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¿Ha pasado lo peor de la crisis inmobiliaria de EEUU?
Con la 'burbuja' inmobiliaria española en el punto de mira de los inversores internacionales, en EEUU todavía no está claro que el sector haya tocado fondo.
J.A. Aguilera - Finanzas.com
07/05/2007 (15:21h.)
La implosión de Astroc ha dirigido los focos de los medios internacionales hacia España, y en este momento podemos asegurar que si alguien no sabía de la existencia de una “burbuja inmobiliaria” en nuestro país, seguro que ya está enterado.
Durante la semana hemos leído y escuchado opiniones de todo tipo sobre las posibles consecuencias de esta burbuja en nuestro país; desde las apocalípticas, pasando por las catastrofistas a las pesimistas a secas. Incluso los más optimistas reconocen que a la economía española le faltan tejido industrial y vocación innovadora, y que la dependencia de la relación simbiótica entre construcción y turismo nos va a pasar factura en los próximos años.
LA BURBUJA INMOBILIARIA EN EEUU
No voy a hablar de Astroc y tampoco de nuestra burbuja, porque entiendo que es ya materia en la que ustedes han tenido tiempo de doctorarse, sino de otro país del que todo el mundo sabe que también hay una burbuja inmobiliaria: EEUU.
Como quiera que el proceso en EEUU está más avanzado que aquí, y salvando desde luego la distancia que separa a ambos mercados, es posible que podamos sacar alguna conclusión interesante.
Las ventas de viviendas nuevas tuvieron el punto de inflexión en el segundo trimestre de 2005, y a partir de entonces los inventarios empezaron a aumentar. Actualmente, incluyendo también las viviendas de segunda mano, los inventarios están en máximos históricos.
Desde el punto de vista de la oferta, uno de los problemas para el sector es que el ciclo de producción es largo, y una vez iniciados los proyectos los incentivos para terminarlos a pesar de la mala situación económica, continúan añadiendo oferta al mercado.
Desgraciadamente no es la única fuente de oferta previsible. En los últimos años la proporción sobre la demanda del segmento más especulativo del mercado ha ido aumentando, de modo que en las regiones donde este proceso ha sido más significativo- Florida, California, Pkoenix y Las Vegas – es donde las caídas de precios han sido más importantes y donde los inventarios son mayores. Sin duda es una fuente de oferta potencial nada desdeñable en los próximos años.
Otra fuente de oferta potencial son los impagados que a medida que se endurecen las condiciones financieras corren el riesgo de ir a engrosar las listas de viviendas adjudicadas.
Como puede verse en el gráfico adjunto, el aumento del porcentaje de impagados no sólo afecta al segmento de baja calidad del mercado hipotecario (subprime) – en oscuro, escala derecha- sino que es un fenómeno que afecta especialmente a las hipotecas a tipo variable, y que según estimaciones de “First American CoreLogic” puede poner en el mercado 500 mil viviendas en los próximos dos años.
El problema es que todas estas viviendas se incorporan al mercado en un momento en el que no sólo los inventarios están en máximos históricos, sino que la demanda marginal disminuye rápidamente.
FACTORES QUE AFECTAN A LA DEMANDA
Los factores que han contribuido a que la demanda de viviendas creciera con tanta fuerza en los últimos años, aumentando el porcentaje de propietarios hasta el 69% - 5 puntos en los últimos 10 años- , dinero barato y prácticas crediticias laxas, altas valoraciones y en definitiva sentimiento alcista, en el fondo no han hecho más que desplazar la demanda futura hacia el presente, anticipando el acceso a la vivienda a mucha gente que no estaba cualificada para ello.
A diferencia de lo que ocurre en los mercados financieros, los ajustes de precios en la vivienda llevan más tiempo, porque el mercado es mucho menos líquido. Lo habitual es que los compradores “desaparezcan” y el numero de transacciones disminuya considerablemente antes de que los vendedores sean plenamente conscientes de que sus precios de oferta están fuera de mercado. El hecho de que la temporada de ventas de primavera haya empezado floja en EEUU es un síntoma de que podemos estar entrando en esta fase, previa al ajuste a la baja de los precios.
Para terminar con los factores que afectan a la demanda, debemos tener en cuenta también que todas las innovaciones desde el punto de vista de la financiación que han apoyado en mercado alcista, no van a facilitar las cosas ahora.
De hecho, las condiciones de crédito ya están endureciéndose y las valoraciones ajustándose a la baja, afectando negativamente a otra importante fuente de demanda de vivienda, que son los compradores que “cambian a mejor”, que ahora van a tener más difícil encontrar comprador para su vivienda actual.
Los efectos sobre el resto de la actividad económica ya se empiezan a notar. El gráfico siguiente es especialmente impactante porque recoge el porcentaje sobre el PIB nominal que representa el importe de los préstamos hipotecarios que los propietarios han conseguido “extraer” del valor de sus viviendas. En los últimos años ha llegado a representar una contribución positiva al PIB nominal del 2%, y que según los datos más recientes es ahora del –1,8%.
Para aquellos que no estén muy convencidos de que también existe un nexo de unión entre el buen comportamiento de los resultados empresariales y el mercado inmobiliario, sólo hace falta recordar que las empresas venden porque los consumidores consumen. Cualquier factor que afecte negativamente al consumo terminará por afectar a los resultados empresariales y por desgracia a los niveles de empleo, empeorando todavía más las cosas.
La conclusión por tanto es que el proceso de ajuste no ha terminado todavía, y la mayor parte de los efectos de la caída en la actividad del sector inmobiliario en EEUU todavía no se han sentido plenamente en el conjunto de la economía americana. En mi opinión, cuando estos efectos sean visibles en la evolución del mercado laboral (el último dato de empleo estuvo ya por debajo de lo esperado), la Reserva Federal no tendrá más remedio que empezar a bajar los tipos de interés.
