[OT] Justiprecio de un alquiler de negocio

Ante todo perdón por el off topic en el grupo de bolsa, pero es que
resulta que es el único grupo de economia de la jerarquía que parece
tener algo de vida :-(

Vereis resulta que mi padre se va a jubilar y como complemento a la
escasa jubilación que le ha quedado (siendo autónomo ya os podeis
imaginar...) pues pretende alquilar lo que hasta ahora era su negocio,
una cafetería.

El problema viene por el hecho de que no sabemos cual podría ser el
importe adecuado del alquiler. No queremos pasarnos pero tampoco
quedarnos cortos, y no tenemos referencias de "precios de mercado".

Evidentemente tenemos los datos de facturación y se puede hacer una
especie de reducción hasta obtener un rendimiento neto, pero me
gustaría saber si conoceis algún tipo de fórmula para obtener el
importe aproximado del alquiler. Algo así como un porcentaje de los
ingresos brutos o netos deducidas determinadas partidas...

He estado buscando por Internet pero no he tenido demasiada suerte.
Así que si teneis referencia de alguna web o foro donde se puedan
tratar estos temas también me serviría de ayuda.

Un saludo a todos y gracias de antemano.
Alvaro

Para fijar el alquiler debéis partir del rendimiento que sacaba tu padre
por el local. No hay rentas "caras" o "baratas" sino locales y negocios
"buenos" o "malos".

Si todos los meses le quedaban a tu padre limpios digamos 2.000 euros,
sería absurdo fijar un alquiler mayor, ya que aunque alguien cometiera
el error de alquilarlo no aguantaría mucho tiempo con el negocio
abierto, por tanto sería pan para hoy y hambre para mañana.

Por debajo de ese importe máximo (beneficios de la cafetería) también
hay que tener en cuenta que si alguien tiene un negocio es para sacar
como mínimo un sueldo que se corresponda con el trabajo que desempeña.
También habría que considerar si el que lo alquile tiene que hacer
alguna renovación o no, etc., en cuyo caso el beneficio le ha de dar
para amortizar la inversión.

En definitiva, la renta ha de ser fijada de forma que el que coja el
negocio pueda pagarla y se lleve un dinero a casa que le compense. Y esa
cantidad nadie mejor que vosotros para saberla.

De todas formas, el que os alquile el negocio, si está bien asesorado,
os pedirá papeles para ver si las cuentas le salen.

Saludos,



Alvaro escribió:
> Ante todo perdón por el off topic en el grupo de bolsa, pero es que
> resulta que es el único grupo de economia de la jerarquía que parece
> tener algo de vida :-(
>
> Vereis resulta que mi padre se va a jubilar y como complemento a la
> escasa jubilación que le ha quedado (siendo autónomo ya os podeis
> imaginar...) pues pretende alquilar lo que hasta ahora era su negocio,
> una cafetería.
>
> El problema viene por el hecho de que no sabemos cual podría ser el
> importe adecuado del alquiler. No queremos pasarnos pero tampoco
> quedarnos cortos, y no tenemos referencias de "precios de mercado".
>
> Evidentemente tenemos los datos de facturación y se puede hacer una
> especie de reducción hasta obtener un rendimiento neto, pero me
> gustaría saber si conoceis algún tipo de fórmula para obtener el
> importe aproximado del alquiler. Algo así como un porcentaje de los
> ingresos brutos o netos deducidas determinadas partidas...
>
> He estado buscando por Internet pero no he tenido demasiada suerte.
> Así que si teneis referencia de alguna web o foro donde se puedan
> tratar estos temas también me serviría de ayuda.
>
> Un saludo a todos y gracias de antemano.
> Alvaro
>
>
>
>
>
>
>
>
>
>
>
>

On Thu, 19 May 2005 17:32:37 +0200, "[F]" <usuario@ejemplo.net> wrote:

>Para fijar el alquiler debéis partir del rendimiento que sacaba tu padre
>por el local. No hay rentas "caras" o "baratas" sino locales y negocios
>"buenos" o "malos".

Ya, tienes toda la razón, pero también entenderás que los alquileres
de este tipo de negocio en una zona determinada de la ciudad y con un
local con unas ciertas características se deben mover en una horquilla
no demasiado amplia, porque si pides algo muy por encima o muy por
debajo de esta horquilla estarías "declarando" tu bisoñez en estos
temas. El problema es que no tenemos referencias de cual podría ser
esa horquilla.
Creo que en última instancia ese precio medio debería coincidir poco
más o menos con esa reducción del rendimiento neto, pero no tengo
manera de compararlos.

>Si todos los meses le quedaban a tu padre limpios digamos 2.000 euros,
>sería absurdo fijar un alquiler mayor, ya que aunque alguien cometiera
>el error de alquilarlo no aguantaría mucho tiempo con el negocio
>abierto, por tanto sería pan para hoy y hambre para mañana.
>
>Por debajo de ese importe máximo (beneficios de la cafetería) también
>hay que tener en cuenta que si alguien tiene un negocio es para sacar
>como mínimo un sueldo que se corresponda con el trabajo que desempeña.
>También habría que considerar si el que lo alquile tiene que hacer
>alguna renovación o no, etc., en cuyo caso el beneficio le ha de dar
>para amortizar la inversión.

A eso me refería con lo de "obtener el rendimiento neto". Pero hay una
serie de variables, como por ejemplo cual sería un sueldo adecuado o
cual podría ser el rendimiento real que esta persona pueda obtener que
hace que la renta a pedir no sea tan clara. Por una serie de
cuestiones en las que no voy a entrar en detalle creo que el
rendimiento real futuro puede ser bastante superior al actual.

>En definitiva, la renta ha de ser fijada de forma que el que coja el
>negocio pueda pagarla y se lleve un dinero a casa que le compense. Y esa
>cantidad nadie mejor que vosotros para saberla.
>
>De todas formas, el que os alquile el negocio, si está bien asesorado,
>os pedirá papeles para ver si las cuentas le salen.

Lo que ocurre es que tributando por módulos se hace una estimación que
no tiene nada que ver con la realidad, y no hay obligación legal de
llevar un registro de ingresos aunque sí de IVA, pero como sabrás esto
tampoco es muy indicativo en este tipo de negocios.

Otro saludo.
Alvaro

Hay diferencia entre alquilar el local, sin más, para cualquier giro, en
cuyo caso tiene más sentido buscar ese precio medio de mercado al que te
refieres; y alquilar el local para ese negocio en concreto, con su
equipamiento, clientela, fondo de comercio, etc.

Podría ocurrir que el local, por su entorno, ubicación, etc. fuera más
rentable y deseado para otro tipo de negocio, en cuyo caso se
justificaría un mayor alquiler que como cafetería. Puedes preguntar por
lo que piden por locales vacíos similares por la zona, llamando
directamente o en una agencia inmobiliaria.

Si el local se quiere alquilar exclusivamente como la cafetería que es,
con la clientela que tiene o razonablemente puede tener, el
planteamiento es el que te expuse en la contestación anterior.

Respecto al tema de módulos, si el que va a alquilar es ya profesional
del ramo, sabrá de sobra si el negocio "le compensa". De todas formas,
aunque no se lleve una contabilidad completa, por lo menos tendréis una
libreta con la recaudación diaria. El resto es facil de estimar. Esta
claro que esto sólo vale si se va alquilar como cafetería. Si el que lo
coje es una sucursal bancaria o una frutería, le dará igual lo que rinda
como cafetería.



Alvaro escribió:
> On Thu, 19 May 2005 17:32:37 +0200, "[F]" <usuario@ejemplo.net> wrote:
>
>
>>Para fijar el alquiler debéis partir del rendimiento que sacaba tu padre
>>por el local. No hay rentas "caras" o "baratas" sino locales y negocios
>>"buenos" o "malos".
>
>
> Ya, tienes toda la razón, pero también entenderás que los alquileres
> de este tipo de negocio en una zona determinada de la ciudad y con un
> local con unas ciertas características se deben mover en una horquilla
> no demasiado amplia, porque si pides algo muy por encima o muy por
> debajo de esta horquilla estarías "declarando" tu bisoñez en estos
> temas. El problema es que no tenemos referencias de cual podría ser
> esa horquilla.
> Creo que en última instancia ese precio medio debería coincidir poco
> más o menos con esa reducción del rendimiento neto, pero no tengo
> manera de compararlos.
>
>
>>Si todos los meses le quedaban a tu padre limpios digamos 2.000 euros,
>>sería absurdo fijar un alquiler mayor, ya que aunque alguien cometiera
>>el error de alquilarlo no aguantaría mucho tiempo con el negocio
>>abierto, por tanto sería pan para hoy y hambre para mañana.
>>
>>Por debajo de ese importe máximo (beneficios de la cafetería) también
>>hay que tener en cuenta que si alguien tiene un negocio es para sacar
>>como mínimo un sueldo que se corresponda con el trabajo que desempeña.
>>También habría que considerar si el que lo alquile tiene que hacer
>>alguna renovación o no, etc., en cuyo caso el beneficio le ha de dar
>>para amortizar la inversión.
>
>
> A eso me refería con lo de "obtener el rendimiento neto". Pero hay una
> serie de variables, como por ejemplo cual sería un sueldo adecuado o
> cual podría ser el rendimiento real que esta persona pueda obtener que
> hace que la renta a pedir no sea tan clara. Por una serie de
> cuestiones en las que no voy a entrar en detalle creo que el
> rendimiento real futuro puede ser bastante superior al actual.
>
>
>>En definitiva, la renta ha de ser fijada de forma que el que coja el
>>negocio pueda pagarla y se lleve un dinero a casa que le compense. Y esa
>>cantidad nadie mejor que vosotros para saberla.
>>
>>De todas formas, el que os alquile el negocio, si está bien asesorado,
>>os pedirá papeles para ver si las cuentas le salen.
>
>
> Lo que ocurre es que tributando por módulos se hace una estimación que
> no tiene nada que ver con la realidad, y no hay obligación legal de
> llevar un registro de ingresos aunque sí de IVA, pero como sabrás esto
> tampoco es muy indicativo en este tipo de negocios.
>
> Otro saludo.
> Alvaro
>

El alquiler de este tipo de negocios para mi tiene mucho mayor riesgo de
impago que por ejemplo alquiler de vivienda.y al ser normalmente la renta
mayor que la de una vivienda, el riesgo en salud via disgustos tb es mucho
mayor, conozco innumerables ejemplos de lo que digo, y concretamente
hablando de Bares. Yo particularmente lo vendería y con el dinero de la
venta lo invertiría en vivienda, para luego a su vez alquilar esta vivienda.
No obstante la mejor medida para evaluar las renta de un Bar ya lo han dicho
ahora los comentarios anteriores, pero insistiría en sabiendo el beneficio
mensual que deja (que lo sabreis) pues ponerle la mitad de renta o lo que
estimeis oportuno para que se ganen minimo un suldo aceptable como ya se ha
dicho, pero si lo dejais suficientemente ahorcado con la renta, puede ser
que os diga que si, (que si a todo lo que le pongais) pero luego iría a ser
que no, que cobreis el primer mes y se acabó, hasta que el juzgado los lance
fuera. Saludos