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Artículos jurídicos en Derecho.com
Título: La titulización de activos en España.

Autor: Jorge Vázquez Orgaz, Abogado de DLA.
Fecha: Noviembre 2002.





1. GENERALIDADES
En Derecho español, la actividad de las entidades de crédito se ha definido tradicionalmente como la consistente en la captación de fondos reembolsables del público y su cesión a terceros por cuenta propia (es decir, la denominada actividad de "crédito indirecto"). Las entidades de crédito responden entonces frente a sus acreedores por los fondos captados, mientras soportan el riesgo de impago de sus propios deudores. Además, las normas contables aplicables a las entidades de crédito en España han venido imponiendo fuertes restricciones con el fin de garantizar que la responsabilidad derivada de la captación de fondos del público quedase cubierta suficientemente, lo que en ocasiones ha supuesto una merma significativa de la rentabilidad derivada de estos mecanismos de financiación. Por otra parte, la obtención de recursos financieros se vio dificultada para las entidades de crédito obligadas a cumplir el ratio Cooke definido en el acuerdo de capital de Basilea, y muchas de ellas se propusieron buscar fórmulas alternativas de financiación.

En el lado opuesto del sistema tradicional típico de la banca continental, las entidades de crédito de los sistemas anglosajones han evolucionado rápidamente hacia sistemas avanzados de gestión del riesgo de crédito; determinados tramos de carteras de crédito se cedían a entidades vehículo especiales, que a cambio serían gestionadas por la entidad de crédito de origen. Éstas, por tanto, correrían sólo con el riesgo propio de la administración, de modo que el riesgo inversor quedaba en el cliente. Además, la reducción de tamaño de las carteras de crédito permitían una menor utilización de los fondos propios. En efecto, este proceso de desintermediación permitía a las entidades de crédito mantener su cuota de mercado sin asumir la totalidad del riesgo derivado de las pérdidas potenciales.

En España, estas nuevas estructuras bancarias se importaron por dos vías diferentes:

a. Mediante las disposiciones especiales relativas a la cesión y venta de créditos (que se someten a normas específicas en cuanto a la responsabilidad de la entidad cedente); y

b. Mediante la regulación relativa a la titulización de activos.

LA titulización puede definirse en términos amplios como un mecanismo para la transformación de los activos tradicionales reflejados en el balance de una entidad en valores susceptibles de ser negociados en mercados secundarios. Estos valores facilitan el acceso a financiación para su emisor, o más bien el "generador", mediante el especial vehículo conocido como fondo de titulización. A cambio, los flujos de caja cedidos al fondo se mantienen ajenos a los procedimientos concursales debido a la naturaleza aislada del fondo mismo. El proceso completo de titulización, entonces, atravesará las siguientes etapas:

· Determinadas operaciones dan lugar a ciertos derechos de crédito (préstamos, créditos comerciales y otros activos financieros);

· Estos activos se agrupan y se ceden conjuntamente a un vehículo, estableciéndose un fondo como patrimonio separado;

· Se conciertan las operaciones necesarias para la mejora de la calificación crediticia o "rating" (mejora crediticia, garantías u otras ayudas financieras que puedan mejorar la liquidez);

· Se produce la emisión de valores negociables con cargo al fondo;

· El fondo se gestiona y realiza operaciones a lo largo de la vida de los valores;

· Finalmente se amortizan los valores emitidos y se liquida el fondo.

Las partes intervinientes serán, entonces, el generador (la sociedad o entidad financiera que cede los créditos y constituye el fondo), el vehículo y su entidad gestora (dado que el fondo carece de personalidad jurídica) y los tenedores de los valores emitidos, quedando todos ellos sujetos a supervisión por la CNMV.

2. MARCO LEGAL
La titulización dentro de balance se reguló por vez primera en la Ley 2/1981, de 25 marzo, del Mercado Hipotecario., que permitía a las entidades de crédito emitir bonos y cédulas hipotecarias garantizados con créditos hipotecarios, bajo determinadas condiciones. El riesgo de impago no se transfería a ningún vehículo, y además los activos titulizados y los valores emitidos quedaban reflejados en el balance.

La titulización fuera de balance apareció por primera vez en 1992, al regularse los fondos de titulización hipotecaria. Este marco se amplió posteriormente permitiendo la titulización de activos respecto de los créditos surgidos de la actividad de las PYMEs, así como de aquellos créditos recogidos en el balance de las compañías eléctricas derivados de la moratoria nuclear. La Disposición Adicional 5 de la Ley 3/1994, de 14 abril, por la que se incorpora a Derecho español la Segunda Directiva Bancaria, extendía el régimen jurídico de la titulización hipotecaria a otros créditos sin garantía hipotecaria, procurando ampliar las fuentes de financiación a disposición de los agentes económicos. Esta disposición fue posteriormente desarrollada mediante Real Decreto 926/1998, de 14 mayo, sobre Fondos de Titulización de Activos y Sociedades Gestoras de Fondos de Titulización. Por otra parte, el artículo 53 de la Ley 49/1998, de 30 diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para 1999 permitió al Ministro de Economía y Hacienda conceder avales en garantía de los valores emitidos por fondos de titulización de activos, con el fin de ayudar a la promoción de actividades económicas. Finalmente, el artículo 18 de la nueva Ley de Medidas de Reforma del Sistema Financiero, aprobada en el Congreso el pasado día 31 de octubre, prevé un marco más amplio para la titulización de ciertos créditos hipotecarios.

3. TITULIZACIÓN HIPOTECARIA
Los créditos hipotecarios cuentan con la especial garantía de la hipoteca inmobiliaria, que asegura responde del cumplimiento de las obligaciones asumidas por el prestatario. Además, los créditos hipotecarios se conceden generalmente sobre la base de un ratio de cobertura de alrededor del 80%, lo que supone que el acreedor conserva cierto margen de seguridad para el caso de que descendiera el valor de los inmuebles.

El acreedor, generalmente una institución financiera, está facultado para emitir bonos, cédulas o participaciones hipotecarias, que estarán garantizadas con la cartera de créditos hipotecarios. Según la Ley del Mercado Hipotecario, estos créditos hipotecarios deberán, no obstante, reunir los siguientes caracteres:

· Los créditos deben quedar garantizados por medio de hipoteca de primer rango que grave la totalidad del inmueble;

· El préstamo no puede exceder del setenta por ciento del valor de tasación del bien hipotecado. Excepcionalmente, podrá alcanzar el 80% en la financiación de la construcción, reparación o adquisición de inmuebles de uso residencial;

· Los inmuebles hipotecados deberán someterse a tasación previa por una entidad autorizada.

El titular de los valores no corre con los riesgos derivados de impago. De hecho, la institución financiera mostrará la cartera de créditos y los valores emitidos en sus estados financieros.

Las participaciones hipotecarias pueden, no obstante, ser suscritas por un Fondo de Titulización Hipotecaria (FTH), que actúe a través de su Sociedad Gestora. contra esos activos, el FTH podrá emitir bonos de titulización hipotecaria, con las mismas características que cualquier otra clase de bonos (es decir, incluyendo el devengo de interés y amortización). Los FTH por tanto, transforman las carteras de las instituciones financieras en valores homogéneos, susceptibles de negociación en mercados secundarios.

Este proceso de titulización de activos con garantía hipotecaria fuera de balance se somete a las especiales disposiciones de la Ley 19/1992, de 7 julio, sobre Fondos de Inversión Hipotecaria Inmobiliaria y Sociedades y Fondos de Inversión Inmobiliaria. La ley define los FTH como patrimonios separados, sin personalidad jurídica, cuyo objeto es la inversión en participaciones hipotecarias, y que pueden emitir bonos de titulización hipotecaria en la cuantía y bajo las condiciones financieras que permitan que el valor neto del fondo sea nulo.

Los activos del FTH son las participaciones hipotecarias, es decir, los valores nominativos emitidos por los acreedores pertinentes mediante los cuales se considera a sus titulares como partícipes del crédito hipotecario afectado, total o parcialmente. Los pasivos incluirán los bonos de titulización de activos emitidos con cargo al fondo. Los flujos de caja derivados de principal e interés correspondientes a todos los valores emitidos con cargo al fondo deben corresponderse necesariamente con los generados por la totalidad de las participaciones agrupadas en el fondo, sin más diferencias o desajustes temporales que los derivados de los costes de administración y honorarios por la gestión del fondo, primas de seguros y otros gastos similares.

La constitución del fondo requiere verificación y registro previos en la CNMV. el fondo se constituye mediante escritura pública, que habrá de describir la cartera de participaciones hipotecarias agrupadas en el fondo, así como las características y condiciones financieras de los valores a emitir con cargo al mismo. La escritura describirá igualmente cualesquiera otras normas relativas a las operaciones del fondo.

Los bonos de titulización hipotecaria se someten habitualmente a procesos de evaluación del riesgo por entidades autorizadas de calificación o "rating", y deben cotizar en un mercado secundario español. Dado que los FTH son cerrados, no podrán realizarse nuevas emisiones de bonos de titulización hipotecaria, ni agrupaciones adicionales de participaciones hipotecarias, después de la constitución del fondo. Sin embargo, sí podrán concertarse operaciones de mejora del rango crediticio por cuenta del fondo.

El fondo se liquidará una vez amortizada la totalidad de las participaciones hipotecarias agrupadas en él.

Finalmente, debe destacarse que conforme a la nueva Ley de 31 octubre 2002 sobre Medidas de Reforma del Sistema Financiero, las participaciones hipotecarias que se agrupen en fondos de titulización de activos podrán corresponder ahora a créditos hipotecarios que no reúnan alguno de los requisitos exigidos por la Ley del Mercado Hipotecario, ya señalados. En estos casos, las participaciones hipotecarias se denominarán "certificados de transmisión hipotecaria". Será necesario, sin embargo, un desarrollo normativo adicional que permita la efectiva utilización de estos valores.

4. TITULIZACIÓN DE ACTIVOS DE LA MORATORIA NUCLEAR
La Ley 40/1994, de 30 diciembre, de Ordenación del Sistema Eléctrico Nacional, introdujo un cambio sustancial en el marco legal español. Por una parte, desde un punto de vista regulatorio, la ley establecía la paralización inmediata y definitiva de los proyectos de construcción de varias centrales nucleares en España; de otra parte, desde el punto de vista del marco financiero, se fundaba en los derechos concedidos a los titulares de los proyectos afectados, como compensación por las inversiones realizadas y el coste financiero soportado. La ley básicamente convirtió a los titulares de los proyectos en acreedores de un coste específico a incluir en la factura girada al usuario final por un plazo de 25 años, permitiendo la transmisión de los créditos a terceros y, en particular, a fondos de titulización, en especial al Fondo de Titulización de Activos de la Moratoria Nuclear.

5. TITULIZACIÓN DE CRÉDITOS SIN GARANTÍA HIPOTECARIA
Los créditos y préstamos comerciales sin garantía hipotecaria (incluidos los derivados de operaciones de arrendamiento financiero) fueron objeto de titulización sólo desde la aprobación del Real Decreto 926/1998, de 14 de mayo, sobre Fondos de Titulización de Activos y sociedades Gestoras de Fondos de Titulización (RDFTA). Esta norma amplía el ámbito de los activos susceptibles de agrupación y cesión a un fondo de titulización. En efecto, de acuerdo con el art. 2 RDFTA, los siguientes activos podrán ser cedidos al fondo:

· Derechos de crédito (por ejemplo, créditos comerciales) que figuren entre los activos de la entidad originante.

· Derechos de crédito futuros, siempre que consistan en rentas o recibos de importe conocido o estimado, cuando la transferencia total de su titularidad se pruebe de forma irrefutable mediante un contrato (incluyendo el derecho del concesionario de autopistas a la percepción de las tarifas por peajes).

Determinadas disposiciones específicas tienen por objeto garantizar la solidez financiera de los valores emitidos con cargo al fondo. El RDFTA requiere que la entidad originante tenga disponibles, al menos los estados financieros auditados de los últimos tres años, con opinión favorable en el último de ellos, salvo autorización de la CNMV (por ejemplo, para sociedades de reciente constitución). La entidad originante deberá igualmente remitir sus cuentas a la CNMV, con independencia de su obligación general de depositarlas en el Registro Mercantil. Los estados financieros deberán incluir información relativa a los derechos de crédito futuros que puedan afectar al ejercicio correspondiente.

Respecto a los activos cedidos al fondo, el RDFTA requiere que la cesión sea total e incondicional, para todo el plazo restante hasta el vencimiento. La entidad originante no podrá garantizar el buen fin de la operación. En todo caso, la cesión deberá acreditarse convenientemente por medio del contrato oportuno. Finalmente, respecto de los fondos abiertos, la Sociedad Gestora deberá remitir ciertos documentos e informaciones a la CNMV en cada una de las sucesivas cesiones de activos.




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Aun estoy leyendomelo a ver si fijo conceptos.


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Antiguo 18-nov-2007, 21:35
DERBY DERBY está desconectado
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más literatura sobre el tema en Europa

http://www.ahe.es/bocms/images/bfile....pdf?version=1

página 23:

En cinco de los Estados miembros, (Bélgica, España, Francia, Portugal y
Suecia), existen las hipotecas no registradas y las cargas ocultas. El ámbito
y dimensión de estas cargas es incierto. No obstante, si su utilización está
extendida podría constituir una fuente de inseguridad para los inversores
.


Última edición por DERBY; 18-nov-2007 a las 21:48


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  #3  
Antiguo 18-nov-2007, 21:45
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Me pregunto yo si en el catálogo de fondos de algun banco se puede encontrar uno de esos Fondos de Titulación Hipotecaria.


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  #4  
Antiguo 18-nov-2007, 22:17
fugaru fugaru está desconectado
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Valores Mobiliarios
Deuda Pública VIII
Por José Tovar Jiménez

6.4.8. Títulos hipotecarios

Se distinguen tres categorías de títulos que permiten a sus emisores captar fondos a medio y largo plazo con el único objetivo de invertir estos recursos en operaciones con garantía hipotecaria:

• Cédulas hipotecarias.

• Bonos hipotecarios.

• Participaciones hipotecarias.

Por tanto, hay que distinguir las operaciones pasivas de los emisores que les permiten captar fondos y, por otro, las operaciones activas de préstamos con garantía hipotecaria a los que deben ir dirigidos gran parte de estos fondos.

Las cédulas hipotecarias son títulos garantizados por todos los créditos hipotecarios concedidos por el emisor. Por tanto, sus tenedores son acreedores privilegiados del emisor, teniendo garantizados tanto el capital como los intereses, gracias a las hipotecas inscritas a favor de ellos mismos.

La diferencia entre cédulas y bonos hipotecarios radica en su garantía. En estos últimos, existe la seguridad de un crédito, o grupo de créditos, en concreto. Cada emisión tiene que quedar vinculada, mediante una escritura pública, a los créditos hipotecarios que la garantizan, por lo que su vencimiento medio casi siempre oscila entre uno y tres años, y sus intereses no pueden superar a los de dichos créditos.

Las participaciones hipotecarias representan la cesión total o parcial de un préstamo hipotecario de una entidad a otra o al público (aunque es más habitual entre entidades), de manera que «participa» en el préstamo hipotecario y cobra la parte de los intereses del préstamo que le corresponden de acuerdo con su participación relativa. Habitualmente incorporan un porcentaje sobre el principal de uno o varios créditos de la entidad emisora, y sólo pueden ser emitidas por la entidades autorizadas para operar en el mercado hipotecario. En resumen, las participaciones se configuran como una cesión de crédito.

En otras palabras, las participaciones hipotecarias permiten participar a los inversores de los créditos hipotecarios que conceden las entidades que actúan en el mercado hipotecario, conservando éstas la administración y la custodia de los créditos.

Las participaciones hipotecarias se emiten casi siempre a largo plazo, al contrario que las cédulas y bonos hipotecarios, que generalmente son a corto o medio plazo.

Es importante subrayar que a diferencia de lo que ocurre con los bonos y las cédulas hipotecarias, el inversor o partícipe no percibe un ingreso procedente de los intereses o cupones prefijados por el emisor, sino que percibe directamente la parte proporcional del préstamo hipotecario, lo cual tiene como consecuencia que, en caso de impago del préstamo hipotecario, el adquirente de estas participaciones asuma el riesgo de impago por parte del prestatario.

Última edición por fugaru; 18-nov-2007 a las 22:20


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  #5  
Antiguo 18-nov-2007, 23:00
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Un hilo interesante. Aquí pongo un enlace donde se puede ver la aplicación práctica de todo lo anterior:

http://213.4.57.103/indexes.asp

En todos los folletos de las titulaciones vienen los posibles riesgos que corre el inversor. Por ejemplo:

http://213.4.57.103/ficheros/folletouci17.pdf

Saludos.


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  #6  
Antiguo 18-nov-2007, 23:57
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Un hilo interesante. Aquí pongo un enlace donde se puede ver la aplicación práctica de todo lo anterior:

http://213.4.57.103/indexes.asp

En todos los folletos de las titulaciones vienen los posibles riesgos que corre el inversor. Por ejemplo:

http://213.4.57.103/ficheros/folletouci17.pdf

Saludos.



[B]Gracias[,gracias/B]


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  #7  
Antiguo 19-nov-2007, 00:12
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1.010 Agradecimientos de 252 mensajes
Wow! Gracias por la info. Estas cosas son las que hacen que valga la pena pasarse por este foro .

Resumiendo y si he entendido bien, si un inversor compra bonos o cedulas hipotecarias (emitidas por el banco o caja que genera la hipoteca) no corre riesgo de impago. Pero si un inversor compra bonos de titulización hipotecaria provinientes de un fondo de titulizacion hipotecaria (caso en que el prestamo hipotecario se ha cedido a otro ente gestor) si que asume el riesgo.

Lo interesante seria saber que porcentaje de bonos de cada tipo se han emitido los ultimos años y el efecto que puede tener la manipulacion de las tasaciones que permiten financiar el 100% de la vivienda, las reformas, los muebles y el BMW usando como garantia una vivienda sobrevalorada.

Puestos a hacer, se podria obtener informacion sobre las clausulas de "pacto de recompra"?
Por ejemplo, en un resumen de un FTH de nuestro buen amigo el Pastor dice:

El Cedente no asumirá responsabilidad alguna por el impago de los deudores hipotecarios, ya sea del principal, de los intereses o de cualquier otra cantidad que los mismos pudieran adeudar en virtud de los Préstamos Hipotecarios. Tampoco asumirá, en cualquier otra forma, responsabilidad en garantizar directa o indirectamente el buen fin de la operación, ni otorgará garantías o avales ni incurrirá en pactos de recompra de las Participaciones y los Certificados, ni en virtud de la Escritura de Constitución ni de ningún otro pacto o contrato.

El tema es que, por lo que ha llegado a mis oidos (y que ahora entiendo mucho mejor gracias a este hilo), muchas participaciones hipotecarias que se negocian entre bancos (el tipico banco aleman que "compra" hipotecas españolas) SI que incluyen pactos de recompra. Sujetos claro a que se cumplan ciertos requisitos como un elevado numero de impagos, que se rebaje el rating o que las tasaciones se demuestren incorrectas. Cabria pues la posiblidad que el FTH se liquide anticipadamente y que algunos prestamos hipotecarios cedidos vuelvan a los balances del generador en el peor de los momentos?


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  #8  
Antiguo 19-nov-2007, 01:14
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más literatura sobre el tema en Europa

http://www.ahe.es/bocms/images/bfile....pdf?version=1

página 23:

Solo llevo tres paginas pero alucino, esto me va a llevar mas tiempo del que esperaba, credito credito a espuertas segun los expertos hace menos de un año


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  #9  
Antiguo 19-nov-2007, 09:29
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Artículos jurídicos en Derecho.com
Título: La titulización de activos en España.

Autor: Jorge Vázquez Orgaz, Abogado de DLA.
Fecha: Noviembre 2002.





1. GENERALIDADES
En Derecho español, la actividad de las entidades de crédito se ha definido tradicionalmente como la consistente en la captación de fondos reembolsables del público y su cesión a terceros por cuenta propia (es decir, la denominada actividad de "crédito indirecto"). Las entidades de crédito responden entonces frente a sus acreedores por los fondos captados, mientras soportan el riesgo de impago de sus propios deudores. Además, las normas contables aplicables a las entidades de crédito en España han venido imponiendo fuertes restricciones con el fin de garantizar que la responsabilidad derivada de la captación de fondos del público quedase cubierta suficientemente, lo que en ocasiones ha supuesto una merma significativa de la rentabilidad derivada de estos mecanismos de financiación. Por otra parte, la obtención de recursos financieros se vio dificultada para las entidades de crédito obligadas a cumplir el ratio Cooke definido en el acuerdo de capital de Basilea, y muchas de ellas se propusieron buscar fórmulas alternativas de financiación.

En el lado opuesto del sistema tradicional típico de la banca continental, las entidades de crédito de los sistemas anglosajones han evolucionado rápidamente hacia sistemas avanzados de gestión del riesgo de crédito; determinados tramos de carteras de crédito se cedían a entidades vehículo especiales, que a cambio serían gestionadas por la entidad de crédito de origen. Éstas, por tanto, correrían sólo con el riesgo propio de la administración, de modo que el riesgo inversor quedaba en el cliente. Además, la reducción de tamaño de las carteras de crédito permitían una menor utilización de los fondos propios. En efecto, este proceso de desintermediación permitía a las entidades de crédito mantener su cuota de mercado sin asumir la totalidad del riesgo derivado de las pérdidas potenciales.

En España, estas nuevas estructuras bancarias se importaron por dos vías diferentes:

a. Mediante las disposiciones especiales relativas a la cesión y venta de créditos (que se someten a normas específicas en cuanto a la responsabilidad de la entidad cedente); y

b. Mediante la regulación relativa a la titulización de activos.

LA titulización puede definirse en términos amplios como un mecanismo para la transformación de los activos tradicionales reflejados en el balance de una entidad en valores susceptibles de ser negociados en mercados secundarios. Estos valores facilitan el acceso a financiación para su emisor, o más bien el "generador", mediante el especial vehículo conocido como fondo de titulización. A cambio, los flujos de caja cedidos al fondo se mantienen ajenos a los procedimientos concursales debido a la naturaleza aislada del fondo mismo. El proceso completo de titulización, entonces, atravesará las siguientes etapas:

· Determinadas operaciones dan lugar a ciertos derechos de crédito (préstamos, créditos comerciales y otros activos financieros);

· Estos activos se agrupan y se ceden conjuntamente a un vehículo, estableciéndose un fondo como patrimonio separado;

· Se conciertan las operaciones necesarias para la mejora de la calificación crediticia o "rating" (mejora crediticia, garantías u otras ayudas financieras que puedan mejorar la liquidez);

· Se produce la emisión de valores negociables con cargo al fondo;

· El fondo se gestiona y realiza operaciones a lo largo de la vida de los valores;

· Finalmente se amortizan los valores emitidos y se liquida el fondo.

Las partes intervinientes serán, entonces, el generador (la sociedad o entidad financiera que cede los créditos y constituye el fondo), el vehículo y su entidad gestora (dado que el fondo carece de personalidad jurídica) y los tenedores de los valores emitidos, quedando todos ellos sujetos a supervisión por la CNMV.

2. MARCO LEGAL
La titulización dentro de balance se reguló por vez primera en la Ley 2/1981, de 25 marzo, del Mercado Hipotecario., que permitía a las entidades de crédito emitir bonos y cédulas hipotecarias garantizados con créditos hipotecarios, bajo determinadas condiciones. El riesgo de impago no se transfería a ningún vehículo, y además los activos titulizados y los valores emitidos quedaban reflejados en el balance.

La titulización fuera de balance apareció por primera vez en 1992, al regularse los fondos de titulización hipotecaria. Este marco se amplió posteriormente permitiendo la titulización de activos respecto de los créditos surgidos de la actividad de las PYMEs, así como de aquellos créditos recogidos en el balance de las compañías eléctricas derivados de la moratoria nuclear. La Disposición Adicional 5 de la Ley 3/1994, de 14 abril, por la que se incorpora a Derecho español la Segunda Directiva Bancaria, extendía el régimen jurídico de la titulización hipotecaria a otros créditos sin garantía hipotecaria, procurando ampliar las fuentes de financiación a disposición de los agentes económicos. Esta disposición fue posteriormente desarrollada mediante Real Decreto 926/1998, de 14 mayo, sobre Fondos de Titulización de Activos y Sociedades Gestoras de Fondos de Titulización. Por otra parte, el artículo 53 de la Ley 49/1998, de 30 diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para 1999 permitió al Ministro de Economía y Hacienda conceder avales en garantía de los valores emitidos por fondos de titulización de activos, con el fin de ayudar a la promoción de actividades económicas. Finalmente, el artículo 18 de la nueva Ley de Medidas de Reforma del Sistema Financiero, aprobada en el Congreso el pasado día 31 de octubre, prevé un marco más amplio para la titulización de ciertos créditos hipotecarios.

3. TITULIZACIÓN HIPOTECARIA
Los créditos hipotecarios cuentan con la especial garantía de la hipoteca inmobiliaria, que asegura responde del cumplimiento de las obligaciones asumidas por el prestatario. Además, los créditos hipotecarios se conceden generalmente sobre la base de un ratio de cobertura de alrededor del 80%, lo que supone que el acreedor conserva cierto margen de seguridad para el caso de que descendiera el valor de los inmuebles.

El acreedor, generalmente una institución financiera, está facultado para emitir bonos, cédulas o participaciones hipotecarias, que estarán garantizadas con la cartera de créditos hipotecarios. Según la Ley del Mercado Hipotecario, estos créditos hipotecarios deberán, no obstante, reunir los siguientes caracteres:

· Los créditos deben quedar garantizados por medio de hipoteca de primer rango que grave la totalidad del inmueble;

· El préstamo no puede exceder del setenta por ciento del valor de tasación del bien hipotecado. Excepcionalmente, podrá alcanzar el 80% en la financiación de la construcción, reparación o adquisición de inmuebles de uso residencial;

· Los inmuebles hipotecados deberán someterse a tasación previa por una entidad autorizada.

El titular de los valores no corre con los riesgos derivados de impago. De hecho, la institución financiera mostrará la cartera de créditos y los valores emitidos en sus estados financieros.

Las participaciones hipotecarias pueden, no obstante, ser suscritas por un Fondo de Titulización Hipotecaria (FTH), que actúe a través de su Sociedad Gestora. contra esos activos, el FTH podrá emitir bonos de titulización hipotecaria, con las mismas características que cualquier otra clase de bonos (es decir, incluyendo el devengo de interés y amortización). Los FTH por tanto, transforman las carteras de las instituciones financieras en valores homogéneos, susceptibles de negociación en mercados secundarios.

Este proceso de titulización de activos con garantía hipotecaria fuera de balance se somete a las especiales disposiciones de la Ley 19/1992, de 7 julio, sobre Fondos de Inversión Hipotecaria Inmobiliaria y Sociedades y Fondos de Inversión Inmobiliaria. La ley define los FTH como patrimonios separados, sin personalidad jurídica, cuyo objeto es la inversión en participaciones hipotecarias, y que pueden emitir bonos de titulización hipotecaria en la cuantía y bajo las condiciones financieras que permitan que el valor neto del fondo sea nulo.

Los activos del FTH son las participaciones hipotecarias, es decir, los valores nominativos emitidos por los acreedores pertinentes mediante los cuales se considera a sus titulares como partícipes del crédito hipotecario afectado, total o parcialmente. Los pasivos incluirán los bonos de titulización de activos emitidos con cargo al fondo. Los flujos de caja derivados de principal e interés correspondientes a todos los valores emitidos con cargo al fondo deben corresponderse necesariamente con los generados por la totalidad de las participaciones agrupadas en el fondo, sin más diferencias o desajustes temporales que los derivados de los costes de administración y honorarios por la gestión del fondo, primas de seguros y otros gastos similares.

La constitución del fondo requiere verificación y registro previos en la CNMV. el fondo se constituye mediante escritura pública, que habrá de describir la cartera de participaciones hipotecarias agrupadas en el fondo, así como las características y condiciones financieras de los valores a emitir con cargo al mismo. La escritura describirá igualmente cualesquiera otras normas relativas a las operaciones del fondo.

Los bonos de titulización hipotecaria se someten habitualmente a procesos de evaluación del riesgo por entidades autorizadas de calificación o "rating", y deben cotizar en un mercado secundario español. Dado que los FTH son cerrados, no podrán realizarse nuevas emisiones de bonos de titulización hipotecaria, ni agrupaciones adicionales de participaciones hipotecarias, después de la constitución del fondo. Sin embargo, sí podrán concertarse operaciones de mejora del rango crediticio por cuenta del fondo.

El fondo se liquidará una vez amortizada la totalidad de las participaciones hipotecarias agrupadas en él.

Finalmente, debe destacarse que conforme a la nueva Ley de 31 octubre 2002 sobre Medidas de Reforma del Sistema Financiero, las participaciones hipotecarias que se agrupen en fondos de titulización de activos podrán corresponder ahora a créditos hipotecarios que no reúnan alguno de los requisitos exigidos por la Ley del Mercado Hipotecario, ya señalados. En estos casos, las participaciones hipotecarias se denominarán "certificados de transmisión hipotecaria". Será necesario, sin embargo, un desarrollo normativo adicional que permita la efectiva utilización de estos valores.

4. TITULIZACIÓN DE ACTIVOS DE LA MORATORIA NUCLEAR
La Ley 40/1994, de 30 diciembre, de Ordenación del Sistema Eléctrico Nacional, introdujo un cambio sustancial en el marco legal español. Por una parte, desde un punto de vista regulatorio, la ley establecía la paralización inmediata y definitiva de los proyectos de construcción de varias centrales nucleares en España; de otra parte, desde el punto de vista del marco financiero, se fundaba en los derechos concedidos a los titulares de los proyectos afectados, como compensación por las inversiones realizadas y el coste financiero soportado. La ley básicamente convirtió a los titulares de los proyectos en acreedores de un coste específico a incluir en la factura girada al usuario final por un plazo de 25 años, permitiendo la transmisión de los créditos a terceros y, en particular, a fondos de titulización, en especial al Fondo de Titulización de Activos de la Moratoria Nuclear.

5. TITULIZACIÓN DE CRÉDITOS SIN GARANTÍA HIPOTECARIA
Los créditos y préstamos comerciales sin garantía hipotecaria (incluidos los derivados de operaciones de arrendamiento financiero) fueron objeto de titulización sólo desde la aprobación del Real Decreto 926/1998, de 14 de mayo, sobre Fondos de Titulización de Activos y sociedades Gestoras de Fondos de Titulización (RDFTA). Esta norma amplía el ámbito de los activos susceptibles de agrupación y cesión a un fondo de titulización. En efecto, de acuerdo con el art. 2 RDFTA, los siguientes activos podrán ser cedidos al fondo:

· Derechos de crédito (por ejemplo, créditos comerciales) que figuren entre los activos de la entidad originante.

· Derechos de crédito futuros, siempre que consistan en rentas o recibos de importe conocido o estimado, cuando la transferencia total de su titularidad se pruebe de forma irrefutable mediante un contrato (incluyendo el derecho del concesionario de autopistas a la percepción de las tarifas por peajes).

Determinadas disposiciones específicas tienen por objeto garantizar la solidez financiera de los valores emitidos con cargo al fondo. El RDFTA requiere que la entidad originante tenga disponibles, al menos los estados financieros auditados de los últimos tres años, con opinión favorable en el último de ellos, salvo autorización de la CNMV (por ejemplo, para sociedades de reciente constitución). La entidad originante deberá igualmente remitir sus cuentas a la CNMV, con independencia de su obligación general de depositarlas en el Registro Mercantil. Los estados financieros deberán incluir información relativa a los derechos de crédito futuros que puedan afectar al ejercicio correspondiente.

Respecto a los activos cedidos al fondo, el RDFTA requiere que la cesión sea total e incondicional, para todo el plazo restante hasta el vencimiento. La entidad originante no podrá garantizar el buen fin de la operación. En todo caso, la cesión deberá acreditarse convenientemente por medio del contrato oportuno. Finalmente, respecto de los fondos abiertos, la Sociedad Gestora deberá remitir ciertos documentos e informaciones a la CNMV en cada una de las sucesivas cesiones de activos.




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Aun estoy leyendomelo a ver si fijo conceptos.


.............................. .............¿podrán querellarse penalmente los inversores que han comprado titulizaciones contra el emisor de esas titulizaciones, si descubren la TOMADURA DE PELO (tasaciones supermegainfladas, valores de préstamo concedidos de hasta el 120% -por encima del 100% de una tasación ya de por sí superinflada) de que han sido objeta cuando empiecen a producirse impagos masivos?

Saludos.


Responder Citando
  #10  
Antiguo 19-nov-2007, 21:34
cuestaabajo cuestaabajo está desconectado
Burbujista abducido
 
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Iniciado por sephon Ver Mensaje
El tema es que, por lo que ha llegado a mis oidos (y que ahora entiendo mucho mejor gracias a este hilo), muchas participaciones hipotecarias que se negocian entre bancos (el tipico banco aleman que "compra" hipotecas españolas) SI que incluyen pactos de recompra. Sujetos claro a que se cumplan ciertos requisitos como un elevado numero de impagos, que se rebaje el rating o que las tasaciones se demuestren incorrectas. Cabria pues la posiblidad que el FTH se liquide anticipadamente y que algunos prestamos hipotecarios cedidos vuelvan a los balances del generador en el peor de los momentos?

Ojalá fuera así. Lo que pasa es que los bancos habrán seleccionado las mejores hipotecas para esas titulaciones y, en caso de apuro, supongo que recurrirán a la vía judicial.

Iniciado por CHARLIE Ver Mensaje
.............................. .............¿podrán querellarse penalmente los inversores que han comprado titulizaciones contra el emisor de esas titulizaciones, si descubren la TOMADURA DE PELO (tasaciones supermegainfladas, valores de préstamo concedidos de hasta el 120% -por encima del 100% de una tasación ya de por sí superinflada) de que han sido objeta cuando empiecen a producirse impagos masivos?

Claro. Pero es difícil de demostrar, cuesta tiempo y dinero, no les va a servir para recuperar lo perdido y puede ser imposible de llevar a la práctica si los inversores son de otros países y no tienen suficientes medios.

Al final resulta que las titulaciones de hipotecas referenciadas al euribor no han sido muy buena inversión. Con el euribor bajando, la bolsa era mejor alternativa. Con el euribor subiendo se corre el riesgo de perder la inversión por impago. No se pueden vender a precios razonables por culpa de la crisis subprime. Y, sin posibilidades de venta, no van a poder esquivar el previsible aumento de la morosidad.

Saludos.


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