http://www.estrelladigital.es/a1.asp?sec=opi&fech=18/05/2007&name=urbaneja
El aterrizaje del inmobiliario
Fernando González Urbaneja
El comportamiento del sector inmobiliario residencial en España durante la última década no tiene nada de anómalo; no era sencillo imaginar lo que iba a ocurrir, pero tampoco es difícil explicar lo que ha ocurrido. Se trata de un caso de libro. El factor determinante ha sido un extraordinario crecimiento de la demanda de vivienda, alentada por una excepcional transformación demográfica, con la inmi gración como actor principal. Tres millones de pagapensiones necesitados de techo han empujado el sector residencial más allá de lo que nunca nadie imaginó. Además cuentan los residentes extranjeros del centro y norte de Europa que vienen a disfrutar de su jubilación y la demanda doméstica de primera y segunda residencia en una sociedad que aprecia la propiedad inmobiliaria y que prefiere ese depósito de valor y ahorro a cualquier plan de pensiones.
Todos esos factores de oferta (sin desdeñar algún otro como el incremento de divorcios y el alargamiento de la esperanza de vida) se han visto alentados, además, por una situación financiera óptima de los potenciales compradores, como consecuencia de un elevado nivel de empleo, de unos tipos de interés mínimos y de un mercado hipotecario maduro y muy eficaz. Así que con una demanda anual de casi un millón de viviendas, la oferta apenas conseguía satisfacerla, incluso con espectaculares aumentos de los precios iniciales de los inmuebles.
No hace falta mucha inteligencia para imaginar que ese proceso tiene un punto de flexión, para estimar que la demanda de viviendas se ajustará a la evolución de la demografía y tenderá a bajar y que los precios seguirán siendo el resultado del cruce de oferta y demanda y que su caída dependerá, en buena medida, de la capacidad de la oferta para interpretar el ritmo de la demanda. Lo difícil es acertar en el cuándo y en el cuánto, pero el proceso está cantado, es irreversible.
El peor de los escenarios sería una drástica caída de la oferta, resultado en buena medida del miedo al futuro de los promotores, de tal manera que al no satisfacer la demanda se mantuvieran unos precios elevados. Menos actividad y más precio, el escenario pésimo, el que imaginan los agoreros, derrotistas, profetas de la desgracia.
El mejor de los escenarios sería el de una moderación de la oferta a rebufo de la caída de la demanda, con un efecto en los precios de descenso en los mercados más saturados y de mantenimiento en los otros. Porque el mercado residencial se descompone en varios mercados, cada uno con su propia lógica.
Los economistas de Morgan Stanley (y los del Banco de España) que han estudiado este mercado aquí y en otros países con pautas semejantes, estiman como probable un aterrizaje razonable del mercado con descenso de la oferta de las 900.000 nuevas viviendas iniciadas el pasado año al entorno de las 600.000. Es una caída importante si la comparamos con la punta del 2006, pero no tanto si lo hacemos con la media de la década. Más de medio millón de nuevas viviendas sigue siendo una cifra potente en una sociedad como la española, en ningún caso una catástrofe.
Pero pudiera producirse el escenario pésimo, poca oferta, poca demanda y precios altos. No parece razonable, los agentes económicos acreditan inteligencia y repulsión al desastre; los empresarios y los consumidores españoles han aprendido a gestionar sus intereses con sentido común, sin impaciencia atolondrada.
