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¿Hipotecas a 100 años?
1. • La contratación de un crédito hipotecario a tan largo plazo no tiene justificación económica
GONZALO Bernardos*
La compra de una vivienda mediante la contratación de una hipoteca a 100 años implicaría para una familia vivir de alquiler sin saberlo. La explicación a esta frase la proporcionan las leyes financieras que determinan el cálculo a lo largo de la vida de un préstamo de los dos componentes de la cuota hipotecaria: intereses y amortización (capital devuelto).
En la mayoría de los préstamos hipotecarios, la cuota no varía; en cambio, sí lo hacen sustancialmente el importe mensual de los intereses sufragados y el capital amortizado. Así, durante los primeros años de un préstamo de elevada duración temporal, el prestatario prácticamente solo paga intereses. Pero en los últimos, casi toda la cuota es amortización de capital. Esto supone que si una familia contratara una hipoteca a 100 años para adquirir una vivienda, después del pago de las cuotas durante 50 años, la cantidad adeudada a la entidad financiera prácticamente sería la misma que el importe que se tomó prestado. Dicho desde una perspectiva económica, el principal propietario de la vivienda seguiría siendo el banco o caja que concedió el préstamo. Por tanto, podemos interpretar que, a pesar de pagar mensualmente la hipoteca, la familia habría estado prácticamente toda una vida viviendo de alquiler, pensado que lo hacía en propiedad.
UN EJEMPLO nos permitirá observar claramente la anterior situación. Una familia que se endeudara a 100 años por un importe de 300.000 euros, a un tipo de interés del 4,5%, habría amortizado, después de 50 años de pagar hipoteca, únicamente 28.713,92 euros. Es decir, en teoría solo sería totalmente propietaria del 9,57% de su piso. Evidentemente, no habría hecho un buen negocio, dado que para conseguir este escaso porcentaje habría tenido que desembolsar la imponente cantidad de 682.647,6 euros.
No obstante, la mayoría de los potenciales demandantes de vivienda no tienen en cuenta su coste total, únicamente les interesa el importe mensual a pagar en concepto de cuota hipotecaria. Por tanto, desde su punto de vista, el aspecto clave, para realizar o desestimar la contratación de una hipoteca a 100 años, es la cuantía en que el alargamiento del plazo de devolución reduce la cuota. Para un elevado número de personas con sentido común, el importe mensual a pagar en una hipoteca a 100 anualidades es la mitad del sufragado en una a 50 años.
Las matemáticas financieras, sin embargo, refutan por completo este mito popular. Un par de ejemplos disiparán cualquier duda. Una hipoteca de 300.000 euros a 100 años, a un tipo de interés del 4,5%, supone una cuota mensual de 1.137,75 euros, aumentando a 1.258,17 y a 1.667,5 si su duración se reduce a 50 y 25 anualidades, respectivamente. Así pues, la extensión de la hipoteca de 50 a 100 años solo supone en este ejemplo un ahorro mensual de 120,42 euros, notablemente inferior al de 629,08 euros (la mitad de la cuota a un siglo) indicado por la mitología popular. Este ahorro sería mayor si el plazo pasara de 25 a 50 años (409,33 euros), pero siempre sería inferior a los 833,54 euros que dictaría el sentido común.
EN UN MARCO donde el tipo de interés es reducido, la contratación de una hipoteca a 100 años tiene escasa justificación económica. No obstante, esta sería nula, si dicho tipo fuera más elevado. Un ejemplo: si la tasa de interés se situara en el 10%, la cuota mensual derivada del pago de una hipoteca a 100 años sería de 2.500,12 euros (para un capital de 300.000); en cambio, dicha cuota, si el endeudamiento fuera a 50 años, subiría a 2.517,32. Es decir, el ahorro mensual solo sería de 17,2 euros. Con el anterior tipo de interés, los comerciales del sistema bancario no tendrían prácticamente posibilidad alguna de colocar en el mercado el producto hipoteca a 100 años. Dada la comparativa resultante, probablemente nadie estaría dispuesto a pagar 50 años más una hipoteca para ahorrarse únicamente 17,2 euros al mes. Esta es, sin duda, una de las causas por las que en ningún país se comercializa de forma generalizada la hipoteca a 100 años.
*DIRECTOR DEL MÁSTER EN ASESORÍA Y CONSULTORÍA INMOBILIARIA DE LA UNIVERSITAT DE BARCELONA
