pedir de solares de VPO.

Última edición por un marronazo; 29-jul-2008 a las 11:42 Razón: no puedo modificar la cabecera calopez quita la h que mestan sacando los colores juerrr


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  #2  
Antiguo 29-jul-2008, 08:38
francisjjp francisjjp está desconectado
Idealisto
 
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  #3  
Antiguo 29-jul-2008, 09:30
Bactiman Bactiman está desconectado
El eterno aspirante a un pottoka
 
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Bueno, con lo que comenta el tipo este no estoy de acuerdo, estos últimos años ha sido la época en la que menos VPO se ha construido porcentualmente y en la que las propiedades inmobiliárias han subido más de precio.

¿Como se entiende eso?

No nos tienen que venir con milongas como esas, nosotros ya hace tiempo que sabemos por qué han subido los pisos tanto.

Saludos,


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  #4  
Antiguo 29-jul-2008, 10:09
rotovator rotovator está desconectado
Grandísimo miembro de la élite burbujista
 
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Sobre el post de la VPO.


Sé de varios casos que encajan con lo siguiente:
Importante ingeniero caminos de una mediana promotora-constructora (todavía sana) de la Com. Valenciana. Él es inteligente y sacó la ingeniería de manera brillante, con notas muy altas. Triunfa profesionalmetne allá donde va. Aún así, toda su inteligencia le resulta absolutamente inútil para analizar el mecado de la vivienda. Y lo mismo ocurre con estos arquitectos del foro citado.
¿Qué ocurre?

Pues que trabajan tanto en su función que ignoran el resto de elementos del mercado de la vivienda. Se concentran en sus cálculos de costes, divisiones, porcentajes de metros, coste de los materiales, que ignoran totalmente que para comprar una vivienda hay otros factores decisivos (facilidades del banco emisor de la hipoteca, ansia popular por ser pasapisero de éxito, tipos de interés, visillerismo, aceptación del dogma "los pisos nunca bajan" etc).

Al final, ellos, desde su perspectiva puntual y creyendo ser piezas clave del sector, se creen todas esas afirmaciones: La vpo encarece la vivienda libre, el precio del suelo determina la subida de precios final, la gente pide pisos más pequeños, la culpa la tiene la banca.

Como vengo diciendo, este foro no me ha enseñado tanta ciencia económica, ni social, como psicología: "Sólo si estás fuera de un proceso y éste no te afecta, puedes estudiarlo y entenderlo de verdad"... cosa que no se cumple con el colectivo de arquitectos... no lo entienden.


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  #5  
Antiguo 29-jul-2008, 10:12
Eric Finch Eric Finch está desconectado
ir-
 
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Yo, símplemente, iba a decir:

Esto lo único que demuestra es que los arquitectos no saben de economía

cuando el Sr. rotovator me ha quitado la tierra de debajo de los pies. Tenga mis parabienes.


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  #6  
Antiguo 29-jul-2008, 10:15
shoah shoah está desconectado
Supermiembro
 
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Yo opino que lo que dice el comentario citado en el primer post es cierto en parte.

Es decir, que el Ayuntamiento se deba llevar el 10% del suelo en un PP (Plan Parcial) o similar es obvio que encarece la vivienda.

Pero ese incremento del precio no es nada comparado a lo que ha supuesto la subida de dogmas como "la vivienda nunca baja" o "alquilar es tirar el dinero".

Sobre lo de que los arquitectos se meten demasaido en su mundo al analizar la situación, pues me temo que es así. No siempre, claro, pero a mi me ha sorprendido ver en la escuela de arquitectura a compañeros pepitos y prepepitos.
Y me sorprende porque ellos, por su formación, tienen acceso a datos que la mayoría de la gente no.

Gracias a esos datos no creo que me compre nunca una casa que haya pormovido otra persona, al menos con unos márgenes de beneficio del 30 o 40 %.


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  #7  
Antiguo 29-jul-2008, 10:44
Berebere Berebere está desconectado
Excelentísimo, ilustrísimo, magnífico y grandísimo señor de élite de los gurús burbujistas
 
Fecha de Ingreso: 20-abril-2007
Ubicación: In the guetto
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Es realmente interesante.

En el foro no hay solo arquitectos, también hay contratistas, promotores, ... hasta albañiles.


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  #8  
Antiguo 29-jul-2008, 10:48
feliponII feliponII está desconectado
Agarrao a las kalandrakas
 
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Iniciado por shoah Ver Mensaje
Es decir, que el Ayuntamiento se deba llevar el 10% del suelo en un PP (Plan Parcial) o similar es obvio que encarece la vivienda.
.

Desde mi ignorancia del tema, ese 10% es para dejar sitio para calles, parques, colegios, centros de salud, comisarias , etc?


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  #9  
Antiguo 29-jul-2008, 10:50
SUPREME SUPREME está desconectado
Agarrao a las kalandrakas
 
Fecha de Ingreso: 01-octubre-2006
Mensajes: 1.571
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Yo opino que es estúpido lo que dice el del primer comentario, si el metro de vpo cubre los costes y dice que hay margen de beneficios (hablamos de 1300€/m aprox (depende de la ciudad y tal)), no se a que viene lo de repercutir en las libres.

Piso de 100 metros VPO -> 130.000€
Piso de 100 metros Libre (especie en extinción, a 3000€ metro vendiendo "barato") -> 300.000€

Si con la VPO ya había beneficios, estos 170k€ que se han sacado del ala ahí... por cada vivienda libre pagas una vpo entera! y sobra pasta! Estamos hablando del 70% libre.

Total, sabrán de estructuras, y cálculo de fuerzas, pero parece que el sentido común brilla por su ausencia.

Última edición por SUPREME; 29-jul-2008 a las 10:53


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  #10  
Antiguo 29-jul-2008, 11:06
Lego73 Lego73 está desconectado
Porqueyolovalgoista
 
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Iniciado por feliponII Ver Mensaje
Desde mi ignorancia del tema, ese 10% es para dejar sitio para calles, parques, colegios, centros de salud, comisarias , etc?

Nop, al Ayuntamiento le corresponde el 10% del aprovechamiento lucrativo de un sector. Esto es, si se prevé la construcción de 500 viviendas (350 libres y 150 vpo por ejemplo) de unos 100 m² de superficie edificable cada una y 2000 m² de zonas comerciales, al ayuntamiento le corresponden el 10% (35 libres, 15 vpo +200 m² uso comercial). Además el ayuntamiento recibe todo el suelo dotacional (educativo, zonas verdes, asistencial, etc... según los parámetros definidos en el reglamento de planeamiento) y el viario antes de hacerse cargo del mantenimiento del nuevo sector. En cualquier caso el verdadero responsable de la subida del precio de la vivienda es la DEMANDA, como pasa con el resto de artículos sometidos al mercado.

Es cierto que la VPO encarece el precio de la renta libre, pero ese efecto apenas se ha dejado sentir ya que el incremento de porcentaje de VPO en nuevos sectores está en vigor desde la última revisión de la ley del suelo (2007). Se trata de otro clavo para el ataúd de la promoción inmobiliaria. Descanse en paz.

Salu2


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