Lalo
Madmaxista
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He visto un post en el loquo que me ha parecido muy interesante. Aquí se habla también de los datos interanuales del Ministerio de Vivienda y la evolución desde el pasado trimestre, que también sale en el periódico de Catalunya. Allá va:
¡¡¡¡¡¡¡VAYA BOMBAZO!!!!! (ESTO SE HUNDE)
Fecha: Lunes, 30 de abril de 2007 21:24
Os recomiendo que estudieis al bando contrario porque ellos nos tienen mas que estudiados.
Esta es a la conclusión que he llegado después de mantener una fructifera conversación con un antiguo amigo, gerente de 2 sucursales inmobiliarias, el pasado sabado.
El friend en cuestion es un ingeniero tecnico que a mediados del 2002 cerró la pequeña oficina técnica de proyectos que dirigia (preveeo que se embolsaba entorno a 45.0000€ anuales) y se paso al ramo de la intermediación inmobiliaria.
A dia de hoy, ha decidido abandonar el sector inmobiliario y retomar el ejercicio profesional como proyectista. Me explico sus razones al tiempo que me daba su vision sobre la situacion actual de la vivienda, las cuales os resumo a continuación por si a alguien pudieran servirle de orientación:
1. En la intermediación inmobiliaria desde mediados del 2006 cada vez se gana menos dinero, y mes que transcurre mes que va a peor, cada vez se vende menos y lo que se vende te aseguro que se vende con descuentos, ¿los motivos? – Se ha vendido una barbaridad en los últimos años, se vendia todo y hoy en día, sinceramente, no queda demanda real para los precios ofertados actuales.
Escuchame, hay mucha demanda potencial, pero demanda real para el mercado actual es minima, los estudios-analisis mercadotecnicos y de prevision de cualquier promotora o agencia inmobiliaria seria revelan que:
- las parejas mas jóvenes (19 a 26), la mayoria ya han comprado en estos últimos años de euforia arrastrados por el panico de quedarse fuera del mercado por futuros aumentos de precio; una minoria todavía poseen el poder adquisitivo acorde y son demanda real, pero el resto de este grupo esta fuera de mercado y seguira estandolo aun con dtos. Del 20% y Euribor al 4, 25.
- En el grupo de jóvenes de 26 a 34, tres cuartos de lo mismo pero con una gran diferencia, existe mucha menos gente que esta fuera de mercado respecto al gurpo anterior, el problema es que aunque en este grupo si hay bastantes individuos con poder adquisitivo, muchos de ellos pudiendo no han comprado y no van a comprar con dtos. Del 20% porque ya han sabido amoldarse a la situación y solventarla temporalmente (alquiler, alquilan por 1000€ y aun así ahorran, otros pisos compartidos y ahorran, otros a la casa de verano de los papis y ahorran, , ); en este grupo solo comprará una minoria cuando se rebaje el precio el 20% con euribor al 4, 25.
- La inmi gración, la mayoria se limitaran a viviendas de no mas de 320.000€.
- Los inversores en 2º mano y el resto de demandantes sin urgencias o necesidades imperiosas van a esperar viendo los toros desde la barrera.
2. Como en las mías, cualquier ag.inmobiliaria es consciente que las pocas ventas de viviendas de 2ª se estan cerrando con dtos.del 6 al 14% (casos puntuales hasta 24% ) en Maresme, Valles Oriental, Barcelona) . Ahora bien, yo y el resto de inmobiliarias mantenemos en los anuncios los precios de venta sin reflejar dichos descuentos e incluso los aumentamos con los nuevos pisos que nos entran a principios de mes.Sencillamente ningun comprador se ha de enterar que lo que yo le estoy intentando vender hoy esta bajando de precio, porque sino no se lo podre vender hoy. La mayoria de ingresos me provienen hoy en dia de la gestion/asesoramiento por refinanciación.
3. A ninguno de los agentes involucrados en este sector (promotores, constructores, intermediación, medios de información/comunicación, … Administración) les interesa que la potencial demanda se percate de lo que ya esta sucediendo. Te doy una pista, todos los agentes saben que en el 1ºtrim.2007 los pisos se han vendido a precios inferiores a los de final del 2006, incluso del informe del mviv. Se desprende dicho dato, ahora bien, ¿Quién se puede creer que ningun periodista diplomado de este pais se dio cuenta que la verdadera noticia era que los pisos bajaron en el 1ºtrim.2007 y no que el crecimiento en medida interanual habia sido del 7% aprox.?- Ninguno, pero difundiendo la noticia del crecimiento anual se ha intentado aumentar o no reducir la demanda potencial.
4. La estrategia descrita en el punto 3. persigue que se salven de la crisis los promotores, bancos y la administración pero que no quepa ninguna duda que los primeros sacrificados que perderan la partida seran los vendedores particulares de pisos de 2º mano y por extensión muchas agencias inmobiliarias.
Puesto que hasta noviembre 2007 no se va a difundir de forma oficial que el crecimiento INTERANUAL es negativo (y te aseguro que a agosto 2007 ya sera negativo en toda españa) .
Hasta entonces se va a mantener como sea entre el populacho que los pisos no bajan solo crecen menos, lo cual conllevara que la mayoria de los vendedores particulares de 2ª no rebajen mas del 20% al menos hasta noviembre del 2007. Pero llegados a dicha fecha, los promotores saben que todo el mercado demandante habrá recibido la información de bajada interanual y empezaran a aplicar dtos. Ostensibles para captar a la demanda y competir con las VPO y la 2ª mano, soy del ramo y me desvinculo porque se lo que se avecina, las promotoras aplicaran sin pestañear (en cuanto les sea imprescindible) dtos. Minimos del 30%, en ese momento el particular que no halla vendido la viv. De 2ª mano ya no la venderá porque no podrá competir y las agencias de intermediación basadas en 2ª mano se resentiran en gran medida.
5. A por cierto, me dice, si desconfías, preguntale a tu hermano el banquero cuantas hipotecas de particulares han concedido este trimestre. (Yo ya lo sé, les recomiendo ahora que lo averigüen ustedes por su cuenta, yo no quiero influenciarles)
pensad que a una entidad bancaria no le beneficia en nada que un empleado vaya divulgando a los 4 vientos que este trimestre el nº de hipotecas firmadas ha disminuido un, , te puedo avanzar que este trimestre para ellos ha sido lamentable.
Aprovecho para anotar 2 comentarios que me hizo el amigo-inmobiliario
que acabo de recordar:
8. es sintomático el siguiente hecho, antes cuando concertaba las visitas a los pisos, me permitia llegar tarde e incluso a veces cancelar la vista a la pareja con una antelacion de tan solo 5 minutos (no por politica de negociacion, dice, sino porque a veces le era imposible que sus comerciales cumplieran con todas las visitas concertadas), actualmente, son los clientes los que se permiten anular sin practicamente antelacion la visita al piso o incluso no presentarse y no avisar al agente; no en la mayoria de las ocasiónes, claro esta, pero es cuanto menos significativo que esto antes no sucedia y ahora si.
9. me comento que el grave error del vendedor de 2ª mano es que no es consciente que en el 2003 (por ejemplo) salia un piso a la venta y existian 4 o 5 pisos de caracteristicas similares en la misma zona en cuanto a medidas, dependencias, antigüedad, , , pero es que hoy la situacion ha cambiado drasticamente, cuando sale un piso a la venta, ya existen, (en algunos casos) de 10 a 12 pisos de similares caracteristicas que compiten con el de dicho vendedor y para mas inri frente a una demanda real que se ha reducido significativamente.
el error va mas alla de lo que parece a 1ª vista porque si es verdad que puede que los 10 o 12 pisos posean un precio de salida similar, pero lo que el recién llegado no asume es que de esos 10 o 12 solo se va a vender el que aplica el máximo dto. en la negociacion personalizada (y que acostumbra a ser por lo general aquel de los 12 que lleva mas tiempo a la venta) .
y cuando al recién captado le dices, si caballero los 12 pisos estan a un precio similar al que usted quiere poner, pero atiendame, el último que vendi de caracteristicas similares a los 12 y al suyo lo vendieron con un 13% de rebaja, te responde bueno, bueno, de momento lo ponemos al mismo precio que esos 12 que luego ya habra tiempo para negociarlo; consecuencia:
todas las gestiones comerciales realizadas por la agencia durante los próximos 6 meses con dicho piso sera tiempo perdido porque no se va a vender hasta que como mínimo aplique ese dto. del 13% .
Finalizo advirtiendome que, ten por seguro que a partir de hoy todas las agencias que subsistan se ganaran hasta el último euro que cobren porque hasta que lo pagas de tu bolsillo no eres consciente del dinero y tiempo improductivo que llegas a perder en gestiones comerciales que no se cierran en venta.
El enlace: http://www.loquo.com/spanish/post/3498472
¡¡¡¡¡¡¡VAYA BOMBAZO!!!!! (ESTO SE HUNDE)
Fecha: Lunes, 30 de abril de 2007 21:24
Os recomiendo que estudieis al bando contrario porque ellos nos tienen mas que estudiados.
Esta es a la conclusión que he llegado después de mantener una fructifera conversación con un antiguo amigo, gerente de 2 sucursales inmobiliarias, el pasado sabado.
El friend en cuestion es un ingeniero tecnico que a mediados del 2002 cerró la pequeña oficina técnica de proyectos que dirigia (preveeo que se embolsaba entorno a 45.0000€ anuales) y se paso al ramo de la intermediación inmobiliaria.
A dia de hoy, ha decidido abandonar el sector inmobiliario y retomar el ejercicio profesional como proyectista. Me explico sus razones al tiempo que me daba su vision sobre la situacion actual de la vivienda, las cuales os resumo a continuación por si a alguien pudieran servirle de orientación:
1. En la intermediación inmobiliaria desde mediados del 2006 cada vez se gana menos dinero, y mes que transcurre mes que va a peor, cada vez se vende menos y lo que se vende te aseguro que se vende con descuentos, ¿los motivos? – Se ha vendido una barbaridad en los últimos años, se vendia todo y hoy en día, sinceramente, no queda demanda real para los precios ofertados actuales.
Escuchame, hay mucha demanda potencial, pero demanda real para el mercado actual es minima, los estudios-analisis mercadotecnicos y de prevision de cualquier promotora o agencia inmobiliaria seria revelan que:
- las parejas mas jóvenes (19 a 26), la mayoria ya han comprado en estos últimos años de euforia arrastrados por el panico de quedarse fuera del mercado por futuros aumentos de precio; una minoria todavía poseen el poder adquisitivo acorde y son demanda real, pero el resto de este grupo esta fuera de mercado y seguira estandolo aun con dtos. Del 20% y Euribor al 4, 25.
- En el grupo de jóvenes de 26 a 34, tres cuartos de lo mismo pero con una gran diferencia, existe mucha menos gente que esta fuera de mercado respecto al gurpo anterior, el problema es que aunque en este grupo si hay bastantes individuos con poder adquisitivo, muchos de ellos pudiendo no han comprado y no van a comprar con dtos. Del 20% porque ya han sabido amoldarse a la situación y solventarla temporalmente (alquiler, alquilan por 1000€ y aun así ahorran, otros pisos compartidos y ahorran, otros a la casa de verano de los papis y ahorran, , ); en este grupo solo comprará una minoria cuando se rebaje el precio el 20% con euribor al 4, 25.
- La inmi gración, la mayoria se limitaran a viviendas de no mas de 320.000€.
- Los inversores en 2º mano y el resto de demandantes sin urgencias o necesidades imperiosas van a esperar viendo los toros desde la barrera.
2. Como en las mías, cualquier ag.inmobiliaria es consciente que las pocas ventas de viviendas de 2ª se estan cerrando con dtos.del 6 al 14% (casos puntuales hasta 24% ) en Maresme, Valles Oriental, Barcelona) . Ahora bien, yo y el resto de inmobiliarias mantenemos en los anuncios los precios de venta sin reflejar dichos descuentos e incluso los aumentamos con los nuevos pisos que nos entran a principios de mes.Sencillamente ningun comprador se ha de enterar que lo que yo le estoy intentando vender hoy esta bajando de precio, porque sino no se lo podre vender hoy. La mayoria de ingresos me provienen hoy en dia de la gestion/asesoramiento por refinanciación.
3. A ninguno de los agentes involucrados en este sector (promotores, constructores, intermediación, medios de información/comunicación, … Administración) les interesa que la potencial demanda se percate de lo que ya esta sucediendo. Te doy una pista, todos los agentes saben que en el 1ºtrim.2007 los pisos se han vendido a precios inferiores a los de final del 2006, incluso del informe del mviv. Se desprende dicho dato, ahora bien, ¿Quién se puede creer que ningun periodista diplomado de este pais se dio cuenta que la verdadera noticia era que los pisos bajaron en el 1ºtrim.2007 y no que el crecimiento en medida interanual habia sido del 7% aprox.?- Ninguno, pero difundiendo la noticia del crecimiento anual se ha intentado aumentar o no reducir la demanda potencial.
4. La estrategia descrita en el punto 3. persigue que se salven de la crisis los promotores, bancos y la administración pero que no quepa ninguna duda que los primeros sacrificados que perderan la partida seran los vendedores particulares de pisos de 2º mano y por extensión muchas agencias inmobiliarias.
Puesto que hasta noviembre 2007 no se va a difundir de forma oficial que el crecimiento INTERANUAL es negativo (y te aseguro que a agosto 2007 ya sera negativo en toda españa) .
Hasta entonces se va a mantener como sea entre el populacho que los pisos no bajan solo crecen menos, lo cual conllevara que la mayoria de los vendedores particulares de 2ª no rebajen mas del 20% al menos hasta noviembre del 2007. Pero llegados a dicha fecha, los promotores saben que todo el mercado demandante habrá recibido la información de bajada interanual y empezaran a aplicar dtos. Ostensibles para captar a la demanda y competir con las VPO y la 2ª mano, soy del ramo y me desvinculo porque se lo que se avecina, las promotoras aplicaran sin pestañear (en cuanto les sea imprescindible) dtos. Minimos del 30%, en ese momento el particular que no halla vendido la viv. De 2ª mano ya no la venderá porque no podrá competir y las agencias de intermediación basadas en 2ª mano se resentiran en gran medida.
5. A por cierto, me dice, si desconfías, preguntale a tu hermano el banquero cuantas hipotecas de particulares han concedido este trimestre. (Yo ya lo sé, les recomiendo ahora que lo averigüen ustedes por su cuenta, yo no quiero influenciarles)
pensad que a una entidad bancaria no le beneficia en nada que un empleado vaya divulgando a los 4 vientos que este trimestre el nº de hipotecas firmadas ha disminuido un, , te puedo avanzar que este trimestre para ellos ha sido lamentable.
Aprovecho para anotar 2 comentarios que me hizo el amigo-inmobiliario
que acabo de recordar:
8. es sintomático el siguiente hecho, antes cuando concertaba las visitas a los pisos, me permitia llegar tarde e incluso a veces cancelar la vista a la pareja con una antelacion de tan solo 5 minutos (no por politica de negociacion, dice, sino porque a veces le era imposible que sus comerciales cumplieran con todas las visitas concertadas), actualmente, son los clientes los que se permiten anular sin practicamente antelacion la visita al piso o incluso no presentarse y no avisar al agente; no en la mayoria de las ocasiónes, claro esta, pero es cuanto menos significativo que esto antes no sucedia y ahora si.
9. me comento que el grave error del vendedor de 2ª mano es que no es consciente que en el 2003 (por ejemplo) salia un piso a la venta y existian 4 o 5 pisos de caracteristicas similares en la misma zona en cuanto a medidas, dependencias, antigüedad, , , pero es que hoy la situacion ha cambiado drasticamente, cuando sale un piso a la venta, ya existen, (en algunos casos) de 10 a 12 pisos de similares caracteristicas que compiten con el de dicho vendedor y para mas inri frente a una demanda real que se ha reducido significativamente.
el error va mas alla de lo que parece a 1ª vista porque si es verdad que puede que los 10 o 12 pisos posean un precio de salida similar, pero lo que el recién llegado no asume es que de esos 10 o 12 solo se va a vender el que aplica el máximo dto. en la negociacion personalizada (y que acostumbra a ser por lo general aquel de los 12 que lleva mas tiempo a la venta) .
y cuando al recién captado le dices, si caballero los 12 pisos estan a un precio similar al que usted quiere poner, pero atiendame, el último que vendi de caracteristicas similares a los 12 y al suyo lo vendieron con un 13% de rebaja, te responde bueno, bueno, de momento lo ponemos al mismo precio que esos 12 que luego ya habra tiempo para negociarlo; consecuencia:
todas las gestiones comerciales realizadas por la agencia durante los próximos 6 meses con dicho piso sera tiempo perdido porque no se va a vender hasta que como mínimo aplique ese dto. del 13% .
Finalizo advirtiendome que, ten por seguro que a partir de hoy todas las agencias que subsistan se ganaran hasta el último euro que cobren porque hasta que lo pagas de tu bolsillo no eres consciente del dinero y tiempo improductivo que llegas a perder en gestiones comerciales que no se cierran en venta.
El enlace: http://www.loquo.com/spanish/post/3498472
