Burbuja.info - Foro de economía > > > La gente se empepitó cuando los tipos estaban al 2 y al 3%, al limite de sus posibili
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  #11  
Antiguo 16-may-2007, 18:42
andres85 andres85 está desconectado
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Despues de leer esta hilo, me ha venido a la cabeza una situación que podria darse facilmente y que dificultaria mucho la venta de pisos por parte de pepitos, os pongo un ejemplo:

Pepito compra piso por 40 mill. (hipoteca de 32 mill. por no ser muy malo)
Pepito no llega con la hipoteca y decide vender pero su piso ya no vale 40, ni siquiera 30 y al final, ahogado hasta el cuello decide vender por 25 mill., antes de vender debe dejar la finca libre de cargas, bien, de donde saca los 7 mill. que le quedan.


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  #12  
Antiguo 16-may-2007, 18:46
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forero_es
 
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Iniciado por Mi_casa_es_tu_casa
En todo lo que has dicho estamos de acuerdo. Especialmente interesante me resulta esta información de tu amigo en Luxemburgo. Muchas gracias.

Mi mujer trabajó 5 años como abogada de garrigues de urbanismo y ahora lo hace en una promotora muy gorda del sur de España y aunque ella es nuncabajista absoluta está empezando a cambiar. Me cuenta la basura que se mueve en la trastienda de los ayuntamientos con la salida de los planes parciales y es de echarse a temblar, hay mucha mierda y muy enquistada. Tambien me comenta que hay nerviosimo, no se vende un carajo ultimamente. Cuando hablamos con este amigo Italiano, que es un coco total, se nos puso el pelo de punta, no lo decía en broma. Vamos en -¡Mei dei, mei dei! Houston


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  #13  
Antiguo 16-may-2007, 20:07
sephon sephon está desconectado
Burbujista obsesivo
 
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Iniciado por viandante
pienso que en ese escenario de caídas de precio, la vida sigue, un paseo por la hemeroteca de "el país", mirando los primeros noventa en el tema de vivienda, hace ver que el mundo no se ha acabado, entre otras cosas porque mientras manejamos el ratón, respiramos, mayormente y relativamente

si algo está sobrevalorado y además es impagable para su "propietario", existe un problema y la solución pasa por:
- venderlo por lo que "le den"
- conseguir más dinero
- o dejarse llevar por el arduo proceso de ejecución hipotecaria.....

..... la elección de una descarta las demás

La situacion a principios de los 90 no es la misma que la de estos momentos. No me cansare de repetirlo.
El que compro en el peor momento de la burbuja de los 80 (osease principios de los 90) vio como la vivienda bajaba de valor, cierto es, pero tambien se vio beneficiado por la inflacion, las subidas de sueldo y la caida de los tipos de interes. El que ha comprado en lo peor de esta burbuja no puede contar con nada de esto, para muchos la hostia va a ser monumental...

De las 3 salidas que planteas, me temo que la ultima va a ser la mas habitual. Poco va a poder dar la gente por un piso si el poder adquisitivo de los españoles sigue bajando y los tipos subiendo. Y los que podrian comprar ahora, los que no compraron antes, van a ser mucho mas precavidos que los que se tiraron alegremente al precipicio durante los ultimos años. Si el vendedor esta ademas en un aprieto no dudaran en aprovechar la ocasion. Muchos vendedores se echaran atras al ver que no hay quien quiera pagar lo que "vale" su piso e intentaran la opcion 2.
Pero seguimos sin salida. De los aumentos de sueldo podemos ir despidiendonos (o utilizando eufemismos de los economistas "flexibilizandonos"). Y quien va a prestar dinero a alguien que tiene ya problemas para pagar sus deudas pendientes? Hemos demostrado una y otra vez que alargar los plazos sirve de poco cuando el plazo de amortizacion supera los 30 años. Pero como muchos no visitan este foro, seguro que mas de un vendedor va intentar todo lo posible por esta via, pasando mas horas en el curro, refinanzando, pidiendo a la familia y exprimiento las tarjetas de credito todo lo posible. Pero al final llegara la opcion 3... La unica opcion para la mayoria de pepitos que a dia de hoy ya se esten ahogando en las deudas...


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  #14  
Antiguo 16-may-2007, 20:28
Relisys Relisys está desconectado
Idealisto
 
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Es lo que dice el autor del post. Mucha gente se ha quedado sin margen de negociacion.

Cuando te encuentras a gente con hipotecas firmadas a 30 años o mas, que les suponen el 50% de unos ingresos mas bien magros (-2500€), sobre un valor de tasacion de mas de un 80% de su vivienda (en muchos casos, intencionadamente sobrevalorada) y que fueron a eso, porque era LO MAXIMO QUE PODIA PAGAR y, amparados en el viejo clasico que nunca muere de 'el gobierno no lo permitira' (que suban los tipos), y te vienen con el 'bauh, sin problemas, renegocio con el banco'. ¿Renegocias que? ¿pagar aun mas años? ¿Una carencia para que sigan subiendo los intereses? ¿Pedir mas dinero? ¿Que cojones vas a negociar si no solo estas sin margen para ello, sino que ademas cada dia que pasa estas mas endeudado?

Desde luego, que la ostia que se vislumbra para un importante sector de los compradores de renta media/baja, a precois de estos ultimos 2-3 años, va a ser antologica...


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  #15  
Antiguo 18-may-2007, 18:09
PobresPepitos PobresPepitos está desconectado
forero_es
 
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Hasta ahora hemos vivido la subida de la burbuja inmobiliaria española. A partir de aquí toca la bajada”, afirma Ricardo Vergés, arquitecto y economista del equilibrio. Según sus cálculos, nuestro país ha vivido no ya una burbuja, sino un antimercado (caso extremo de burbuja donde precios y cantidades de vivienda nueva están en relación directa y no inversa, como indica la ley de la oferta y la demanda) cuyas consecuencias son dramáticas para los diez millones de familias o más hipotecadas entre 1997 y tal vez 2012, que habrán de devolver la friolera de 3,25 billones de euros, de los cuales las entidades apenas han recuperado hoy un cuarto de billón, intereses incluidos.

Vergés lleva años señalando la existencia de una burbuja que ha plasmado gráficamente con datos oficiales, comparándola con la de Francia y EEUU y elaborando una cronología incluida en el informe que presentará el próximo mes de junio en la Universidad de París.

Y bien. “¿Cómo es que hemos llegado tan lejos?”, se pregunta Vergés. Para él, todo empezó en 1997, después de que en Europa se decidiera que un euro equivalía a 166,38 pesetas. “Esto supone un regalo para España”, asegura, “porque propició el retorno de capitales evadidos. De inmediato, el flujo de pasivo se tradujo en un activo de inversión residencial, sobre todo en Madrid y en la costa. Pero el dinero era fuerte y los compradores vigilantes, de forma que los precios se mantuvieron y el ciclo de Maastricht tocó techo en 2001”.

En 2000-2001, pasamos de construir 250.000 viviendas a 550.000 sin apenas subir precios. “Entretanto, bancos y cajas, inmobiliarios y políticos vieron que había una demanda formidable sin que nadie se lo esperara (también de inversión extranjera) e hicieron acopio de suelo”. En el año 2001 hubo un bajón y se construyeron solamente 500.000 unidades. Es decir, ya estábamos de vuelta del ciclo de Maastricht.

Sin embargo, con la entrada en vigor del euro, el 1 de enero de 2002, comenzó a funcionar lo que podríamos llamar la campaña de ‘los precios nunca bajan’ y de ‘no hay burbuja’. “Dicha campaña fue apoyada por estudios econométricos ineficientes -hoy en día desbordados-, por planeamientos urbanísticos delirantes y por estimaciones del patrimonio cuya metodología haría ruborizarse a cualquier especialista del Income and Wealth”, explica este experto.

“Todavía hoy, estos agentes se muestran ansiosos por proceder a las recalificaciones de suelo y recuperar las plusvalías derivadas de todo lo edificable. Mientras tanto, el actual Gobierno no ha desdeñado proseguir este trajín en el interior del país, cuando ya el litoral y la capital dan muestras evidentes de saturación”, añade. A partir de ahí, el ‘ciclo de la Meseta’ se ha acelerado, porque cada pueblo quería su burbuja. Por ejemplo, La Rioja ha pasado de 10 viviendas por 1000 habitantes en 1997 a 16 en 2002 y a 32 en 2006, tanto si se cuentan los proyectos de Arquitectos como si son direcciones de obra de Aparejadores (Fomento). Francia y Estados Unidos no superan las 9. "Ésta es la verdadera causa del endeudamiento actual y futuro de las familias, ya que la deuda hipotecaria computada por el Banco de España, se inicia con el crédito al promotor", añade.

“Ahora, el actual boom iniciado en 2002 ha tocado techo y desde mediados de 2006, está bajando a gran velocidad”, asegura Vergés, que continúa preguntándose lo mismo que en Europa ¿de dónde ha salido tanto dinero? Ésta es la gran cuestión que encierra la clave para entender el por qué de esta bajada y también el por qué de la larga despreocupación de la demanda. El resultado de esta exuberancia irracional, que nadie ha querido o sabido evitar, es que las familias tendrán que devolver una deuda hipotecaria desorbitada.

La esclavitud de la deuda

Respecto al famoso ‘efecto riqueza’ inmobiliario que sucesivos ministros de Economía españoles han predicado en estos últimos años, Vergés tiene su propia opinión: “Es un error pretender que somos un país de ricos propietarios, ya que debemos cerca de lo equivalente a lo pagado por las nuevas viviendas producidas desde 1996, si se toman las estimaciones de las Cuentas Nacionales en base 2000”.

El economista prevé que el precio de las viviendas volverá a sus cauces, lo que conlleva un ‘efecto pobreza’ para quienes compraron pisos sobrevalorados. Eso sin contar con el riesgo enunciado en el principio de Merton: “Cuando el valor de un activo es inferior a la deuda, el deudor prefiere devolver el activo antes que la deuda”. Por supuesto, tratándose de euros, debemos negociar garantía con el Banco Central Europeo. “Pero en España no ocurre como en el Reino Unido, donde si no puedes pagar la hipoteca devuelves las llaves”, advierte Ricardo Vergés.

“A partir de ahora, tenemos treinta años por delante para devolver esto, que no se podrá pagar en una generación. En suma, deberá hallarse un equilibrio entre la salvaguarda del poder adquisitivo del euro y la solvencia de las familias”, prevé.

Olivier Blanchard, otro economista, en este caso profesor de un instituto tan prestigioso como el tecnológico de Massachussets (MIT), predijo en The Economist a principios de este año que “España sería la próxima víctima de lo que él llama las depresiones que rotan bajo el euro”. Las consecuencias del pinchazo, según él, serán “salarios negativos y mucho paro”.


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