Realismo

Me gustaría abrir un hilo (debe ser la tercera o cuarta vez) pero no siendo tan burbujista como me gustaría, si no teniendo en cuenta que a lo peor no se produce lo que a todos nos gustaría, una caída brusca y generalizada de los precios durante muchos años.

Habría que diferenciar el tipo de vivienda. Que nadie espere que en el centro de una gran ciudad se produzca una bajada importante porque a la mínima lo comprará alguien para mejorar, o porque quiere vivir cerca de los padres, porque "el lo vale", o para invertir a muy largo plazo. Incluso podría haber diferentes subidas dependiendo de la cotización del lugar. Hay que tener en cuenta que hay mucho billete de 500 por ahí suelto y mucho comprador potencial.

Por el contrario las hezs de pisos o casas en el trastero del mundo podrían sufrir tranquilamente caídas del 100%, 200%, 300%.... que no pueden competir de otra manera y ni dios quiere. Entre medias tenemos un abanico que podría oscilar con bajadas entre el 30% y el 100%. Siempre dependiendo de la zona y del tipo de piso.

Otra inquietud que tengo es que desaparezca una gran parte de la oferta particular, unos porque sólo vendían aprovechando el tirón, otros porque pagaron mucho más, y otros porque se negarán rotundamente a según ellos, malvenderlo.

Pero lo que más me preocupa es que la mayoría de la gente (incluidos muchos burbujistas), una rebaja de un 30% les parece una grandísima oportunidad. Y estemos unos años de false-bottom y miniburbujas, lo que a la larga podría tender a normalizar los precios al alza.

vagabundo dijo:

Me gustaría abrir un hilo (debe ser la tercera o cuarta vez) pero no siendo tan burbujista como me gustaría, si no teniendo en cuenta que a lo peor no se produce lo que a todos nos gustaría, una caída brusca y generalizada de los precios durante muchos años.

Habría que diferenciar el tipo de vivienda. Que nadie espere que en el centro de una gran ciudad se produzca una bajada importante porque a la mínima lo comprará alguien para mejorar, o porque quiere vivir cerca de los padres, porque "el lo vale", o para invertir a muy largo plazo. Incluso podría haber diferentes subidas dependiendo de la cotización del lugar. Hay que tener en cuenta que hay mucho billete de 500 por ahí suelto y mucho comprador potencial.

Por el contrario las hezs de pisos o casas en el trastero del mundo podrían sufrir tranquilamente caídas del 100%, 200%, 300%.... que no pueden competir de otra manera y ni dios quiere. Entre medias tenemos un abanico que podría oscilar con bajadas entre el 30% y el 100%. Siempre dependiendo de la zona y del tipo de piso.

Otra inquietud que tengo es que desaparezca una gran parte de la oferta particular, unos porque sólo vendían aprovechando el tirón, otros porque pagaron mucho más, y otros porque se negarán rotundamente a según ellos, malvenderlo.

Pero lo que más me preocupa es que la mayoría de la gente (incluidos muchos burbujistas), una rebaja de un 30% les parece una grandísima oportunidad. Y estemos unos años de false-bottom y miniburbujas, lo que a la larga podría tender a normalizar los precios al alza.

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El centro de la ciudad siempre será una gran inversión, abarcas más mercado ya que además de que puedes alquilar o vender a gente de pasta siempre te quedará la opción de reconvertirlo en oficina, en zonas centricas de Barcelona es dificil encontrar oficinas medianamente grandes (200/300 m2.) por menos de 6000€ al mes, así que como tengas varios pisos en el centro vives como un rey. Donde trabajaba antes, en zona Diagonal con Rambla Cataluña eramos unos 25 empleados en un espacio de unos 200m2, 6000€ cada mes, el dueño tenia todo el edificio con 2 oficinas por planta (cinco plantas sino recuerdo mal) así que calculad lo que se sacaba, una burrada y media.
Sobre tu inquietud pues la verdad es que al principio costará un poco que la mentalidad cambie y más viniendo de un mercado alcista, pero con los años todo volverá a su sitio. Además ten en cuenta que no es tanta gente la que ha comprado a precios desorbitados, habrá de todo, además por mucho que no quieras malvenderlo probablemente el propietario finalmente se dé cuenta de que cada mes que pase ese dinero le podría estar dando más rentabilidad que teniendolo en un montón de tochos, pagando IBI, comunidad y sufriendo dolores de cabeza y estrés por no bajar un 20%. Y los que compraron caro venderan igual porque no solo bajará su vivienda sino que también las demás, así que si quiere vender para irse a otra es mejor que bajen un 30% que no que suban otro 30% ¿no? Además siempre queda la posibilidad para los endeudados a irse a un piso peor situado o más pequeño para poder rebajar su hipoteca, y con bajadas se benefician de eso también.

vagabundo dijo:

Por el contrario las hezs de pisos o casas en el trastero del mundo podrían sufrir tranquilamente caídas del 100%, 200%, 300%.... que no pueden competir de otra manera y ni dios quiere. Entre medias tenemos un abanico que podría oscilar con bajadas entre el 30% y el 100%. Siempre dependiendo de la zona y del tipo de piso.

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Pregunto sin malicia y sólo para aclararme: ¿a qué te refieres con bajadas del 100%, 200% o 300%? ¿No es la bajada máxima un 100%? (más de eso yo interpreto que sería pagar para que se lo quedaran y eso ya me parece demasiado).

malpes dijo:

Pregunto sin malicia y sólo para aclararme: ¿a qué te refieres con bajadas del 100%, 200% o 300%? ¿No es la bajada máxima un 100%? (más de eso yo interpreto que sería pagar para que se lo quedaran y eso ya me parece demasiado).

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jajajaja, tienes razón, me he liado con los porcentajes. lo correcto sería decir (100/200)% , (100/300)%. Quiero decir que si una casa subió un 200%, para volver a su valor inicial su precio cae un 50%, (no un 200%).

En fin, no quiero tampoco perderme en especulaciones de precios, básicamente lo que quería decir es que la vivienda podrá bajar de una forma brutal en muchos sitios, pero tambien en otros hacerlo de una forma moderada o no bajar, incluso podría subir. Que nadie se haga ilusiones con un pisazo en el centro por 30 millones por mucha crisis que haya. Porque siempre habrá otro que lo compre más caro (para vivir).

vagabundo dijo:

Me gustaría abrir un hilo (debe ser la tercera o cuarta vez) pero no siendo tan burbujista como me gustaría, si no teniendo en cuenta que a lo peor no se produce lo que a todos nos gustaría, una caída brusca y generalizada de los precios durante muchos años.

Habría que diferenciar el tipo de vivienda. Que nadie espere que en el centro de una gran ciudad se produzca una bajada importante porque a la mínima lo comprará alguien para mejorar, o porque quiere vivir cerca de los padres, porque "el lo vale", o para invertir a muy largo plazo. Incluso podría haber diferentes subidas dependiendo de la cotización del lugar. Hay que tener en cuenta que hay mucho billete de 500 por ahí suelto y mucho comprador potencial.

Por el contrario las hezs de pisos o casas en el trastero del mundo podrían sufrir tranquilamente caídas del 100%, 200%, 300%.... que no pueden competir de otra manera y ni dios quiere. Entre medias tenemos un abanico que podría oscilar con bajadas entre el 30% y el 100%. Siempre dependiendo de la zona y del tipo de piso.

Otra inquietud que tengo es que desaparezca una gran parte de la oferta particular, unos porque sólo vendían aprovechando el tirón, otros porque pagaron mucho más, y otros porque se negarán rotundamente a según ellos, malvenderlo.

Pero lo que más me preocupa es que la mayoría de la gente (incluidos muchos burbujistas), una rebaja de un 30% les parece una grandísima oportunidad. Y estemos unos años de false-bottom y miniburbujas, lo que a la larga podría tender a normalizar los precios al alza.

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Una caída del 300 % supone que te regalan el piso y encima te dan 2 veces su valor en dinero. ¡ A ver si repasamos esas matemáticas !
Efectivamente no se esperan bajadas del 100 %, 200 % 300 %

vagabundo dijo:

jajajaja, tienes razón, me he liado con los porcentajes. lo correcto sería decir (100/200)% , (100/300)%. Quiero decir que si una casa subió un 200%, para volver a su valor inicial su precio cae un 50%, (no un 200%).

En fin, no quiero tampoco perderme en especulaciones de precios, básicamente lo que quería decir es que la vivienda podrá bajar de una forma brutal en muchos sitios, pero tambien en otros hacerlo de una forma moderada o no bajar, incluso podría subir. Que nadie se haga ilusiones con un pisazo en el centro por 30 millones por mucha crisis que haya. Porque siempre habrá otro que lo compre más caro (para vivir).

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Yo más bien diría que nadie se haga ilusiones de que su "pisazo" (ahora a 100 m2 le llaman pisazo, cuando yo era pequeño le llamaban "pisito") en el centro de una ciudad española siga manteniendo ese valor dentro de 15 años.
Porque los centros de las ciudades españolas son de los más congestionados, contaminados, ruidosos, sucios, inseguros, incómodos etc ... de Europa. Que el m2 de piso viejo en el centro de Madrid ó Barcelona esté más caro que el m2 en Manhattan es una exhuberancia irracional temporal.

Me temo que tendre que abrir un hilo para explicar el tema de una vez por todas.
Lo que no va a bajar mucho, quiza, sea la vivienda nueva en Madrid centro, pero comentare lo que paso (y sigue pasando) en Tokyo. Lo unico que se vendia era vivienda nueva. La vivienda de segunda mano, se comenzo a vender barata. Tan barata, que a algunos les interesaba comprar el bloque entero para tumbarlo y hacer vivienda nueva. Y al hacer vivienda nueva, la de segunda mano volvia a bajar de precio. Gente que se gasto 100 millones, ahora vive en pisos de 50. Bajon del 50% .

Anyadire ademas, que con los precios a la baja, ningun especulador invertira en el mercado hasta no asegurarse que no va a bajar mas. Por supuesto que alguno metera la pata. Y los que quieren algo para vivir... algunos compraran, otros esperaran.
El que hoy no se puede empepitar por 60 millones, con el pais en crisis tampoco se podra empepitar por 40.

alarife dijo:

Que el m2 de piso viejo en el centro de Madrid ó Barcelona esté más caro que el m2 en Manhattan es una exhuberancia irracional temporal.

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De hecho los centros de Madrid y Barcelona son decadentes. Quitando los edificios de oficinas, lo demás son pisos algunos de +50 años, insalubres, a menudo poblados por ralea, pensiones de mala muerte, pisos patera, puterío como en la calle Montera de Madrid, etc...

Los pisos en el centro de Madrid son en general una hez pinchada en un palo. Mejor que los tiren y hagan nuevos.

Una de las pocas cosas medio decentes que tenemos en España es el transporte público y las carreteras en torno a las grandes ciudades, por supuesto no siempre, pero a menudo. A menos de una hora de distancia de los centros neurálgicos de Madrid, Barcelona, Valencia, etc. hay muuucha superficie y actualmente muuuuucha oferta. Lo normal sería que la mayor parte de esta oferta cayera de forma estrepitosa.

En Japón, barrios como Ginza, Roppongi, Shinjuku, Omotesando... se salvaron bastante de la quema y algunos incluso volvieron a subir ya hace tiempo. Esto sería el equivalente a vivir en la Castellana, en Serrano o en Passeig de Gràcia (tal vez, no estoy seguro de que sea lo más caro). Personalmente, me conformo con poder vivir a una media hora de mi puesto de trabajo más o menos y sin muchas estrecheces. Si no puede ser en el Paseo de la Castellana, tampoco es para tanto.

vagabundo dijo:

Que nadie espere que en el centro de una gran ciudad se produzca una bajada importante porque a la mínima lo comprará alguien para mejorar, o porque quiere vivir cerca de los padres, porque "el lo vale", o para invertir a muy largo plazo. Incluso podría haber diferentes subidas dependiendo de la cotización del lugar. Hay que tener en cuenta que hay mucho billete de 500 por ahí suelto y mucho comprador potencial.

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Me sorprende el argumento, y entiendo que es un supuesto, pero me suena al "suelo" del precio, al manido "alguien lo comprará, porque siempre hay demanda". Tal como yo lo veo:
1. El precio de las zonas buenas depende del de las zonas malas. Este mercado, además de estar fuertemente apalancado y depender de forma salvaje de las espectativas, funciona en una "escalera de propiedad".
2. El precio en zona buena es tan elevado que incluso el avezado inversor debe apalancarse. El apalancamiento solamente se va a permitir por parte del financiador si hay buenas perspectivas de revalorización, y eso no se va a dar en un mercado bajista. Podrán comprar en zona buena, perdiendo, solamente los que tengan una buena cantidad de efectivo, y no creo que les resulte interesante.
3. Comparando el precio con el resto del mundo, las zonas buenas están también enormemente sobrevaloradas, aunque menos que la periferia.

vagabundo dijo:

jajajaja, tienes razón, me he liado con los porcentajes. lo correcto sería decir (100/200)% , (100/300)%. Quiero decir que si una casa subió un 200%, para volver a su valor inicial su precio cae un 50%, (no un 200%).

En fin, no quiero tampoco perderme en especulaciones de precios, básicamente lo que quería decir es que la vivienda podrá bajar de una forma brutal en muchos sitios, pero tambien en otros hacerlo de una forma moderada o no bajar, incluso podría subir. Que nadie se haga ilusiones con un pisazo en el centro por 30 millones por mucha crisis que haya. Porque siempre habrá otro que lo compre más caro (para vivir).

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No creo que nadie busque pisazos en el centro de una gran cuidad por 30 millones, sino que unos de los grandes problemas que ha traido la burbuja ha sido la equiparacion (en cuanto a precios) de todas las zonas de un area metropolitana, si eres de Barcelona sabras que no difiere tanto (algo si) de por ejemplo un piso en el barrio de Sagarda Familia, Sants, o la parte mas cutre de Les Corts con un piso en Hospitalet en un barrio de hez y eso no se sostiene por ningun sitio...

Donde se podrán apreciar bajadas significativas serán en aquellos pisos que tienen poco o ningún valor: es decir, zulos viejos a reformar por completo y pisos nuevos en pueblos de mala muerte lejos de la capital y mal comunicados. En pueblos a más de 60km de Barcelona, mal comunicados (sin estación de RENFE) los pisos de 80-90m se rondan los 270-300.000€,una berración que el mercado no tardará mucho en corregir ya que el valor del inmueble por su locaclización no se corresponde con el precio.

Otra historia diferente será lo que ocurra en las grandes capitales. Habrá que estar atentos porque alguna buena oportunidad aparecerá cuando se materialice la resaca hipotecaria, pero mucho me temo que pisos nuevos de 3habitaciones y unos 80m sólo estarán al alcance de parejas con ingresos superiores a los 3600-4000€/mensuales.

Seguiremos atentos a la evolución del mercado

Olvidaos de hipotecaros alegremente por 30 o 40 millones en un mercado bajista. Los bancos no prestan pasta a gran escala en tiempos de crisis, sólo lo hacen cuando las perspectivas son buenas.

En bajadas sólo podrán comprar los que dispongan de mucho efectivo o necesiten una hipoteca ridícula, lo que reduce la demanda solvente a muy poca gente ¿Y quien tiene prisa por comprar cuando los precios bajan? Nadie.