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Los efectos de la desaceleración: el precio del suelo rebaja el techo de la vivienda
A. M. R. / C. C. | 15:14 - 7/05/2007
El chiste fácil de que el precio del suelo está por los suelos todavía es una mentira, a la vista de lo que se cobra aún por un pedazo de terreno en España. Pero si nos creemos la vieja teoría de que las reducciones en este coste adelantan la rebaja final en un inmueble, el enfriamiento del mercado inmobiliario español ya se está convirtiendo en realidad.
Advertencias en forma de estadísticas oficiales que glosan el párrafo anterior ya están llegando. Tomemos la Comunidad de Madrid, donde se compran el 11 por ciento de todas las casas del país -en datos de 2006, cerca de 100.000 casas-.
Los primeros descensos, en 2006
Ya en 2005 el precio del suelo fue dando al cierre de los distintos trimestres señales contradictorias -dos descensos y dos alzas-, pero acabó el año con una ligera subida interanual. La confirmación a los primeros escarceos con el descenso no tuvo lugar hasta el año pasado.
Con el fin del ejercicio, el precio del metro cuadrado de suelo en las ciudades de más de 50.000 habitantes se quedó en 1.022,8 euros, nada menos que un 30,6 por ciento menos que en el año precedente y en el mismo nivel que se pagaba en los primeros meses de 2004.
¿Y qué significa todo esto cuando lo pasamos a la vivienda terminada? Pues que mientras el precio de los pisos subió en toda España un 7,2 por ciento de media en el primer tramo de 2007, en Madrid lo hacía un moderado 4,6 por ciento, la tasa autonómica más baja (si exceptuamos La Rioja, donde creció un 2,6 por ciento) de todo el territorio nacional.
Prudencia y más prudencia
De hecho, ese 7,2 por ciento de incremento -después de más de un 9 por ciento en el dato anterior y una tercera parte de lo que subían las casas al principio de la legislatura- quizás sea igualmente un reflejo de ese recorte del 0,6 por ciento que se recabó en el precio medio del suelo en el conjunto del país.
Sin embargo, el mensaje de todos los implicados en este mercado sigue siendo el mismo: no estamos ante un pinchazo, sino ante una normalización. Dicho más claramente, al mercado de la vivienda en España aún le queda un recorrido muy largo. De hecho, el Gobierno se guarda muy bien de hablar de bajadas de precios en la vivienda final, pero sí lo hace sobre moderaciones más próximas a la de la inflación -ahora, en el entorno del 2,5 por ciento-.
Las empresas constructoras e inmobiliarias tampoco temen un ajuste brusco -demasiado tienen con los sustos de estos días en la Bolsa- y miran hacia otras oportunidades.
Sí, porque las oportunidades no han desaparecido. Quedémonos de nuevo en Madrid. De acuerdo que en las grandes ciudades el agotamiento ha llevado a que el precio del suelo se contraiga. ¿Y qué pasa en las pequeñas? Todo lo contrario. El ejemplo más espectacular podría ser el de los ayuntamientos pequeños con aspiraciones -entre 5.000 y 10.000 habitantes-, donde el suelo se encareció un 126 por ciento el año pasado.
El mapa de las oportunidades
Y salgamos de Madrid, que no es puente y no hay atascos. Entre las ciudades grandes -de más de 50.000 habitantes- hay zonas con síntomas de cansancio -en Almería bajó el precio del suelo un 13,4 por ciento; y en Guadalajara, al abrigo de la capital, un 12,9 por ciento-, pero también las hay con una salud -al menos, desde el punto de vista de negocio- envidiable.
Son los casos de Sevilla (45,9 por ciento de aumento), Cádiz (72,4 por ciento), Málaga (31,7), Alicante (28,7) o Valladolid (36,2). En todas estas provincias se da la misma circunstancia: coinciden varios municipios grandes que sirven de satélite a sus saturadas capitales.
Los patrones son los patrones, y tal como sucede con Madrid, los pequeños núcleos urbanos cercanos a la capital -pero no de la Comunidad- cosechan incrementos en el precio del suelo de importancia.
El suelo, con todo, no es el único parámetro (aunque sea tan importante en el cómputo general) a la hora de decidir hasta qué punto se ha cansado la vivienda de generar riqueza.
Las preferidas: Valencia, Cantabria y Asturias
Aguirre Newman no ve tanto fantasma como el precedente de Estados Unidos y los últimos datos podrían hacer pensar e incluso se atreve a decir que cualquier capital de provincia puede convertirse en una oportunidad.
Como siempre, existen las preferidas por lo que ya han pasado y lo que podrían recorrer todavía: se trata de Valencia, Cantabria y Asturias. "Hay mucha demanda de suelo en estas dos últimas provincias por parte de fondos inmobiliarios", puntualiza Nuria Béjar, socia de la empresa.
La Costa del Sol, en este panorama halagüeño, se encuentra en una situación de parálisis, a la espera de que pasen los efectos de los escándalos urbanísticos. En esta zona se podría aplicar aquello de que todo lo que está en crisis es un negocio para el futuro... Sólo hace falta tener el valor de arriesgarse.
Las inmobiliarias esperan buenos resultados
¿Y el resto del país? Adolfo Ramírez-Escudero, consejero director general de Capital Markets de Richard Ellis, advierte de que "se están endureciendo las condiciones de financiación de suelo con planeamiento y esto provoca que se alarguen los plazos de ventas, sobre todo, el de costa y especialmente en los productos cuyo precio de la vivienda pasa de 300.000 euros".
Esto en lo que respecta a un tipo de inmueble con claras características de segunda residencia. Las complicaciones para las viviendas urbanas -que se relacionan más con el primer hogar- se aparecen con precios algo más elevados: a partir de los 450.000 euros.
Y todo ello, en un entorno en el que las inmobiliarias aún esperan resultados más que brillantes a lo largo de 2007. Sólo un dato, para terminar con lo que empezamos -el suelo-: la mayoría de las empresas medianas disponen aún de una cartera de cinco o seis millones de metros en terrenos. Lo que hace pensar que la caída de la primera ficha de una hipotética crisis inmobiliaria está lejos de caer... si es que cae.
