Marai
Madmaxista
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Abro otro hilo con este tema porque el otro está demasiado trolleado y tiene datos demasiado viejos. Además me sirve para poner un enlace a un estudio del mercado de la vivienda que publica el M. de Viv. con previsiones para 2007-2009 que es muy interesante.
El estudio analiza la evolución reciente del mercado y, al final, incluye unas estimaciones de variaciones de precios según un modelo econométrico.
Lo primero que llama la atención es el análisis de la sobreoferta. El gráfico 10 del estudio, compara la evolución en el último quinquenio de los visados y de la creación de hogares en España (todo ello anualizado):
He marcado con unas flechas la diferencia entre el número de visados y la creación de hogares dos años después, que es más o menos lo que se tarda en terminar las promociones. El gráfico es suficientemente explícito sobre las enormes existencias de viviendas que se están creando desde 2005, que previsiblemente seguirán siendo muy grandes durante 2008 y 2009.
Esto es así incluso contando con un incremento de las ventas a inversores extranjeros que si bien aumentaron mucho en los últimos años, en el mejor de los casos no pasan de las 30.000 viviendas
El estudio hace un análisis por Autonomías y provincias de la sobreoferta aparente (comparando viviendas visadas o termnadas con las ventas efectivamente realizadas en el mimo periodo:
Al final hacen la típica previsión con rebote, es decir que, según su modelo, los precios caerán en términos reales en 2008 (un magro 0,5%) para "recuperarse" en 2009 hasta un 1,3% de apreciación real.
Aquí opino que se columpian porque lo esperable, precisamente, es que la sobreoferta tenga un peso crecientemente negativo en la evolución de los precios y que además ese exceso de oferta no se "aclarará" previsiblemente ni en 2009 ni en 2010 por lo que la "recuperación" de 2009 parece el típico ejercicio de wishful thinking. Da la impresión de que intentan reproducir el modelo de 1993 pero las circunstancias no son las mismas.
Y si su modelo econométrico no tiene en cuenta una desaceleración acusada de la economía apaga y vámonos. También es cierto, y los autores así lo afirman, que las estadísticas de precios del ministerio a las que ellos ajustan su modelo dejan mucho que desear y afirman que no es un verdadero indicador de precios de vivienda.
El estudio analiza la evolución reciente del mercado y, al final, incluye unas estimaciones de variaciones de precios según un modelo econométrico.
Lo primero que llama la atención es el análisis de la sobreoferta. El gráfico 10 del estudio, compara la evolución en el último quinquenio de los visados y de la creación de hogares en España (todo ello anualizado):
He marcado con unas flechas la diferencia entre el número de visados y la creación de hogares dos años después, que es más o menos lo que se tarda en terminar las promociones. El gráfico es suficientemente explícito sobre las enormes existencias de viviendas que se están creando desde 2005, que previsiblemente seguirán siendo muy grandes durante 2008 y 2009.
Esto es así incluso contando con un incremento de las ventas a inversores extranjeros que si bien aumentaron mucho en los últimos años, en el mejor de los casos no pasan de las 30.000 viviendas
El estudio hace un análisis por Autonomías y provincias de la sobreoferta aparente (comparando viviendas visadas o termnadas con las ventas efectivamente realizadas en el mimo periodo:
Dedican un párrafo a Madrid:
Esto último es muy interesante y el modelo econométrico que realizan los autores enfatiza que uno de los componentes principales en la determinación de la desaceleración reciente de precios es la sobreoferta, mucho más importante que Yuri (Gráfico 18).
Al final hacen la típica previsión con rebote, es decir que, según su modelo, los precios caerán en términos reales en 2008 (un magro 0,5%) para "recuperarse" en 2009 hasta un 1,3% de apreciación real.
Aquí opino que se columpian porque lo esperable, precisamente, es que la sobreoferta tenga un peso crecientemente negativo en la evolución de los precios y que además ese exceso de oferta no se "aclarará" previsiblemente ni en 2009 ni en 2010 por lo que la "recuperación" de 2009 parece el típico ejercicio de wishful thinking. Da la impresión de que intentan reproducir el modelo de 1993 pero las circunstancias no son las mismas.
Y si su modelo econométrico no tiene en cuenta una desaceleración acusada de la economía apaga y vámonos. También es cierto, y los autores así lo afirman, que las estadísticas de precios del ministerio a las que ellos ajustan su modelo dejan mucho que desear y afirman que no es un verdadero indicador de precios de vivienda.
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